苏州城投火车站商业定位报告

95
241
312
481
24
54
121
7.15%
18.15%
23.49%
36.22%
1.81%
4.07%
9.11%
合计 1328
22
调研分析 周边火车站参考案例
周边火车站调研
Ø调研对象：上海南站、上海虹桥火车站、上海火车站、南 京火车站、南京南站、常州火车站 Ø调研目的：了解火车站周边商业业态的分布
案例一
苏州城投火车站项目 商业定位报告
1
目录
一 项目认知 二 定位思考 三 项目定位 四 招商推广 五 商务条件
2
项目认知 子目录
一 项目认知 二 定位思考 三 项目定位 四 招商推广 五 商务条件
项目概况
经济指标 区位位置 未来规划
项目分析
公共交通 可达性分析 人均商业面积 昭示性及人流 周边酒店及旅
好百年
火车站广场
广 场
百度文库
2
61.3
Ø周边商业项目众多，业态各异，具备规模优势，传统的零售娱乐业态
及同类专业市场无法展开竞争。
14
分析小结 SWOT小结
优势
S
l地段优越，位于平江新 城核心区域；
l交通便捷，周边有火车 站、汽车站、地铁等交 通设施；
l用户很好的昭示性，广 场具有吸聚人气的作用。
劣势
W
l项目总建筑面积约1.4万㎡， 可使用面积约5千㎡，得房 率仅约38%； l周边竞争项目较多，且规 模较大，本案体量小，不具 备规模优势； l周边常住人口较少，且受 到护城河、景观河河流阻隔， 不愿达到； l火车站人流受到地铁出口、 电梯的影响，自然人流无法 到达； l最具目的性消费业态的大 型餐饮类商家无法入驻；
业态 零售
业种 超市 地方特色产品 品牌折扣店 创意礼品店 网络热卖服饰店 数码、书籍
数量 289 168 131 74 74 160
比例 32.25% 18.75% 14.62% 8.26% 8.26% 17.86%
20
调研分析 意向业态分析----餐饮、娱乐
业态 业种
品牌速食店 餐饮 美食广场
l房地产市场成交量未 来变化难以预测，其 不确定性对项目将产 生一定影响；
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项目小结 SWOT应对策略
优势（S）
劣势（W）
内部因素
战略选择
地段位置明显，交通便捷， 且昭示性强；
外部因素 机会（O）
未来商务氛围、交通逐渐完 善；
威胁（T）
周边未来商业体量巨大，未 来规划人口较少；
SO战略(发挥优势利用机会) 做区域性商业，吸引区域外
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项目分析 商业昭示性及自然人流
商业昭示性
Ø本案正对火车站，具有很强的商业昭示性。
自然人流图析
Ø区域人流受到护城河及项目景观河河流阻隔，自然人流不愿达到
Ø内部受到地铁站、上浮电梯的引导，自然人流也无法到达
Ø苏州火车站非中转站，人流不愿长时间停驻。
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项目分析 周边酒店及旅客情况
1、如家快捷苏州火车站南广场店 2、格林豪泰苏州火车站商务酒店 3、莫泰168连锁酒店苏州火车站南广场店 4、苏州舒怡酒店 5、汉庭酒店苏州火车站南广场店 6、汉庭酒店苏州火车站北广场店 7、苏州仁安宾馆 8、如家快捷苏州火车站北广场店 9、7天连锁酒店苏州火车站北广场店 10、苏州苏站别苑日租公寓 11、苏州工业园区春来旅店 12、苏州金翅鸟宾馆 13、苏州馨苑旅社
Ø平均入住率节假日为90%以上，非节假日为70%左右 Ø日租金在100元以内的2家，100-200元之间的6家，200元以上的5家 Ø日入住人流约2500人。
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项目分析 周边竞争市场
活力岛商圈
平江新城商业
神马公 寓
广场
平江新城万商达广
圈
场
城北东 路
平江IN 巷
人民商场
万融国 际
观前商圈
Ø在建商业与潜在供应较多，带动整个区 域商业的快速形成的同时，竞争也将呈现 白热化状况； Ø未来将形成以人民路与城北东路为核心 的商圈，为平江新城主要消费区；
合计
零售餐饮娱 乐 金融商务 金融商务 高档百货、 公寓酒店 商务写字楼 商务楼宇 邻里中心
购物中心
社区配套
酒店
体量 （万方） 20 4.1 6.8 13 1.6 1.9 7.4
2.1 2.4 2
61.3
6
项目认知 子目录
一 项目认知 二 定位思考 三 项目定位 四 招商推广 五 商务条件
项目概况
消费客群 ST战略(发挥优势抵御威胁)
避免同类化商业竞争
l负一层商业物业，体量较少， 周边人口较少；
WO战略(利用机会克服劣势) 增强引导，扩大人流吸引
WT战略(直面劣势与威胁) 做目的性消费业态
做区域性商业体，避免同类化商业竞争， 定位目的性商业业态，吸引区域外消费人群。
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定位思考 子目录
一 项目认知 二 定位思考 三 项目定位 四 招商推广 五 商务条件
经济指标 区位位置 未来规划
项目分析
公共交通 可达性分析 人均商业面积 昭示性及人流 周边酒店及旅
客情况 周边竞争市场
项目小结：SWOT分析及应对策略
7
项目分析 公共交通
区块内规划公交站点10余处， 日夜公交40余路； 辐射整个苏州市。
1、城北东路 2、苏站路 3、北环快速 路 4、广济路 5、人民路 Ⅰ、地铁2号 线 Ⅱ、地铁4号 线
沧浪新城
木渎创新创业城
定位研判
区域功能 功能研判 定位验证
定位思考小结
31
定位研判 区域功能
平江新城总体功能定位：交通枢纽、商务商贸、生态居住
高新区 苏州科技城
相城中心商贸城 中新生态科技城 金阊新城 物流流通板块平江新城
沧浪新城 独墅湖科教创新区 滨湖新城板块 木渎创新创业城
名称 平江新城 相城中心商贸城 金阊新城物流流通板 块 高新区苏州科技城
Ø逐渐形成以万达广场为中心的商业中心的商业氛围； Ø业态较为齐全，吸引了平江新城大部分消费人口。
13
项目分析 周边竞争市场
项目
人民路滨水商 业街 农业大厦 国发大厦
吴地中心
天辰广场 汇博大厦 江星商业广场 平江新城mall 商业广场 森杰1号 美丽华火车站 商务酒店
合计
业态
零售餐饮娱 乐 金融商务 金融商务 高档百货、 公寓酒店 商务写字楼 商务楼宇 邻里中心
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调研分析 上海虹桥火车站
Ø商业特点：集国际机场、地铁、火车于一体，旅客滞留时间长，人 群消费档子较高，服装业态比较较大。
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调研分析 上海火车站
Ø商业特点：位于城市中心区域，业 态较多，快餐及便利店占大多数， 同时周边婚纱、服装、珠宝、眼镜 等专业批发市场较多。
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调研分析 南京火车站
Ø商业特点：位于玄武湖旁，周边 商业较少，以便利店及快餐占多数。
Ø公共交通：本案距离地铁口约300米，公交线路40余量，辐射整个苏
州市，便于旅客及周边市民出行。
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项目分析 可达性分析
楼盘名称 户数（户）楼盘名称
户数（户）
三分钟车程 约2公里
大观名园 苏锦街道 橘郡 天筑家园
1329 4582 342 1800
神马公寓 苏江花园 苏尚新地 新天地家园
585 800 360 2100
平江怡景 900
鼎尚花园
900
500米之内有4个停车场
1、苏站停车车场
约280个停产位
2、火车站南广场地下停车场
约212个停车位
华美福邸 98
锦城别墅
45
中梁天御 1700
苏站别苑
72
华恒家园 1000
和润家园
920
3、火车站北广场地下停车场
约257个停车位
万达广场 2000
北城花园
1700
4、靠近广济路停车场
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调研分析 上海南站火车站
上海南站商业
基本概况： Ø商业面积：6万㎡ Ø商业业态
Ø 南商场——大容量城内休闲运动 品牌折扣旗舰店
Ø 北商场——品牌少淑女服饰，个 性设计师品牌服饰
Ø布局特点 Ø 南商场——品牌折扣为主 Ø 北商场——高档品牌和餐饮为主。
Ø运营模式：品牌输出的管理模式，从 项目启动时到引入百利时尚中心入驻南 北广场，培育期接近2年 Ø投资运营：上海银泰百货公司
8.4米的柱网分布，6米层高，人防、消防措施齐备。
4
项目概况
区位位置
区位位置：平江新城“心脏”位置
广济北路
人民路
本案
312国道 苏站路
Ø 区位位置：本案位于火车站北广场正对面，东西两侧由人民路、广济路两条 城市主干线环伺左右，为平江新城“心脏”位置
5
项目概况 未来人口、商业规划
未来规划：商业总建筑面积约60万㎡，居住人口约14万人
约360个停车位
他她公馆 829
5、本项目停车位
约370个停车位
合计
22062户，约7万人
Ø可到达性分析：本案3分钟车程，约2公里范围内，道路交通便利，停
车位较多，但居民仅有约7万人口，可消费人口较少。
9
项目分析 人均商业面积
人均商业面积
Ø人均商业面积：本案周边1公里范围内，常住人口约1万，目前人均商 业面积4.3㎡/人的，商业体量过大，故只能做目的性商业业态，吸引 区域外人群。
中高档饭店
数量 258 60
比例 81.13% 18.87%
业态
业种
娱乐 休闲
休闲吧
美容、美发店 快速创意影楼
健身馆
数量 比例 58 17.37%
131 39.22% 57 17.07% 88 26.35%
21
调研分析 旅客需求调查分析
数量 比例
房产信息 人才服务 劳务服务 旅游度假 婚纱摄影 生活服务 教育培训
新天地家园、苏锦村、天筑 家园
比例 50% 30% 20%
数量 250 150 100
18
调研分析 消费意向商业分析
数量
餐饮 318
消费意向商业分析
零售
娱乐
896
334
比例 15.24% 42.95% 16.01%
休闲 368 17.64%
酒店 170 8.15%
19
调研分析
意向业态分析----零售
调研分析
问卷调查 参考案例 调研小结
定位研判
区域功能 功能研判 定位验证
定位思考小结
17
调研分析 调查问卷样本
调研总体量：500份 调研周期：七天 调研目的：了解火车站及周边居民对于业态的需求；
及旅客对信息服务的需求
区域 火车站 周边商业 周边居民区
点位
南广场、北广场、售票厅、 候车厅
万达广场、万达写字楼、银 都商务广场
地下二层总建 (m2)
15627
机动车停车场及设备用房
370
结构
钢筋混凝 土框架
地下一层空间高度
6m
主要设备系统
电力、给排水、安保监控、消防报警、高压配电、 电梯、暖通、弱电等8大系统
广场配置
7部自 11个人行出 2个机动车入 2个无障碍升降
动扶梯 入口
出口
平台
Ø 物业形态：本案为地下负一层商业物业，3个下沉式中庭实际形成3个“回” 字型物业布局。地下商业建筑面积约14000㎡，可使用的经营面积约5000㎡，
机会
O
l交通完善，未来轨 道2号、4号线将建成， 为项目带来更多消费 人群。
l区域商业氛围将逐 渐显现；
l经济发展平稳，社 么零售额及居民消费 能力不断提升，商业 前期繁荣。
威胁
T
l平江新城未来建设具 有不确定性，存在一 定风险；
l周边竞争项目较多， 在后期经营也将面临 较大压力；
l未来周边商业办公量 体较大，竞争较为激 烈；
27
调研分析 南京南站火车站
Ø商业特点：新站点，刚投入使用，商业分布于主通道两侧，业态以餐饮业为主。
28
调研分析 常州火车站
Ø商业特点：负一层与二层商业为主，业态以餐饮业为主。
29
调研小结
Ø从旅客、居民调研得出： 1、人们普遍希望本地区有一个零售商业物业出现； 2、旅客则更倾向于旅游度假及求职；
56 8
97
124
3
10
Ø平江新城规划面积10平方公里 Ø商贸商务区1.72平方公里 Ø新火车站商业区0.966平方公里 Ø商品房面积达3百多万平方米 Ø新城区内的居住人口将达到14万左右
项目
业态
人民路滨水商 业街 农业大厦 国发大厦
吴地中心
天辰广场 汇博大厦 江星商业广场 平江新城mall 商业广场 森杰1号 美丽华火车站 商务酒店
购物中心
社区配套
酒店
体量 （万方）
20 4.1 6.8 13 1.6 1.9 7.4
2.1 2.4
江星商业广场
平江便民服务中心 华豪国际商城
平江新城mall
人民路滨水商业街
人民路 广济北路
银都商务广场
A
城北东路
人民路滨水商业 街
万达广
场
吴地中心
万融大厦 苏尚大厦
农业金融大厦
港苏
国发平江大厦
苏站西路
龙宁
Ø从周边火车站调研得出： 1、年代较久的火车站位于市区，业态比较丰富，如上海站、南京站、上海南站 2、新落成的火车站或者不在市中心位置的火车站一般以快餐、便利店等“吃人 流”的业态占多数。
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定位思考 子目录
一 项目认知 二 定位思考 三 项目定位 四 招商推广 五 商务条件
调研分析
问卷调查 参考案例 调研小结
客情况 周边竞争市场
项目小结：SWOT分析及应对策略
3
项目概况 经济指标
总用地面积 (m2)
15900
项目性质
综合性下沉式广场
总建筑面积(m2)
31152.7平米
每层面积
功能
停车位 数量
地下一层总建
其中：
(m2)
夹层(m2)
14282.1
商业区、非机动停车库及设备 用房
1243.6
非机动停车库
1560