世联_城市综合体研究及经典案例

模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 shoppingcomplex =office (主) +apartment(次) +hotel … 案例：广州中信广场、深圳信兴广场 模式三：以酒店为核心功能的发展模式 shopping complex = hotel(主) +apartment(次) + office 案例：上海商城
Center
Block4
Block1
地产资料网 http://dc.ieur.cn Block1+Block2： 模式1 标志性建筑群——超高层/豪华酒店
Block2商务集聚区——李嘉诚投资 Block商务集聚区——李嘉诚投资 创造“财富神话”的场所——和黄总部以 及 相当量级的国际机构的加盟 68层超高层中航广场创造深圳又一风景线
Block5
Block6
Block3
Block2
Center Block4源自文库Block1
项目能成为UDD 的前提要素
Block1+Block2：
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酒吧街：深南—红 荔都市风情
Block1+Block2的建筑形式及理念
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产生的条件
建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的 时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。而且随着城市聚 集度的提高,土地资源的紧张,这种综合体建筑形式会越来越多。
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1.1.2综合体（complex）的基本表现形式
+ + +
= =
or
or
=
……
以单元模数的一个“menu plan”（居住菜单）
酒吧街
地产资料网 http://dc.ieur.cn Center： 模式5 创新业态（娱乐型购物中心）的聚焦点
新产品、新创意、新理念的集中展示区
Block5
Block6 Block3
Block2
潮流发布中心 信息发布站
Center
Block4 Block1
品牌橱窗
主题推广区 投资会联络处 标志性等候点
Block5
Block6
Block3
Block2
Center Block4 Block1
地产资料网 http://dc.ieur.cn 视觉中心与轴线的营造 “第五大道”式的符号意义轴线
Center：轴线方向的视 觉焦点 建议层数：5层
高层建筑群 之间的轴线， 形成视觉通 廊
地产资料网 http://dc.ieur.cn Block3+Block4+Block5： Street Mall+ Box-Shopping
模式2 功能性举措——景观型购物中心（新型商业建筑形式）
Box-Shopping
形成整体多中心效应： 与传统的Shopping Mall不同，并
Block3
非由大型的百货主导，而是包括一组 中心，（例如小型电影院/俱乐部）， 餐饮中心（数个精致餐馆），以及带 有“情景化服务”（show case stores)的一组名牌专卖店
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Box-Living的定位—— 弹性空间
释放小空间的多种可能 建筑无限可能的场所
r
oom
α
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Box-Living的定位——弹性空间
满 足 变 化 性 需 求 多样的选择 •菜单式平面（menu plan) •个性化平面（character plan) •满足不同生活方式的平面 （lifestyle plan) 自由设计 顺应型
汇报纲要
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一、城市综合体的基本特征 二、典型城市综合体案例研究 三、城市综合体开发要点提示 四、项目情况及市场态势特征
五、本项目概念规划
六、初步经济效益探讨
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1.1.1综合体（complex）的基本概念 定义
综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交 通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、 相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建 筑群。
综合体的两种表现形式
一种是城市形态的表现，在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比 如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体；
另一种是经济形态的表现，随着项目开发规模的不断增大，规划了办公、居住、 商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起， 形成新型的独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建 筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实用。
新型商业社区 2 （“新天地”、“兰桂坊”式
5 引领潮流的展示中心
中航苑都市示范区（UDD.CN）的建议模式
1 五星级酒店（“希尔顿”式）——标志性元
素
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功能性举措/景观型购物中心 2 新型商业社区（“新天地”、“兰桂坊”式）——
（新型商业建筑形式）
3 “OCT”广场、 “纪念公园”式的公共场
1.1.3综合体（complex）的发展模式:
综合体一般以下四种发展模式：
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本项目目前初步意向为以功能均衡的发展模 式.
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+…… 案例：香港太古广场、 北京东方广场、北京华贸中心
城市综合非常注重各建筑单体之间的联系性,主要考虑 各功能板块的消费互动和可能产生的消费磨擦.
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1.1.2综合体（complex）的基本特征:
综合体设计并非单一房地产开发设计,非常讲 究与城市交通的联系性和互动性,以及城市性 功能的设计(站台/银行/医疗等市政设施)
人文性补充 所 4 具有符号意义的轴线（“第五大道”或“华尔街”式）
5 引领潮流的展示中心——娱乐型（创新业态）购物中心 6 DIS系统
(district identifications system)
2 5 2 3 4
7 DSS系统
(district service system)
1
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比较因素 功能 区位 建筑形式 投资风险 总投资 经济风险 综合体 复合性、适应性 一般在城市核心区域 多样化 较小 一般较大 较大 单功能物业 单一性 根据功能确定 单一 较大 相对较小 较小
客户来源
客户活动 客户综合使 用成本
具有自我寄生功能，部分 来自于内部
体验式的 较小
全部来自于外部
目的性的 较大
大型综合体设计实际很多层面是定向设计,尤 其商业部分设计的复杂性不同于普通产品设 计,强调设计对业态的适应性,如层高,特殊要 求等. 业态组合必须考虑的全时段,昼, 夜经营型业态必须考虑配比关系.
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1.1.3综合体（complex）的基本特征:
综合体与单功能物业比较
规模效应： Block1+Block2是UDD的重 量级元素，通过大规模的具有标志性的超 高层写字楼和五星级酒店制造强视觉冲击
Block1酒吧街：
地产资料网 http://dc.ieur.cn （人文符号）
工作之余找乐的最佳去处 看不完的人 24小时不停息的都市疯狂 由一些激动人心的室内小街和多层 建筑组成（新奥尔良的Bourbon街和 莫非斯的Beale街）
是一种城市设计的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补充， 而且能够互相支撑； 一般位于城市中心区域； 能有效的解决城市中交通等方面的压力； 向业态互动、功能复合化、使用全时段的方向发展； 多种功能有机匹配，可以减少投资风险； 一般规模较大，投资较高，经济风险大； 对建筑设计要求较高。
•大空间平面（free plan) •开放式厨房 （open kitchen) •具有可变性住宅 （flex housing) •多功能室 ( room) •可自行设计的住宅 (DIY)
α—room
满足α—room（居住魔方）个性化和适应变化性要求
Box-Living的平面组合形式
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六、初步经济效益探讨
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根据本项目的特征，本次借鉴案例主要为都市综合体发展模式四
“以商业为核心功能的发展模式”
地产资料网 http://dc.ieur.cn 中航苑都市示范区（UDD.CN）的建议模式 [硬件指标] 1 五星级酒店
（“希尔顿”式）
3
“OCT”广场、 “纪 念公园”式（日 本 关西科学城）的 公共场所 4 具有符号意义的轴线（“第五大道”或“华尔街”式）
Center 的建筑形式及理念
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城市之门
磁力效应：UDD的核心景点，为消费 者提供独一无二的经历 运用现代、夸张的建筑手法创造包括 表演场、媒体展示馆以及富含文化意 义的场所
媒体展廊
轴线的营造
地产资料网 http://dc.ieur.cn 模式4 “第五大道”式的符号意义轴线
“Street Mall”的设计理念
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混合效应： 招商/设计的互动性 “50：20：30” 零售、餐饮、娱乐
的
的建议比例，这一比例依据市场 不同略有变化（与Shopping Mall
的常规比例75：15：10有相当差异）
Street Mall
“Street Mall”
专家公寓
留学生公寓
Block5
Block6 Block3
Block2
IT公寓 经理人（CEO）公寓
Center Block4
Block1
艺术家公寓等 保有成为卖场的弹性 （商业的自然演变）
Block3+Block5（塔楼）
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“Box-Living”
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地产资料网 http://dc.ieur.cn Street Mall的建筑概念模型——Folded street
Folded street——与周边环 境相结合的小规模体块组合而 成，使街区生动活泼 观景平台——体块相互错落， 形成了丰富的空间层次，同时 营造出生态观景平台
Block的构想
5 6 3
center
1
4
2
GRID（网格）
几何型城市网络，分为6个Block和一个中心，每一个Block有不同特征，为 在此工作、生活、休憩娱乐、购物的人群提供了特定的身份
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Block Plan
N
Block5
Block3
Block2
Block6
模式四：以商业为核心功能的发展模式 complex =shopping (主) +hotel 案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城
汇报纲要
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一、城市综合体的基本特征 二、典型城市综合体案例研究 三、城市综合体开发要点提示 四、项目情况及市场态势特征
五、本项目概念规划
Street Mall的建筑形式
行道延伸进去的建筑，建筑里 面有广场、展馆、小店
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直通街概念——建筑化的、人
与环境亲和、融合的街区代表 对环境作出贡献的同时也得到 环境的回报
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Block3：“Box-Shopping”
模式2 功能性举措——景观型购物中心（新型商业建筑形式）
可以体味到都市生活的各种乐趣
Block5
Block6
Block3
Block2
有店铺，有餐厅，有办公也有住家，和
Center Block4
纽约、伦敦、巴黎的市中心一样
Block1
是对过去集市型商业精神的回归，又迎 合当代都市人个性化需求的地方
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Block3：“Box-Shopping”
Box-Shopping的建筑形式
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Block3+Block4 + Block5
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（塔楼）：“多功能公寓” （功能性举措）