西安市雁塔区沙滹沱村改造策划方案

大户型
4200最 高4900
2006.4 分三期
住宅群， 二期预售
第二部分 项目定位及依据
第二部分 项目定位及依据
一、项目命名：
1、项目名称： 齐家尚品 2、命名说明： 齐家——来自于《礼记·大学》中的“物格而后知至，知至而后意诚， 意诚而后心正，心正而后身修，身修而后家齐，家齐而后国治，国治而后天 下平”。齐家所表达的是家庭对个人的重要性及个人对家庭关爱的情怀，本 项目以齐家命名，体现项目对人、对家的人性化理解和关怀，也传递了项目 的“以家为重、以人为本”的开发设计理念。 尚品——尚就是时尚，是主流文化的相应，品就是品格、品质、品味。 它代表了主流人群的的心理需求和发展需求，拉近与主流人群的距离。
第四部分 项目地规划构想
二、定位方向构想
沙滹沱村由于区位环境优越，住宅开发价值和商业开发价值都很高。
1、若从土地价值最大化的角度出发，沙滹沱村的改造应充分抓住支撑商业发展 的一切有利条件，在遵循市场规律的前提下尽量扩大项目的商业比重，提高项目 地的利用价值，将大大化解城中村改造项目土地成本高昂的压力，同时这对将来 村民可持续发展的保障，提高雁塔区在城市经济中的地位都有重要的推进意义。 当然，高收益就意味着风险的增大，商业物业比重的增大增加了沙滹沱村改造的 操作难度及风险性。 2、若从平稳推进沙滹沱村的改造角度出发，结合目前住宅市场的良好态势，也 可考虑将所有土地开发为住宅+社区商业的大型住宅社区，这种开发构想降低了沙
滹沱改造的操作难度和风险。
本案策划本着土地价值最大化的追求思想，将选择技术操作难度和风险较高 的带大型商业开发的方案进行策划规划，以期创造性地提出对村民可持续发展最 有利，对雁塔区经济发展最有帮助的改造方案。
第二部分 项目定位及依据
三、项目定位：
1、产业定位： 中高档住宅+大型综合商业体+区域生活消费商业街 2、消费方向定位： 中高档住宅； 建材、家俱、装饰品、灯具、装饰等建材家居消费； 日常生活消费
第二部分 项目定位及依据 四、定位依据
（一）住宅定位依据
1.周边楼盘调查表
名称
双维花 溪湾 世家星 城 唐园假 日新城 榕青无 界 金泰假 日花城 融侨紫 薇馨苑
占地面积
100亩 827亩 27.9亩
建筑 面积
15万 75万 6万
类型
板式高层 多层小 高层 板式高层
主力户型
80-150 中小户型 84-131
（5）周边住宅情况
借助城南板块居高不下的人气，围绕着沙滹沱村建了一大批住宅项目如：怡园洋房、自由品 格、我爱我家、世家星城、名城雅居、经典四季花园、紫薇城市花园、双维花溪湾、天伦明珠、
假日新城、榕青无界、明德怡心居、金泰假日花城、融侨紫薇馨苑等中高档楼盘,聚集了大量
的高收入人群；这里属于传统住宅区，东仪厂福利区、明德门家属区、兵工社区等等，蕴藏了 巨大的消费能力。
476.2亩
第一部分 沙滹沱村基础资料及评价
二、项目地现状
5、计划改造的项目地范围： 沙滹沱村土地除租给东仪厂的1.9亩飞地外（面积太小利用价值低），其 余500亩土地全部可纳入改造规划。东仪厂租用的1.9亩土地转性后纳入城市 股份制经济实体继续出租。
沙滹沱村的土地大部分为出租用地，面积达300余亩，每年仅给村里带来 580万的收益，土地产出率地过低，利用极不合理，而且土地上所建的房屋形 象也极差，所以必须与村民住宅用地一起全部拆迁改造。
第一部分 沙滹沱村基础资料及评价
沙 滹 沱 村 周 边 环 境 及 产 业 示 意 图
第一部分 沙滹沱村基础资料及评价
三、项目地周边环境现状
东 仪 厂
46 中 学
电 子 路 小 学
石 油 大 学
电 子 一 中
东 仪 宾 馆
东 仪 厂 福 利 区
唐 园 小 区
第一部分 沙滹沱村基础资料及评价
三、项目地周边环境现状
附件一：沙滹沱村部分出租土地一览表.doc
第一部分 沙滹沱村基础资料及评价
出租土地使用现状
木器厂
陕西科技卫校
加油站
铜字厂
出租地之间道路
佳泰商城
目前的出租地的土地资源浪费严重。
第一部分 沙滹沱村基础资料及评价
三、项目地周边环境
（1）自然人文环境 ① 临近爱国教育基地烈士陵园,绿化极好，同时，陵园以北修建了一个5000㎡公园 广场，完善并提升了周边的绿化环境和公共空间。 ② 东邻日新月异的高新技术产业开发区，西邻发展迅速的曲江新区会展商务板块。 ③ 附近的西部电子城、高新产业开发区和密布的学校网使得该板块学术气氛浓厚。 ④ 本来就成熟的居住环境加上大明宫建材家居城强势进驻使得家居时尚文化在这里 极大得发展、沉淀。 （2）交通环境 ① 发达的城市路网： 这里南邻城南交通大动脉丈八东路，距离绕城高速仅2000米，北靠城市主干道电 子二路，距离二环也只有2000米，东西两面2000米范围就是城市交通主干道太白 南路和朱雀大街，路网极为发达。 ② 地铁规划：地铁五号线将在纬陵路至友谊路段与含光路重叠。 ③ 公交线路：经过这里的公交线路有：205 、5、 46、 205 、710 、706 、716、 709 、204、210等约10多条，基本上联接了西安的每个角落，出行极其方便。
第一部分 沙滹沱村基础资料及评价
沙滹沱区位图
电子城
小寨 曲江
高新区
第一部分 沙滹沱村基础资料及评价
二、项目地现状
1、村域：
沙滹沱村分布于东仪路的东 西两侧，西区村域南起唐园小区， 北至东仪厂，东临东仪路，西临 我爱我家；东区村域南起纬陵路， 北至大明宫，东至烈士陵园外墙， 西至东仪路。 飞地主要有三块，一块是东 仪厂福利区南墙外的21.4亩；另 一块在丈八东路和东仪路交汇处 东北角10.1亩；最后一块1.9亩 地在46中南墙边，被东仪厂租用。
沙 滹 沱 村 村 域 图
第一部分 沙滹沱村基础资料及评价
二、项目地现状
２、户数及人口统计：
范
围
户
数
人 口 1520人 145人 1665人
备注 不含祖遗户(有房无户口)
村民 居委会 合 计
510户 53户 563户
第一部分 沙滹沱村基础资料及评价
二、项目地现状
3、房屋面积统计： 住宅面积统计
类 别 1-2层 3层 3层以 小计 面 积
其他面积
类 别 营业用房 办公用房 企业用房 公共设施 中建公司 小计 面 积
175832㎡ 83916㎡ 90185㎡ 349933㎡
41200㎡ 1432㎡ 231000㎡ 1200㎡ 7192㎡（住宅） 282024㎡
总计：631957㎡
第一部分 沙滹沱村基础资料及评价
二、项目地现状
4、土地面积统计（净地）：
（03）环境优势：
成熟的市政设施、便利的交通条件、大型超市、百货的进驻使本版块人居环更加 境成熟，区域内丰富的休闲资源（烈士陵园北绿色休闲广场、嘉源羽毛球馆、电子步 行街休闲街区）、中高档品质社区，使得周围的景观环境上升，人居品质提高，更加
吸引消费者。
第一部分 沙滹沱村基础资料及评价
四、项目地总体评价
地 块 面 积
A-1
A A-2 A-3 A-4
154.5亩
26.3亩 13.4亩 17.5亩 211.7亩
B-1
B B-2 B-3 C-1 C C-2 C-3 D E F
Байду номын сангаас
53.8亩
37.5亩 20.8亩 73.9亩 28.9亩 16.2亩 21.4亩 10.1亩 1.9亩 119亩 112.1亩
合 计
１、优势： （04）地块优势 南郊高速发展的同时土地变成稀有资源，本项目地块体量达到500亩，在本板块 像这样体量，并且人居环境如此成熟的地块屈指可数，将备受开发商关 (05)商业优势： 大明宫专业商圈城南的强势地位和其还未健全的产业链，给了商业发展的良 好 契机，打破了原来的自然商业格局，促进了该区域专业商圈的迅速发展，项目地 巨大的临街面，区域内庞大的人流量，都为将来的商业发展提供了便利的条件， 商业发展空间很大。 2、劣势： （1）项目地块内大量规划路的存在分破坏了地块的整体性，同时分割出了一些面积 较小的地块，对整体性的规划利用产生较大影响。 （2）周围的东仪厂区及家属院的存在，对项目地周边的视觉形象产生较大影响。 （3）营业房面积较大，拆迁安置成本较高，增加拆迁安置的难度。
雁塔区城中村改造策划方案
（沙滹沱村）
目 录
第一部分 沙滹沱村基础资料及评价 第二部分 项目定位及依据 第三部分 项目目标客户群分析 第四部分 项目地规划构想
第五部分 项目经济效益分析
第一部分 沙滹沱村基础资料及评价
第一部分 沙滹沱村基础资料及评价
一、沙滹沱地理位置
沙滹沱村隶属西安市雁塔区长延堡街道办事处，处于南郊电子二路以南、 电子正街以东、含光路以西、丈八东路以北的区域内。 沙滹沱村地处城南成熟生活居住区，东面紧邻的明德门生活区,密集分 布大量的楼盘和重要机关单位的家属院，生活氛围浓郁；北面的大明宫 建材家居广场是西安南郊最大的建材家居消费中心；南面是南郊的交通 干道丈八东路；石油大学的南北校区正好分布于村的南北方向，在校师 生达四万多人。 沙滹沱村地处西安房地产市场的城南板块。城南是西安发展起步最早速 度也最快的区域，是西安的文教科研区、高新技术产业区、文化产业区， 是西安人居环境软硬条件最好的地区，聚集了大部分高素质、高收入人 群。因此，城南板块集绝佳的区位优势、交通优势、人居环境、完美配 套、文化气息等优势于一体，成为西安购房者的首选区域板块，房价也 是一路走高，前景看好。而以世家星城、假日新城、无界等为代表的丈 八东路板块无疑是城南板块最活跃的区域。
近年，城南丈八东路地段迅速崛起，周边大盘举不胜举，逐步发展成为城南绝佳 的居住地带，其发展动力：1、这里社会服务设施较其他板块完善，2、随着另外两个 板块的不断扩张，对本板块的影响及带动，使本板块的价值不断提升。
第一部分 沙滹沱村基础资料及评价
五、项目地总体评价
１、优势： （01）板块优势： 在南郊热门购房板块，本地块所在区域正在迅速崛起，近年以丈八东路和东仪路 交汇处为中心分布的中高档大盘群不胜枚举，此区域已经成为大型开发商的首选之地， 如：紫薇、绿地、西房等，在此趋势下楼盘价格必定水涨船高。 （02）带动作用： 该地块地处曲江新区和高新区的连接纽带，这两个区域的高速发展，在文化和经 济上拉动了本地块的发展速度，使本来文化底蕴就深厚、经济发展就快的城南板块， 土地块价值、物业价值一路上扬。
均价 （元）
4000 4100 3900
开盘时间
2005 2005 2007
备注
一期售完 二期预售 二期售完， 三期预售 销售
走势
40亩以下 329亩
10万 66万
板、点结 合 高层
小户型 53-120 主力小户型
3800 4200
2007.7.7 2007.3.25
销售 住宅群
432亩
80万
板式小 高层
第一部分 沙滹沱村基础资料及评价
三、项目地周边环境
（4）周边基础配套环境
①教育：周边大学密布，邻近的有西安石油大学、西安美术学院、西安科技商贸学院，两公里
之内的大学有陕西师大、欧亚学院、政法大学，外语学院；知名中学有西安第四十六中学、东
仪厂子弟中学、电子一中；小学有东仪子弟小学、电子路小学；是西安学校配套最好的地区之 一。 ②医院:博爱医院、521医院、西安市第八医院、肿瘤医院等。 ③其他:各大银行、邮局、电信营业厅、移动营业厅、联通营业厅密布。
第一部分 沙滹沱村基础资料及评价
三、项目地周边环境
（3）周边产业业态环境
①毗邻商圈：距离西安第二大商圈小寨约2公里；据西部电子商城商务集中 地带约1.5 公里；距离长安路商业集中地带约1.5公里。 ②商业巨头进驻：人人乐、华润万家、苏宁电器、朱雀路果品市场。 ③强势专业业态：一个是以大明宫建材家居城为中心建立的建材家居产业链，经过两 年的强势发展已经成为城南建材家居产业的龙头。 ④酒店：临近酒店较少，有铭仁商务酒店、阳光酒店、东仪酒店。 ⑤餐饮：周边餐饮主要是中、低档餐饮，主要服务于该区域，满居民和学生的日常生 活需要。
佳泰商城
含光路
大明宫商务楼
怡兴大厦
华润万家 苏宁电器
大明宫建材家居广场
第一部分 沙滹沱村基础资料及评价
四、项目用地所在板块分析
项目地块位于高新板块和曲江板块之间，距离曲江大约2公里，距离西高新大约3 公里，处于两个板块的联接带，板块位置非常优越。金地置业西安分公司2006年的市场 调查报告中消费者的购房区域倾向图：（调查取样226份）