某城市广场阶段营销报告(共 42张PPT)

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我们的策略
展示前景，树立信心；有力促销，打法直接。
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重塑项目价值
价值定位
规模效应
前景辉煌
回报丰厚
大商业前景
品牌荟萃、模式成熟
返租、案例、回购
辐射力（区域、人群）
可信力
说服力
项目的价值核心在于三力合一
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价值建立渠道
媒体展示（媒体楼书）
特色展示 案场展示（现场体验营造） 活动展示（嘉年华式活动）
含租约销售部分统一返租为5年10%。A区除大、小内圆及沿街外铺部分（景 观长廊、崇阳路、餐饮西街外铺），全部采用5年10%返租销售。
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目标市场及客群
青岛投资客（以注重投资回报稳定\高额\安全为主）
区域
商业成交客户 人数 21 10 2 5 2 0 40 比例 53% 25% 5% 13% 5% 0 100%
前景展示
案例联想（青岛迪士尼）
数据支撑（人流量、营业额） 回购保证（5年回购计划）
回报展示
促销手段（多重促销，铺铺优惠）
举例说明（同类项目，典型商铺收益分析）
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促销有力举措
活动设计原则：跑量为先，明折暗扣，铺铺优惠 1、客户投资信心的保障：
对于返租的商铺，5年10%的返租保证，引入银行作为第三方担保，并提供租 金发放服务。 承诺5年升值20%承诺，如5年后未能升值20%，开发商原价回购。 前三年租金为8%，一次性返还，并从首付款中扣除，降低购买门槛，第四、 五年每年继续返还10%，为其养铺，引入银行做第三方担保。 与银行签订合作协议后，商铺销售可变为金融理财产品推出：无风险（原价 回购）、高回报（5年10%），与银行展开销售合作计划。给与银行销售提成。
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项目诊断
客户为什么不买宝龙？
经济低迷，现金缺乏，投资需求极力萎缩；
项目体量大，担心城阳的发展难以支撑；对项目后期经营情况没有信心； 觉得市场不明朗，不敢轻易出手，怕买了降价； 对宝龙集团持有怀疑态度，因为没有成熟成功的大型商业体模式借鉴； 工程进度慢，对开发商资金实力质疑；A区商业开业一再延迟，影响客户信心。 临近年关，加上经济形式不好，放弃购买计划。
起售时间
截至08年 11月可售 总套数 341
已售总 套数
累计 均价 1133 8元
特色营销手段
08年去化面积
2008年10 月
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海外招商 行业团购 赴韩招商，效果 良好， 招商促进销售
785平米
2006年11 月
1402
629
9900 元
2318平米
启阳国际
2007年9月
264
11
4394 元
/
宝龙城市广场阶段营销报告 （商业部分）
报告框架：
近期营销目标解读 目标下的思路 营销部署 阶段执行方案
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报告框架：
近期营销目标解读 目标下的思路 营销部署 阶段执行方案
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我们的目标
50天（2008年11月26日至2009年1月15日）完成 签约金额2.0亿；
重塑项目形象，为明年完销A区奠定基础。
区域 城阳 市区 外地 李沧 即墨 其他 小计
商业来访客户
十 月 成 交 分 析
人数
15 8 6 1 0 2 32
比例
47% 25% 19% 3% 0% 6% 100%
城阳 市区 外地 李沧 即墨 其他 小计
十 月 户 到 分 访 析 新 客
50%以上的成交客户来自城阳区，30%以上的客群来自青岛市区。 90%以上的购买者目的都是投资，对5年10%的返租产品接受度高。
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目标房源
集中突破，分区重点去化的营销方式进行销售。
根据目前招商分析，A区主力店招商状况最好，鉴于要在年前完成2.0亿的 销售，建议年前主推A区。 目前A区带返租销售的货量仅有2.2亿，为确保顺利完成2.0亿的销售量，建议 增加A区带返租销售的货量。
项目进程 销售套数（套） 商业销售指标 销售面积（㎡） (代理合同约定 的成功销售) 销售总额(万元) 销售单价 2008年11月 4 158 229 14466 2008年12月 130 8066 12000 14878 2009年1月 43 2840 4000 14085 2009年2月 41 2419 3771 15588 合计 218 13483 20000 14833
1,129平米
青岛国际 服装城 中韩小商 品城
2008年1月
896
147
1207 1元 1050 0
/ 5年8% 全部返租、 9.2 折优惠
7,168平米
2008年1月
5000
2119
35000平米
wenku.baidu.com
备注：中韩小商品城经过07年开始认购，08年开始转签协议，不进行网上备案。
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市场透析
城阳商业市场年销售率仅49%，供应远大于需求。
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报告框架：
近期营销目标解读 目标下的思路 营销部署 阶段执行方案
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目标下的思路
目标 (TARGET)
2.0亿目标 如何成交
2、如何最大化提高 到场成交率? 3、通过何种渠道实 现项目形象提升?
目标下的问题 (PROBLEM)
1、如何引客上门？
目标下的思路 (SOLUTION)
1、暴力推广； 2、重建价值体系； 3、多渠道拓展客源； 1、信心保证措施到位； 2、促销力度强； 3、加强案场杀伤力； 1、紧扣商业，先声夺人； 2、价值诉求策略； 3、利好不断；
形象提升
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市场现状
区域市场类品项目统计
城阳在售商业项目月均销量最高的仅为3182平米。
项目名称 青岛国际 工艺品城 二期 世正爱丽 安
地址 城阳区308国 道与华仙路 交汇处 城阳区正阳 路以北，区 政府以东 城阳区正阳 路393号（城 阳高架桥西 50米） 城阳区阳仲 村社区 青岛市城阳 区兴阳路
1、截止到2008年11月20日，城阳商业用房（含小区门面房）共销售17.04万平 米，其中在售主要大型商业项目如上表所示，08年共去化4.6万平米，加上本 项目去化的3.8万平米，共计去化8.4万平米，占商业用房销售面积的49%。
2、城阳当地投资客群大多倾向于住宅区网点，对大型商业项目缺乏购买经验， 持谨慎态度。 3、截止2008年11月20日，城阳区可售商业面积库存56.89万平米，根据现有商 业用地开发情况，2009年市场总推量在90万平米以上，按照08年的去化速度， 需要5年以上的时间，区域市场明显供大于求。
目 的：消灭购铺客户风险，降低购铺门槛，利用高收益吸引客户；与银行的合作可 拓宽销售渠道，加速跑量。 银行担保案例链接