龙湖集团成本管理与控制讲义

项目主要成本费项
成本费项
成本费项
主要费项科目：
一、土地费用 二、前期费用 三、建筑安装成本（基础设施、配套设施、单体） 四、开发间接费 五、营销费用 六、公司管理费 七、财务费用
成本管理部分制度流程体系
记录表单
项目目标成本套表模板 动态成本报送套表 责任成本分解套表 责任成本月度评估表 成本月度分析报告模板 成本预警通知书 目标成本调整申报表 成本数据库模型 项目成本指标测算表 市场成本调研表 项目成本-盈利动态测算表 项目主要规划指标 项目产品建筑/品质标准表 项目设计限额要求及成本控制建议表 设计变更单/签证单 经济标评审分析表 计量支付表单 工程进度/材料供应计量与付款台帐 工程结算审批表 项目总包工程清算审批表 结算协议表 。。。。。。
成本管理是通过管理活动，保证达到组织既定成本 目标的过程；或是在一定的约束条件下，为达到既 定成本目标采取的一系列有组织的活动
成本管理不是无休止的研究过去的错误、而是集中 注意现在的经营活动，尤其是将来的经营活动，以 保证通过有效的方法实现既定成本目标
组织的各机构联系起来成本才能得到控制（全员成 本），成本的管理能力受到管理职权和时间影响
n 售后成本有：
①产品维修成本；产品质量问题 ②客户关怀成本；活动、及对个别使用功能的改变 ③销售承诺成本；向购房客户不当承诺 ④开发过程中遗留给物业管理的问题 ⑤……
n 成本管理 成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益 ----提升价值 成本管理的基本内容 ----合理确定成本与有效控制成本
4、目标管理的过程— PDCA 循环
成本动态控制过程PDCA循环
n 为什么要进行目标成本管理 n 目标成本有什么作用 n 龙湖的目标成本的由来
目标成本的作用
目标成本： 是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要 实现的成本目标，是成本的控制线。
目标成本的作用 为什么要进行目标成本管理
利润=售价-成本
合约规划 与招标
施工管理
合同结算
准确测算
步步跟踪
事前定价
动态反馈
及时结算
数据分析与储存 工作的重心
准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算
成本管理的基本方法……目标管理
1、目标管理的内容……目标的确定与控制两方面 2、目标确定的依据…… 经验数据库、市场调研、
产品把握
3、实现目标动态监控的手段……信息化
建筑产品的特殊性：
①固定性
②多样性
③体积庞大
④生产期长
建筑产品造价的特点： ①单件性： 相同的设计摆放的位置改变造价不一样
②分部组合：基础、结构、砌体、装修、门窗…… ③多次性：投资估算、设计概算、施工图预算、合
同价、结算价、决算价
房地产成本管理的行业特征 ----单件性、复杂性与多次性
影响成本的因素
动态成本： 是项目各个时期实施过程中体现的实际成本与预期 成本的控制结果
目标成本管理原则
不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产 品目标
目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数; “算了再做” 而不是“做了再算”
成本管理未来的发展方向 重心前移
方案优化管理创新
内容
成本的概念和目标成本的作用 龙湖项目成本的管理 龙湖项目成本的控制 龙湖的招投投标管理 龙湖的合同管理
经营目标 /盈利指标
项目策划 销售定位
项目设计 /部品定位
项目开发节奏 /现场施工
自身管理能力
成本
政策与市场环境
合作 资源
资金 来源
成本管理的宗旨与目标 宗旨：
价值工程
以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，
并形成行业成本优势 。
目标： 建立目标成本管理为导向的成本管理体系
成本管理思路
新项目可研 规划设计
龙湖项目的成本管理
成本管理的管理体系
成本管理体系
制度
流程
方法
工具
（指引、作业指导书）
成本管理部分管理制度
招标管理办法 合同管理办法 材料设备供应、核价管理办法 预结算编制审核办法 设计变更、签证管理办法 工程款支付管理办法
……
成本管理的管理体系
业务 模块
制度文件 目标成本管理规定
责任成本管理规定
目标成本测算的方法
• 正向测算： • 测算依据 （产品标准、历史成本数据库、市场情况） • 测算方式 （估算、概算、预算） • 团队工作
• 反向倒逼： • 确定销售价格水平； • 确定利润要求； • 反推计算成本水平
目标成本管理内容
编制目标成本或计划成本 分阶段对目标成本或计划成本进行检查、修正 对目标成本或计划成本与实际成本进行比较，对项 目标成本进行后评估
动态成本管理细则
成本绩效考核制度
。。。。。
流程文件
目标成本编制与审批流程 责任成本分解与审批流程 动态成本信息报送流程 合同计量与结算流程 。。。。。。
成本模块： 制度流程与管理工具
成本 管理
作业指引
项目策划阶段成本规划指引 设计阶段成本控制指引 招标采购阶段成本控制指引 经济标书及评审指引 合同商务条款管理指引 动态成本信息归集指引 造价咨询单位管理指引 变更签证管理指引 预、结算编制管理指引 成本数据库编制指引 专业端口责任成本考核指引 成本部工作管理与考核指引 。。。。。。
成本源自文库仅是指产品成本，而且还反映各部门控制成 本的成本
成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括在经营 活动中，可能发生的预计成本以及变动成本
成本的主要内容有：
1 产产品品的的成成本本 产产品品的的品品质质、、质质量量 2 时间的成本 生产的速度、进度
人力的成本
3 人力的成本 管理人员多少和水平 4 资金的成本 资金的利息 5 管理的成本 管理的程度、精细度 6 售后的成本
龙湖总经济师：周世艾
2011年7月25日
内容
成本的概念和目标成本的作用 龙湖项目成本的管理 龙湖项目成本的控制
内容
成本的概念和目标成本的作用 龙湖项目成本的管理与控制 龙湖项目成本的管理与控制 龙湖的招投投标管理 龙湖的合同管理
n 成本的概念 成本是指为达到特定目的而发生或应发生的价值投 入，它用货币单位来衡量
目标成本的作用
目标成本： 为开发决策提供依据 提前锁定投资 合理确定销售价格 加强成本的计划性 预测投资效益
----乙方预算员、甲方造价工程师（估价师）的职 能有哪些不同
----怎样在事前知道需要投入多少
目标成本测算的条件
经讨论确定的方案或设计图 市场价格及其走势的准确把握 整理建筑标准与工程造价的匹配关系 相应项目工程造价历史成本数据库