龙湖成本管理与房地产开发成本控制

龙湖成本管理与房地产开发 成本控制
讲师背景介绍：
高级工程师；一级建造师；原重庆龙湖地产发 展有限公司总经济师；重庆市造价协会第二届 理事会常务理事。
关键词： 成本管理，成本控制。
内容
龙湖的成本管理 房地产开发的成本控制
内容
龙湖的ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ本管理 房地产开发的成本控制
➢ 龙湖成本管理的范围
以项目为管理对象 项目的完全直接成本 间接成本分摊
算 提 出
财 务 指 标 计 算
方
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➢初步设计阶段
工
造
计
程 部
研 发 部
价 采 购 部
划 财 务 部
对初设提提
比步设供供 施置施现 工方工场 方案用布 案 水置 及 电方 土 以案 石及 方甲 平方 衡临
基提提 础供供 方产初 案品步 对建设 比造计
标图 准
编进目
制行标
责任部门 发展部 研发部 研发部、工程部 工程部 造价采购部 工程部 造价采购部 造价采购部 造价采购部 计划财务部 造价采购部 工程部 营销部 造价采购部 营销部 计划财务部 行政人力部
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龙湖目标成本测算和分解
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为什么要进行目标成本管理 利润=售价-成本
1、在成本控制下进度、质量管理 2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控
销售费用（包括体验区）管控
1、项目成本财务指标的管控 2、分摊成本的管控 3、总体资金计划的管控
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序号 一级成本费项 二级成本费项
1
土地成本
2
前期费用
3
配套设施费用
4
基础设施费用 开发成本
5
主体建安成本
龙湖成本责任部门
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➢龙湖成本管理的职能
职能部门 战略发展部 设计研发部
成本管理部
工程管理部 包括样本 计划财务部
土地成本管理
成本管理职能
1、设计费管理 2、设计优化产品成本控制
1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制 2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控 3、材料设备采购及认价 4、工程招标、合同、造价管理
度现
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研 发 部 专设提 项计供 工变施 程更工 的的图 优控 化制 、
互动
造 价 采 购 部 成动专签 本态项证 调成工变 整本程更 的的的 跟成费 踪本用 和分审 回析核 顾、、 、
计 划 财 务 部 资财 金务 计指 划标 审的 核动
态 跟 进
➢动态成本的组成
动态成本=已结算合同成本+未结算合同成本 +非合同性成本+待发生成本
6
园林景观工程费用
7
工程相关费用
8
期间费用 9 10
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销售费用
财务费用 管理费用
三级成本费项 土地价款、契税等 设计费 报建费 三通一平费 学校、幼儿园、会所等 水、电、气配套 小区强弱 电、总平工程 建筑、安装、装饰工程 硬景、软景、水电、小品等 审计费 造价咨询费 监理费、定额外检测费 物业前期介入费、维修基金 营销设施建造费 其他销售费用 贷款利息等 员工工资、福利等
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➢准确预测编制目标成本的作用
提前锁定投资 合理确定销售价格 预测投资效益
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特别在房屋预售阶段，准确测算成本， 预售价格确定以后，控制好成本才能保 证利润的实现。
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➢目标成本管理的阶段
土
地
项
方
初
工
投
合 约 规 划
成 本 敏 感
成 本 分 解
性
分
析
财 务 指 标 计 算
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➢合约规划的目的： 将各费项成本分解成未来可执行的合同 随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同
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➢工程实施阶段
工 程 部
的场现 管控场 控制签 、、证 编工、 制程技 进质术 度量核 计和定 划进的
评估
估
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造 价 采 购 部
本 （ 执 行 版 ） 比 较
编 制 竣 工 成 本 并
（ 含 材 料 供 应 结
与 供 应 商 进 行 竣
与算工
目）结
标算
计 划 财 务 部 核财 算务 最决 终算 的 财 务 指 标
龙湖景观装饰工程成本管理
➢景观工程成本管理
控制阶段 方案设计阶段 初步设计阶段
项目预案
研发部 造价采购部
审定
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存档
目标成本测算
满足 拿地 成本 要求
通过
未通过
总
经
理
重
值
新 给
定
成
本
限
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➢项目启动阶段
造
项 目 团 队
研 发 部
价 采 购 部
价确 格定 、产 销品
（整场根 产或定据 品重位规 业新进划
项 目 目 标
售定
目
案
步
程
竣
资
启
设
设
实
工
论
动
计
计
施
阶
证
阶
阶
阶
阶
段
阶
段
段
段
段
段
目
目
目
目
目
标
标
标
标
标
项
成
成
成
成
成
目
本
本
本
本
本
竣
(
(
(
(
(
土 地 版
启 动 版
方 案 版
执 行 版
调 整 版
工 成 本
)
)
)
)
)
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➢土地投资论证阶段
责任部门
提供土地信息
发展部
提供周边配套
主持、确定
地区总经理
工作成果 项目定位
工程实施阶段
工程竣工阶段
职能部门
设计研发部
造价采购部 设计研发部
营销部 造价采购部
工程部 造价采购部
职责 落实设计单位 进行方案交底 提供设计项目各项技术指标 景观工程专项成本测算
管理设计变更 控制景观效果
景观专项成本动态管理 组织现场收方、审核竣工资料 审核竣工结算 完善景观成本数据资料
➢景观工程成本构成
动态成本
已发生成本
待发生成本
合同性成本
非合同性成本
未签约合同估价 待发生费用
已结算合同成本
未结算合同成本
合同金额
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结算调整(含 签证变更)
合同金额
预估结算调整(含 预估签证变更)
➢工程竣工阶段
工
程
部
研
发
部
对对审
供合核
应同工
设
商相程
计
进关竣
总
行条工
结
相款资
关进料
履行
约评
场地整治费 苗木栽植费 苗木保活养护管理费 景观效果调整增加费 苗木价
态考行条
成
进位 度和
销 售
、虑预件
标 准 ）
方 案
案 的 调
和 市
本 测 算
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计 划 财 务 部
指成根 标本据 计测售 算算价
、、 进销 行售 财进 务度
、
➢方案设计阶段
造
计
研
价
划
发
采
财
部
购
务
部
部
提提提 供供供 产方方 品案案 建技设 造术计 标指图 准标
互动
案目 优标 化成 建本 议测