第一章 房地产估价概论

第一章房地产估价概论

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价的含义、本质和必要性，房地产估价的要素，房地产估价的各种现实需要，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。

第一节对房地产估价的基本认识

一、房地产估价的含义（熟悉）

1.专业估价与非专业估价的本质区别

提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价已经成为一种职业和行业。

专业估价与非专业估价的不同（五大不同点）：由专业机构和人员完成；是一种专业意见；具有社会公信力；实行有偿服务；承担法律责任。

例题：（判断题）某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。（）【2007年真题】

提示：参见教材P2

[答疑编号500434010101]

『正确答案』×

『答案解析』必须是专业人员的职业行为而非个人行为，不是由专业机构完成，无公信力，不承担法律责任。

与非专业估价相比，专业估价的特点有（）。【2007年真题】

A.是一种专业意见

B.估计价格或价值

C.实行有偿服务

D.承担法律责任

E.估价作业日期长

提示：参见教材P2

[答疑编号500434010102]

『正确答案』ACD

『答案解析』专业估价与非专业估价的五大不同。

2.房地产估价的概念

房地产估价是房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。

估价的主体是估价师和估价机构

估价的客体是估价对象的价值

估价时间是估价时点

估价要根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序

估价中采取的手段（三手段）

价值分析手段，对影响估价的因素进行分析

价值测算手段，运用数学公式或模型计算对象价值

价值判断手段，根据测算结果，对价值进行最终判定

估价的最终目的，对价值进行分析、测算、判断，提供相关专业意见

3.估价与评估的异同

估价是指价值评估（范围窄）

评估的范围较广，不仅包括价值评估，还包括房屋工程质量评估、房屋完损等级评估、房屋使用功能评估、房地产环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估、房地产制度政策评估等（范围广）

房地产估价师以及估价机构除了进行价值评估外，还可以进行估价衍生业务和咨询顾问业务。如价值分配业务、价值减损评估业务、相关经济损失评估业务、房地产咨询顾问业务等。

例题：评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。【2008年真题】

A.传统评估业务

B.价值分配

C.相关经济损失评估

D.价值减损评估

提示：参见教材P4

[答疑编号500434010103]

『正确答案』C

『答案解析』房地产征用征收导致停业停产损失，并不直接导致房地产本身受损，而是属于由于房地产停产停业顺带带来的相关的经济损失。

4.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义

美国Real Estate Appraisal

英联邦国家Property Valuation

日本和韩国不动产鉴定评价

香港物业估值或物业估价

台湾不动产估价

二、房地产估价的本质（五点本质）（掌握）

本质1 是评估房地产的价值而不是价格

尽管叫价格评估，但评估的是价值而非价格

价值是物的真实所值，是内在的、相对客观和相对稳定的，是价格波动的中心。价格是价值的表现，围绕价值上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实。现实中价格偏离价值是普遍现象。

价值决定价格，估价实践中从价格来了解价值。

例题：（判断题）房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。（）【2006年真题】

提示：参见教材P5

[答疑编号500434010104]

『正确答案』×

『答案解析』评估房地产的价值而不是价格。

本质2 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

估价是为相关人决策提供关于房地产价值的专业意见。定价是当事人个人行为。

房地产估价模拟大多数市场参与者的思维和行为，而不是个别人的价值判断，是房地产

市场机制形成房地产价格，估价师是在调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断，把客观存在的房地产价值揭示或发现出来。价值原本存在，估价师利用知识去揭示这个价值，而非发明创造出价值。

例题：房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。【2007年真题】

A.发明

B.发现

C.创造

D.确定

提示：参见教材P6

[答疑编号500434010105]

『正确答案』B

本质3 是提供价值意见而不是作价格保证

估价结果是专业意见，而不是价格保证。估价师对自己的专业意见要承担法律责任。

根据提供专业意见的用途和作用不同，有两种性质的估价：一是鉴证性的估价，要提供证据，有公正的作用；另一个是咨询性的估价。

鉴证性或证据性作用的估价的法律责任一般大于咨询性或参考性作用的估价的法律责任。

刑法、公司法、证券法中有关于估价法律责任的条款。承担法律责任时，能证明自己没有过错的除外（有举证责任）

本质4 估价有误差，但误差应在合理范围之内

对估价准确性的认识

①由于信息的不完全与不确定，估价师只能得出近似的评估价值（误差不可避免）。

②所有的估价都会有误差：评估价值＝真实价值＋误差。

③估价的允许误差较大，但是应该有合理的误差度。

④判断估价误差，一般不与实际成交价格相比，而是与合格的估价师对同一估价对象在同一目的、同一估价时点下的重新估价结果进行比较。

⑤一般不会重复评估来确定误差，而是通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏，在估价过程中有无失误，间接对其估价结果肯定或否定

防止出现较大误差的方法——制定估价业务技术规范和职业道德规范等

目前我国的技术规范和职业道德规范有3个：①房地产估价规范；②城市房屋拆迁估价指导意见；③房地产抵押估价指导意见

例题：不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（）。【2007年真题】

A.掌握的有关信息不同

B.做出的估价师声明不同

C.估价对象状况不同

D.委托人不同

提示：参见教材P8

[答疑编号500434010106]

『正确答案』A

『答案解析』由于信息的不完全与不确定，使得合格的估价师也只能得出近拟的评估价值（估价不可避免）