漳州房地产市场调研报告

u 投资需求被抑制
刚需小户型产品在各市场成为最畅销产品，外地投资 客户减少，转为本地刚需客户为主
u 小户型供应增多
预计两会前后可能会有新的政策出台和落实，2011年 市场调控趋紧，不少开发商会转向主力小户型房源
本地政策及规划关注
漳州：十二五加快推进厦漳同城化 发展两个市域次中心
来自漳州市政府消息，今后5年内，漳
2010年全年漳州中心城区成交土地（属居住和商住性质，不包含商服用地）9 宗，成交土地总面积100.47万平方米，可规划建筑面积达168.04万平方米， 这些土地或将于11年下半年陆续释放，缓解市场供需平衡
漳州市场特点
漳州市区存量多 2011年供应量逐步放大
2011年市场供应量放大，预计可达到250万平方米。同时，根据拍卖地块信息得知均地
央行调整存贷款利率（加息）的直接目标是调整国家货币供应量 及物价水平，是以当前经济形势为背景的，对房地产市场的作用属于 间接影响，因此利率的调整虽对房价有一定影响，但无法起到一针见 血或立竿见影的效果。 1、本次加息的幅度较小，不足以撼动“房价上涨的预期”，但从 2011年整个周期来看，如果加息作用于通胀效果初步显现，物价往 下走，但房价仍然上行，则持续加息不可避免，因此此次加息最大的 影响不在还款压力，而是对整个购房群体的心理影响。 2、“新国八条”+“加息”双管齐下，楼市调控效果累加，尽管此 次加息幅度不大，短时期内对购房者不会造成严重还款负担，但却将 使楼市实现从“量变”到“价变”的突破。
悦华城市广场 均价：5938元/平米
荣昌花园·荣昌广场 均价：4875元/平米
龙文区
阳光美地 均价：3184 元/平米
钱隆学府·毅达莘园 均价：3842元/平米 福隆城 均价:4108元/平
江滨花园 均价：5207元/平米 悦景豪庭 均价：4400元/平米
都市名城 均价：6336元/平米 一代领秀 均价：5402元/平米
政府会陆续出台配套政策及细则，厦门已于2月21日出台细则，
“厦八条”总体来看还算温和； 5、政府调控政策的持续性与大力度显示了政府调整房地产市场 的决心，对于从众心态明显的普通市场客户来说，政府的决心坚 定了此部分客户持续观望的态度，甚至打消近阶段的购买需求。
关注重点之：金融手段—加息
加息背景及影响：运用金融手段控制信贷收缩流通性，从而影响并控制房价
1、行政干预力度逐渐加大，地方细则逐步出台。 2、在市场政策影响下：一线城市成交量大幅下降， 部分二三线城市下降幅度小于一线城市。 3、城乡差距缩小，中西部发展迅速。一二线城市 资金外溢，往内地城市购买房产。
市场反应
福州、厦门、泉州、漳州的市场反应
u 成交量下跌明显
1.26新国八条公布后，加之春节来临影响，福厦泉市 场成交量均大幅跳水，价格出现小幅下滑
香榭花都 均价:4573 元/平米
书香世家 均价:5156元/平米
尚东琴畔 均价:5217
龙文区
钱隆学府·毅达莘园 均价：3842元/平米 阳光美地 均价：3184元/平米
荣昌花园·荣昌广场 均价：5100元/平米
锦绣一方 均价：5320元/平米
长富裕景 均价：4956元/平米
福隆城 均价:4108元/平
Hale Waihona Puke Baidu
漳州市场特点
地产教育魅力楼市 低总价、小户型受青睐
2010年1月份至12月份漳州开盘数量情况
漳州市场特点
龙文区渐成热点区域
近年来，随着城市配套和基础设施的日趋完善，龙文区房地产业 如雨后春笋般蓬勃发展，将不少人将目光转移到了东部。
中骏集团、明发集团、香港名店街、万达集团动作 频频，更让龙文区房地产大企业、品牌房企唱主角 的现状更为凸显。
州将积极推进“厦漳同城化”，与之配套
的则是厦漳海底隧道、厦漳轨道交通等多 项交通工程建设。 （1）城市发展：推动厦漳同城化。“十二五”时期，全市GDP年均增长 14%以上，到2015年总量达3000亿元以上，综合实力进入全省前列。在城 市发展上，要顺应建设厦漳泉大都市要求，实施市区“中心东移、跨江南扩、 面海拓展”发展战略。……健全以高速铁路、高速公路、国道、省道为重点 的“五纵、五横、五联”综合运输骨干网络。 （2）城镇建设：试点强镇扩权 （3）旅游发展：推动两项目申遗，到2015年， 漳州全市旅游总收入比2010年翻一番以上……
漳州市场特点
开发商投资热度持续红火 商品住宅增速远高于全国
漳州市场受市场需求、城市规划以及房地产开发惯性的影响，漳州房地产开发投资仍然处于
高速发展阶段，开发商投资热情高涨，产业快速升温，其成熟度日益提高。
10年漳州市区完成房地产开发投资79.6亿元， 同比增长46%，占全市房地产开发投资50%。 其中，土地购置费19.5亿元，占24%，土地 开发投资0.7亿元，占1%。按物业形态分： 商品住宅43.1亿元；办公楼1.3亿元；商业营 业用房7.8亿元；其他27.4亿元。
漳州房地产市场简报
营销管理中心 · 2011年2月
报告提纲
一、最新政策资讯解读及市场反应 二、漳州概况 三、2010年漳州房地产市场简析 四、重点楼盘调研
五、漳州市区近期拟出让地块
六、综合商业市场简析
一、最新政策资讯解读及市场反应
关注重点之：新国八条落地
“新国八条” 内容解析：通过行政，金融，税收等手段稳定市场
u 调控利空将滞后影响漳州市场走势
漳州市属于三线城市，虽然受到限购、加息、停贷等房地产调控措施的影响具 有一定滞后性，且效果有限，但随着一二线城市房产调控政策加剧后楼市的影 响将间接影响漳州楼市；
漳州市场特点
2010漳州市场总结
u 预计将维持平稳运行
预计在2011年房地产调控政策的持续作用下，漳州楼市投资附加价值较高的 楼盘，或投机性即买即抛的购房行为将进一步得到遏制，楼市表现将趋于平稳；
长富裕景 均价：4956元/平米
江滨区域
四、重点楼盘调研
龙文区楼盘分布概况
龙文区周边在售主要楼盘住宅销售均价状况：锦绣一方 5393元/㎡；钱隆学府·毅达莘园3842元/㎡；书香世 家 5156元/㎡；福隆城 4108元/㎡；香榭花都 4573元/㎡；长福裕景 4956元/㎡；尚东琴畔 5217元/㎡；荣 昌花园·荣昌广场5100元/㎡；阳光美地 3184元/㎡。（以上价格为各项目12月末所售实际登记均价）
三、2010年漳州房地产市场简析
市场综述
2010年，中国房地产市场不平凡的一年，在全国宏观经济企稳回升的前提下，国家 相关部委针对部分一、二线城市房地产市场过快上涨的房价、地价、投资投机行为等问
题，国家出台了一系列相关调控政策，其中4月17日新“国十条”及9月30日“二次调
控“的影响力最大，以遏制楼市作俑者炒买炒卖、哄抬房价等恶劣商业行为。这两轮的 房地产市场调控政策在严厉程度、执行力度上都大大超过此前。 从2010年年初出台“国十一条”到4月份的“国十条”，再到9月份“新五条”，直 至年末出台的信贷，货币、加息等各种政策，在一系列政策的影响下，漳州市区普通住 宅成交量此起彼伏，房地产投资性需求得到了一定的抑制，房价过快上涨的势头也得到 了遏制，但同时也扼杀了部分刚性需求的购房者。这场无硝烟的商业战博弈于国家机关、 开发商、购房者三者之间。
市场反应
从金融、税收手段到“限购”：行政干预的力度逐渐加大
一线限购城市：成交量应声而跌
部分二线限购城市：成交量下滑的幅度明显小于一线城市，部分二线限购城市 成交量出现下滑后，总体处于底部震荡 需求：在全面限购的影响下，2011年的销售量或与2010年持平 2011年4月以后或面临着供应的放量，是否面临着价格的下跌呢？ 如果潜在供给能够正常释放、限购发挥效用，价格的确面临压力
二、漳州概况
城市概况
漳州：闽南金三角鱼米之乡
漳州地处闽南金三角南端。全市陆地面积1.26万平方公
里，海域面积1.86万平方公里，海岸线长680多公里。
全市现辖二区一市八县：芗城区、龙文区、龙海市、漳 浦县、云霄县、诏安县、东山县、南靖县、平和县、长
泰县和华安县。漳州物产富饶，漳州平原是全省第一大
漳州市场特点
开发商投资热度持续红火 商品住宅投资增速远高于全国平均水平
相对于部分一、二线城市，漳州受政策调控影响较滞后，且刚性需求及改善性需求购房者乃是
市场主力客户，市政府及行政中心的东移，加速东部快速发展，这也是漳州房地产市场土地成
交仍然这般火爆的原因所在，在政府出让有限的土地资源同时，开发商抢占市场先机是占领漳 州楼市有效商业行为。
处龙文区，在市政的东移，势必形成城东板块和江滨板块区域性竞争。漳州城区待售房源 多，2011年市场供应量将进一步放大，未来整体竞争压力大！
漳州市场特点
2010年漳州市区成交量跌宕起伏 7月均价再创新高
漳州市区新建商品住宅成交套数走势图 漳州市区新建商品住宅成交均价走势图
在2010年不断出台楼市调控政策，堪称严厉，但政策调控使之以及开发商谨慎买地和延期开工、开盘， 势必造成市场供需不平衡，导致上半年楼市房源选择性较少，将由开发商主导市场供应及销售节奏；再 者，购房者观望程度浓重，新项目在产品定位（如：价格、户型等）上较为客观、理性，同时放缓销售 步伐，静待客户上门。
1、本次国八条对房地产去投资化的政策导向十分明确；本次调 控的主要思路是暂时抑制需求，为加大市场供应赢得时间。 2、设置各地住房价格目标、实施限购令、实施差别化信贷、清
查土地增值税、保障供应量及引导舆论是本次国八条的核心内容。
3、“新国八条”此次仅涉及住宅，对于其他物业类型尚无涉及。 4、此次新国八条的出台时间在春节前，截止目前，共有济南、 青岛、上海、北京四个城市出台地方细则，预计两会前后各地方
u 东部将是热土
随着漳州市区市政政配套的进一步完善，东部新城开发的跟进，教育地产魅力 的带动，刚性需求的旺盛刺激等将使得部分高端楼盘仍处于高价位运行。预计 2011年上半年漳州仍会掀起购房的狂潮!
漳州市场特点
2010年1月-2011年1月漳州区商品房销售量走势
漳州市场特点
2010年1月-2011年1月漳州区商品房销售均价走势
漳州市场特点
2010漳州市场总结
u 土地市场火热，房价飙涨
2010年漳州市区成功出让17幅地块，其中万达集团一举拿下2010G17地块， 土地市场较为火热，势必对市区房价上涨起到推波助澜的作用；
u 受政策及调控影响小，走出独立行情
城市建设利好、通货膨胀加剧的预期等促使房地产交易量未在严厉调控下萎缩， 在房价表现上则是2010年市区大部分楼盘均出现不同程度的涨价，至今，市 区不少楼盘所剩房源每平方米均价已在五六千元之间，高者则达到七八千元；
平原，漳州“三宝”：水仙花、片仔癀和八宝印泥驰名 中外。全市常住人口498万。漳州是福建重点侨乡和台
胞的主要祖籍地，现有台湾人口中，祖籍漳州占35.8%。
经济及城市发展
漳州：未来将重点发展港口及海洋经济
综合分析国内外发展环境与条件，未来漳州将重点发展港口及海洋经济：
今后五到十年是漳州加快发展港口及海洋经济的重要战略机遇期。中央明确支持海峡西岸和其 他台商投资相对集中地区的经济发展，漳州既是海峡西岸经济区的重要组成部份，也是台商投 资相对集中区，更是近1000万台胞的祖籍地，具有地缘、人缘和政策等优势，对台港口及海洋 经济合作的优势比较明显。未来5－10年漳州人均GDP将突破3000美元，处于工业化中前期向 中后期迈进阶段，处于城镇化步伐加快、消费结构转型升级、经济社会发展加速的重要时期。 坚持港城互动、海陆联动。统筹海洋和陆域发展，把港口、海洋开发与城市、陆域发展有机结 合起来，合理布局海洋产业和临港工业园区、腹地工业园区，以港口及海洋经济发展带动和辐 射腹地经济发展，实现海陆联动、港城互动，形成海陆经济一体化、协调发展的格局。
锦绣一方
项目基本信息
所属板块
地理位置 占地面积 建筑密度
龙文区
漳州迎宾路南侧、浦头港东侧 193041.55 ㎡ 27% 绿化率 建筑面积45万平方米，容积率2.2 45.5%
漳州楼盘分布概况
永鸿三湘城 均价：4373元/平米
市中心
钱隆首府 均价; 5155元/平米 香榭花都 均价:4573 元/平米 书香世家 均价:5156元/平米 尚东琴畔 均价:5217
鑫荣嘉园 均价：4432元/平米 鑫荣花苑 均价; 5399元/平米
九龙官邸(志诚广场) 均价：6305元/平米