龙湖集团成本管理与控制讲义
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龙湖成本管理与房地产开发成本控制资料课件
供应链整合
整合供应链资源，降低采购成本，提高成本控制能力。
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竣工阶段成本控制
01
竣工阶段是房地产开发成本控制的收尾阶段，涉及工程结算和成本核算。
02
在此阶段，应注重工程结算审核和成本核算分析，为项目总结和后续项目提供 经验教训。
03
具体措施包括：严格审核工程结算，确保结算金额的准确性和合理性；进行成 本核算分析，总结项目成本控制经验和教训；建立项目资料档案，为后续项目 提供参考和借鉴。
设计阶段成本控制
01 设计阶段是房地产开发成本控制的关键环节，设 计方案的优劣直接影响项目的成本和效益。
02 在此阶段，应注重设计方案的经济合理性和技术 可行性，通过限额设计、价值工程等方法控制成 本。
02 具体措施包括：引入竞争机制，采用多方案比选 ；推行限额设计，按照估算控制概算；加强设计 变更管理，避免后期现场签证和额外费用。
02 制度建设
制定和完善成本管理制度，规范成本核算、控制 、分析等流程。
03 信息化管理
引入先进的成本管理软件，实现成本数据的实时 采集、处理和分析。
成本管理体系的核心理念
全员参与
鼓励全体员工参与成本管 理，形成全员成本控制意 识。
效益优先
在保证项目质量和进度的 前提下，追求成本效益最 大化。
动态管理
总结词
企业内部管理水平直接影响房地产开 发成本控制的效果，涉及组织架构、 流程优化和人员素质等方面。
详细描述
高效的组织架构、完善的流程制度和 较高的人员素质能够提高成本控制的 效果。企业应加强内部管理，通过制 度建设和人员培训，提升成本控制能 力。
龙湖房地产开发成本控制的
05
2011年7月25日龙湖集团成本管理和控制
成本绩效考核制度
。。。。。
流程文件
目标成本编制与审批流程 责任成本分解与审批流程 动态成本信息报送流程 合同计量与结算流程 。。。。。。
成本模块： 制度流程与管理工具
成本 管理
作业指引
项目策划阶段成本规划指引 设计阶段成本控制指引 招标采购阶段成本控制指引 经济标书及评审指引 合同商务条款管理指引 动态成本信息归集指引 造价咨询单位管理指引 变更签证管理指引 预、结算编制管理指引 成本数据库编制指引 专业端口责任成本考核指引 成本部工作管理与考核指引 。。。。。。
龙湖的项目成本管理
项目的成本管理范围
l 以项目为管理对象 l 项目的完全直接成本测算分解 l 间接成本测算分摊
项目成本管理
公司总经理 公司运营总监
设计研发部 工程管理部
成本管理部 营销部
计划财务部
项目制成本管理组织形式
项目负责人
项目研发经理 项目工程经理 项目成本经理 项目营销经理 项目财务经理
1、项目成本财务指标的管控 2、分摊成本的管控 3、总体资金计划的管控
目标成本管理三大工具
1、目标成本测算与分解 2、投资分析模型 3、历史成本数据库
项目目标成本测算和分解
目标成本管理体系
u 目标成本是参考历史成本数据资料，结合目前 市场价格情况，并预测未来价格走向，同时根 据产品定位、产品预期售价和期望利润，预先 制定并力争控制的产品成本
u 目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产 品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指 导和控制性文件，是企业各部门通过技术、经 济和管理等措施的努力，需要实现的产品成本 的控制线
45
土
地
项
方
投
目
7月25日集团成本管理与控制讲义共350页文档
龙湖的项目成本管理
项目的成本管理范围
l 以项目为管理对象 l 项目的完全直接成本测算分解 l 间接成本测算分摊
项目成本管理
公司总经理 公司运营总监
设计研发部 工程管理部
成本管理部 营销部
计划财务部
项目制成本管理组织形式
项目负责人
项目研发经理 项目工程经理 项目成本经理 项目营销经理 项目财务经理
适用标准
1、项目定位 2、确定设计方案 3、项目基本数据收集 4、市场调查 5、成本数据收集 6、编制目标成本 7、目标成本论证 8、目标成本批准
目标成本编制程序
48
土地投资论证阶段成本测算
责任部门
发展部 地区总经理
提供土地信息 提供周边配套
主持、确定
工作成果 项目定位
项目预案
研发部 造价采购部
审定
存档
成本绩效考核制度
。。。。。
流程文件
目标成本编制与审批流程 责任成本分解与审批流程 动态成本信息报送流程 合同计量与结算流程 。。。。。。
成本模块： 制度流程与管理工具
成本 管理
作业指引
项目策划阶段成本规划指引 设计阶段成本控制指引 招标采购阶段成本控制指引 经济标书及评审指引 合同商务条款管理指引 动态成本信息归集指引 造价咨询单位管理指引 变更签证管理指引 预、结算编制管理指引 成本数据库编制指引 专业端口责任成本考核指引 成本部工作管理与考核指引 。。。。。。
成本不仅是指产品成本，而且还反映各部门控制成 本的成本
成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括在经营 活动中，可能发生的预计成本以及变动成本
成本的主要内容有：
1 产产品品的的成成本本 产产品品的的品品质质、、质质量量 2 时间的成本 生产的速度、进度
2011年7月25日龙湖集团成本管理和控制
合约规划 与招标
施工管理
合同结算
准确测算
步步跟踪
事前定价
动态反馈
及时结算
数据分析与储存 工作的重心
准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算
成本管理的基本方法……目标管理
1、目标管理的内容……目标的确定与控制两方面 2、目标确定的依据…… 经验数据库、市场调研、
产品把握
3、实现目标动态监控的手段……信息化
动态成本： 是项目各个时期实施过程中体现的实际成本与预期 成本的控制结果
目标成本管理原则
不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产 品目标
目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数; “算了再做” 而不是“做了再算”
成本管理未来的发展方向 重心前移
方案优化管理创新
内容
成本的概念和目标成本的作用 龙湖项目成本的管理 龙湖项目成本的控制 龙湖的招投投标管理 龙湖的合同管理
成本绩效考核制度
。。。。。
流程文件
目标成本编制与审批流程 责任成本分解与审批流程 动态成本信息报送流程 合同计量与结算流程 。。。。。。
成本模块： 制度流程与管理工具
成本 管理
作业指引
项目策划阶段成本规划指引 设计阶段成本控制指引 招标采购阶段成本控制指引 经济标书及评审指引 合同商务条款管理指引 动态成本信息归集指引 造价咨询单位管理指引 变更签证管理指引 预、结算编制管理指引 成本数据库编制指引 专业端口责任成本考核指引 成本部工作管理与考核指引 。。。。。。
初
工
步
程
竣
设
实
工
计
施
阶
阶
阶
段
段
段
目
龙湖成本管理控制(深圳培训内部资料)
普通楼盘
前期费用
160-205 （土地面积）
高档楼盘 含精装
160-235 （土地面积）
别墅楼盘
205-225 （土地面积）
容积率0.5-1.0
基础设施
225-250 （土地面积）
容积率1.4左右
250-400 （土地面积）
容积率2.0以上
可 研 阶 段
环境工程
160-200 （土地面积） 135-180 （土地面积） 100-140 （土地面积）
龙湖的项目成本管理
项目的成本管理范围
以项目为管理对象 项目的完全直接成本测算分解 间接成本测算分摊
项目成本管理
公司总经理 公司运营总监
设计研发部 工程管理部
成本管理部 营销部
计划财务部
项目制成本管理组织形式
项目负责人
项目研发经理 项目工程经理 项目成本经理 项目营销经理 项目财务经理
1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制 2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控 3、材料设备采购及认价 4、工程招标、合同、造 价管理 5、资金计划汇总
1、在成本控制下进度、质量管理 2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控
1、市场定位 2、体验区选址及标准 3、销售费用 （包括样板房景观体验区）管控
组织的各机构联系起来成本才能得到控制（全员成本）， 成本的管理能力受到管理职权和时间影响
建筑产品的特殊性：
①固定性
②多样性
③体积庞大
④生产期长
建筑产品造价的特点：
①单件性： 相同的设计摆放的位置改变造价不一 样
②分部组合：基础、结构、砌体、装修、门窗……
③多次性：投资估算、设计概算、施工图预算、合 同价、结算价、决算价
2011年7月25日龙湖集团成本管理和控制
相发 关展 责部
任
部
门
前
配
基
建
工
期
套
础
安
程
工
设
设
工
相
程
施
施
程
关
费
费
费
费
费
建设期返工费 优化设计费用
研
造
工
发
价
程
设
采
部
计
购
部
部
后 续 成 本
营物 销业 部公
司
管财 理务 费费 用用
财 务 部
成本费项
建设部2000年9月18日发布《房地产开发项目经 济评价方法》 第四章第24条明确 “开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开 发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费 用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安 装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接 费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期 税费、其他费用以及不可预见费用等。”
备注
前期费用
90-115 （土地面积） 160-205 （土地面积）
普通楼盘 高档楼盘
含精装
160-235 （土地面积）
别墅楼盘
205-225 （土地面积）
容积率0.5-1.0
基础设施
225-250 （土地面积）
容积率1.4左右
250-400 （土地面积）
容积率2.0以上
可
160-200 （土地面积）
初
工
步
程
竣
设
实
工
计
施
阶
阶
阶
段
段
段
目
目
标 成
龙湖项目成本管理控制21最新课件
序号
1
一级成本费项
二级成本费项 土地成本
2
前期费用
3
4
开发成本
5 6
配套设施费用 基础设施费用 园林景观工程费用 主体建安成本
7
工程相关费用
8
期间费用
9 10
销售费用
财务费用 管理费用
三级成本费项
土地价款、拆迁安置补偿等 勘察、设计费 报建费 三通一平费等 学校、幼儿园、会所等 水、电、气配套、道路 小区强弱 电、总平工程 软硬景、水电、小品等 建筑、安装、装饰工程 审计费 造价咨询费 监理费、定额外检测费 物业前期介入费、维修基金 营销设施建造费 其他销售费用 贷款利息等、税金 员工工资、福利等
龙湖项目成本管理的内容
以项目为管理对象 项目的完全直接开发成本测算分解 项目期间成本测算分摊
龙湖集团组织形式 集团公司
重庆公司
项 项项 目 目目 1 2N
成都公司
项项项 目目目 1 2N
北京公司
项项 项 目目 目 1 2N
N公司
项 目 N
龙湖项目管理组织形式
公司总经理
公司运营总监
设计研发部 工程管理部 成本管理部 营销部 计划财务部
计划财务
1、在成本控制下进度、质量管理 2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控
1、市场定位 2、体验区选址及标准 3、销售费用 （包括样板房景观体验区）管控
1、项目成本财务指标的管控 2、分摊成本的管控 3、总体资金计划的管控
龙湖目标成本管理三大工具 1、目标成本测算与分解 2、投资分析模型 3、历史成本数据库
目标成本管理有什么作用
目标成本管理的作用在于心中有数；“算了再做” 而不是“做了再算”
2011年7月25日龙湖集团成本管理和控制
成本管理是通过管理活动，保证达到组织既定成本 目标的过程；或是在一定的约束条件下，为达到既 定成本目标采取的一系列有组织的活动
成本管理不是无休止的研究过去的错误、而是集中 注意现在的经营活动，尤其是将来的经营活动，以 保证通过有效的方法实现既定成本目标
组织的各机构联系起来成本才能得到控制（全员成 本），成本的管理能力受到管理职权和时间影响
建筑产品的特殊性：
①固定性
②多样性
③体积庞大
④生产期长
建筑产品造价的特点： ①单件性： 相同的设计摆放的位置改变造价不一样
②分部组合：基础、结构、砌体、装修、门窗…… ③多次性：投资估算、设计概算、施工图预算、合
同价、结算价、决算价
房地产成本管理的行业特征 ----单件性、复杂性与多次性
影响成本的因素
经营目标 /盈利指标
项目策划 销售定位
项目设计 /部品定位
项目开发节奏 /现场施工
自身管理能力
成本
政策与市场环境
合作 资源
资金 来源
成本管理的宗旨与目标 宗旨：
价值工程
以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，
并形成行业成本优势 。
目标： 建立目标成本管理为导向的成本管理体系
成本管理思路
新项目可研 规划设计
1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制 2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控 3、材料设备采购及认价 4、工程招标、合同、造 价管理 5、资金计划汇总
1、在成本控制下进度、质量管理 2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控
1、市场定位 2、体验区选址及标准 3、销售费用 （包括样板房景观体验区）管控
目标成本测算的方法
• 正向测算： • 测算依据 （产品标准、历史成本数据库、市场情况） • 测算方式 （估算、概算、预算） • 团队工作
2011年7月25日龙湖集团成本管理和控制
研发专员 专业工程师 成本专员 营销顾问 财务专员
n 项目部职能
n 产品研发定位 n 施工组织和管控 n 成本测算和控制 n 营销策划和销售 n 客户管理品质保证
项目部成本责任
职能岗位 设计研发
成本管理
工程管理 营销
计划财务
项目部成本责任
成本管理职能
1、设计费管理 2、产品定位 3、产品建造标准 4、设计任务书 5、设计优化产品成本控制
4、目标管理的过程— PDCA 循环
成本动态控制过程PDCA循环
n 为什么要进行目标成本管理 n 目标成本有什么作用 n 龙湖的目标成本的由来
目标成本的作用
目标成本： 是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要 实现的成本目标，是成本的控制线。
目标成本的作用 为什么要进行目标成本管理
利润=售价-成本
底商
1500-1800元/商业用房面积
管理用房
1500元/管理用房面积
成本科目
别墅项目
可 研
多层
阶
段
小高层
高层
土地投资论证阶段成本测算
取值范围
2200-2400 2000-2200 1800-2000 1500-1600 1600-1800 1600-1800 1800-2000 2000-2200 2200-2400
龙湖项目的成本管理
成本管理的管理体系
成本管理体系
制度
流程
方法
工具
（指引、作业指导书）
成本管理部分管理制度
招标管理办法 合同管理办法 材料设备供应、核价管理办法 预结算编制审核办法 设计变更、签证管理办法 工程款支付管理办法
……
成本管理的管理体系
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目标成本测算的方法
• 正向测算： • 测算依据 （产品标准、历史成本数据库、市场情况） • 测算方式 （估算、概算、预算） • 团队工作
• 反向倒逼： • 确定销售价格水平； • 确定利润要求； • 反推计算成本水平
目标成本管理内容
编制目标成本或计划成本 分阶段对目标成本或计划成本进行检查、修正 对目标成本或计划成本与实际成本进行比较，对项 目标成本进行后评估
龙湖项目的成本管理
成本管理的管理体系
成本管理体系
制度
流程
方法
工具
（指引、作业指导书）
成本管理部分管理制度
招标管理办法 合同管理办法 材料设备供应、核价管理办法 预结算编制审核办法 设计变更、签证管理办法 工程款支付管理办法
……
成本管理的管理体系
业务 模块
制度文件 目标成本管理规定
责任成本管理规定
项目主要成本费项
成本费项
成本费项
主要费项科目：
一、土地费用 二、前期费用 三、建筑安装成本（基础设施、配套设施、单体） 四、开发间接费 五、营销费用 六、公司管理费 七、财务费用
建筑产品的特殊性：①固定性源自②多样性③体积庞大
④生产期长
建筑产品造价的特点： ①单件性： 相同的设计摆放的位置改变造价不一样
②分部组合：基础、结构、砌体、装修、门窗…… ③多次性：投资估算、设计概算、施工图预算、合
同价、结算价、决算价
房地产成本管理的行业特征 ----单件性、复杂性与多次性
影响成本的因素
n 售后成本有：
①产品维修成本；产品质量问题 ②客户关怀成本；活动、及对个别使用功能的改变 ③销售承诺成本；向购房客户不当承诺 ④开发过程中遗留给物业管理的问题 ⑤……
n 成本管理 成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益 ----提升价值 成本管理的基本内容 ----合理确定成本与有效控制成本
成本管理部分制度流程体系
记录表单
项目目标成本套表模板 动态成本报送套表 责任成本分解套表 责任成本月度评估表 成本月度分析报告模板 成本预警通知书 目标成本调整申报表 成本数据库模型 项目成本指标测算表 市场成本调研表 项目成本-盈利动态测算表 项目主要规划指标 项目产品建筑/品质标准表 项目设计限额要求及成本控制建议表 设计变更单/签证单 经济标评审分析表 计量支付表单 工程进度/材料供应计量与付款台帐 工程结算审批表 项目总包工程清算审批表 结算协议表 。。。。。。
成本不仅是指产品成本，而且还反映各部门控制成 本的成本
成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括在经营 活动中，可能发生的预计成本以及变动成本
成本的主要内容有：
1 产产品品的的成成本本 产产品品的的品品质质、、质质量量 2 时间的成本 生产的速度、进度
人力的成本
3 人力的成本 管理人员多少和水平 4 资金的成本 资金的利息 5 管理的成本 管理的程度、精细度 6 售后的成本
动态成本管理细则
成本绩效考核制度
。。。。。
流程文件
目标成本编制与审批流程 责任成本分解与审批流程 动态成本信息报送流程 合同计量与结算流程 。。。。。。
成本模块： 制度流程与管理工具
成本 管理
作业指引
项目策划阶段成本规划指引 设计阶段成本控制指引 招标采购阶段成本控制指引 经济标书及评审指引 合同商务条款管理指引 动态成本信息归集指引 造价咨询单位管理指引 变更签证管理指引 预、结算编制管理指引 成本数据库编制指引 专业端口责任成本考核指引 成本部工作管理与考核指引 。。。。。。
成本管理是通过管理活动，保证达到组织既定成本 目标的过程；或是在一定的约束条件下，为达到既 定成本目标采取的一系列有组织的活动
成本管理不是无休止的研究过去的错误、而是集中 注意现在的经营活动，尤其是将来的经营活动，以 保证通过有效的方法实现既定成本目标
组织的各机构联系起来成本才能得到控制（全员成 本），成本的管理能力受到管理职权和时间影响
动态成本： 是项目各个时期实施过程中体现的实际成本与预期 成本的控制结果
目标成本管理原则
不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产 品目标
目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数; “算了再做” 而不是“做了再算”
成本管理未来的发展方向 重心前移
方案优化管理创新
内容
成本的概念和目标成本的作用 龙湖项目成本的管理 龙湖项目成本的控制 龙湖的招投投标管理 龙湖的合同管理
经营目标 /盈利指标
项目策划 销售定位
项目设计 /部品定位
项目开发节奏 /现场施工
自身管理能力
成本
政策与市场环境
合作 资源
资金 来源
成本管理的宗旨与目标 宗旨：
价值工程
以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，
并形成行业成本优势 。
目标： 建立目标成本管理为导向的成本管理体系
成本管理思路
新项目可研 规划设计
合约规划 与招标
施工管理
合同结算
准确测算
步步跟踪
事前定价
动态反馈
及时结算
数据分析与储存 工作的重心
准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算
成本管理的基本方法……目标管理
1、目标管理的内容……目标的确定与控制两方面 2、目标确定的依据…… 经验数据库、市场调研、
产品把握
3、实现目标动态监控的手段……信息化
龙湖总经济师：周世艾
2011年7月25日
内容
成本的概念和目标成本的作用 龙湖项目成本的管理 龙湖项目成本的控制
内容
成本的概念和目标成本的作用 龙湖项目成本的管理与控制 龙湖项目成本的管理与控制 龙湖的招投投标管理 龙湖的合同管理
n 成本的概念 成本是指为达到特定目的而发生或应发生的价值投 入，它用货币单位来衡量
目标成本的作用
目标成本： 为开发决策提供依据 提前锁定投资 合理确定销售价格 加强成本的计划性 预测投资效益
----乙方预算员、甲方造价工程师（估价师）的职 能有哪些不同
----怎样在事前知道需要投入多少
目标成本测算的条件
经讨论确定的方案或设计图 市场价格及其走势的准确把握 整理建筑标准与工程造价的匹配关系 相应项目工程造价历史成本数据库
4、目标管理的过程— PDCA 循环
成本动态控制过程PDCA循环
n 为什么要进行目标成本管理 n 目标成本有什么作用 n 龙湖的目标成本的由来
目标成本的作用
目标成本： 是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要 实现的成本目标，是成本的控制线。
目标成本的作用 为什么要进行目标成本管理
利润=售价-成本