最新惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案-42ppt-教学讲义ppt课件

项目规模较小，不
具备营造良好居住
综合容积 率
环境的条件；
销售均价
容积率较高：≥5；
多以区位及配套作 为项目卖点；
创新点
客户
销售状况
本项目自身特 性不具备开发 中高档住宅的 竞争优势
核心卖点 评价
璟辉豪庭
占地面积:5522平方米 总建筑面积:42101平方 米
光耀橙子
总建筑面积:30000 平方米
一般
本地客户+深圳客 户
一般
本地客户+深圳客 户
一般
1、产品 2、地段+配套 3、开发商品牌
1、地段 2、开发商品牌
1、区位、配套
位于老城区，坐享市政 配套；
品牌实力，交通便 利，户型创新度高
地段好，户型较好
周边发展潜力大， 区域价值高
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写字楼市场竞争分析
市场特征：
江北及麦地\河南岸总 供应量超过30万平米；
结论：建议本项目走1+2路线,既功能模糊化,泛化,定位于SOMO路线
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SOMO
是什么？
顺应市场潮流， SOMO应运而生: Sole Operation, Multi Ownership 独立产权，共同经营 ---不动产价值共赢解决方案
表现为多业主经营型服务公寓/套房酒店 /套房办公
（Service Apartment, Suite Hotel, Suite Office)
点评
蓄客2个月有余,目前才 售出27张卡
占地面积16180㎡，A\B座组成， 形象拔高,价格适中,扩
660户
大客户群体,好产品不泛
真正懂得欣赏的人
目前处于销售期,截止到6.7日 地段+概念是该项目突围
开盘,目前销售率37%
的核心元素
占地4450㎡,建面46907㎡,为一 产品创新度不足,走低门
单体楼
？单体住宅
市场供应量及市场特征； 项目规模及地块形状、所处资源；
？商务写字楼
区位优势明显，邻近黄瑭电脑城，商业氛围逐渐 形成；周边无纯写字楼供应，市场竞争空缺；
？小户型公寓与 小户型住宅
全小户型反应良好，消费者不断壮大； 项目区位及配套、规模
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中高档单体楼市场竞争分析
市场特征：
区域市场单体楼较 多，市场竞争激烈； 项目规模
云天华庭
占地面积:6343.14 平方米 总建筑面积:44387 平方米
五星国墅园
占地面积:4450平 方米 总建筑面积:46907 平方米
7.6
5
6.9
12.5
起价2680元/㎡
5700元/m2
——
4800元/m2
——
本地客户 一般
1、地段+环境 2、欧式建筑
复式产品
——
——
白领阶层，以年轻 人为主
市场供应量较大，同 质化竞争明显；
市场销售缓慢； 市场需求特征不明显，
消费压力较大；
为规避市场正面竞争， 本项目不宜主打造商 务写字楼
大隆商业广场 华阳大厦
隆生商业广场 世贸中心
概况
1栋20层，总面 1栋24层，总面积
积29414 ㎡
27393 ㎡
1栋23层，总面积 1栋42层、总面
60000 ㎡
容积率相对较高，一 般≥4.5，采光通风要求 较低；
规模相对较少，周边 配套齐全；
市场供应量相对大、 需求增速明显
楼盘名
地理位置
云天华 庭
演达一路、石湖 路、南岸路交汇 处
丽格国 惠州市江北文明 际公寓 一路政府东侧
瑞嘉大 江北凯摈斯基酒
厦
店旁
五星园 演达路与石湖路
墅园
较汇处
项目情况
占地面积25878.74㎡ 建筑面积168067.69㎡.由四栋 高层组成
惠州德赛集团第一工业 区改造项目规划评价及 定位案-42PPT-2008年
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项目界定
本项目是位于老城区的、中小规模的、 区位优势明显的项目。
占地:4750平方米 建面:41600平方米 容积率:4.0 建筑层数:≤16
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项目可发展物业方向——哪种物业类型在实现利 润最大化的同时，其风险最低？
积是11000 ㎡
卖点
惠州金色商务 CBD投资王牌
写字楼,商务无国 界，
7/10空中花园
纯商务智能化甲 级写字楼
物业配套
1—3层交通银行
——
价格
5000元/㎡
租金35元/㎡
物管
物管公司
智能设备
宽频接入、名牌 电梯
物管公司 日立电梯
1-6层为天虹商场， 1—8层 7-9层规划为餐 商业 饮
50元/平米，300 平米起租
5800元/ ㎡
物管公司
物管公司
奥的斯电梯
三菱高速电梯
销售状况 主要客户
一般
深圳广州等地分 公司电子、通信 业等。
较好
一般
地产、建筑、咨询、 保险、地产、咨
贸易企业
询顾问等企业
一般
中意人寿、惠州 开发企业、IT企 业、实业公司类
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小户型公寓与小户型住宅市场竞争分析
市场特征：
未来市场供应量大， 仅麦地-河南岸总供应 量就在3000多套左右；
结论
不明显
区位、配套
区位、配套
具有写字楼、公寓的优势资源
★★ 4300左Fra Baidu bibliotek 正常
★★★★★
★★
5000以上
3500左右
普遍遇阻力
偏小户型抢手
小户型公寓和住宅尚未出现真正 的激烈竞争
好质素的公寓可以卖到写字楼的 价格
小户型卖的很火爆
★★★
★★★★
★
住 宅 来 源 于 CLD ， 写 字 楼 来 源 于 CBD
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SOMO
项目产品形式
以SOMO为主题的服务公寓/套房酒店/ 套房办公 Service Apartment, Suite Hotel, Suite Office
具有良好的自用性，还能吸引以长期租
户为主，短期租户为辅的商务消费者；
兼具办公、居住、交际、休闲等功能;
提高城市中心物业的复合使用效率。
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SOMO
产品核心要素
品牌餐饮：提供快捷舒适的饮食场 所，完善项目功能，使项目具有更 便捷的交流空间。
健身会所：打造健康的社区文化， 满足使用者对健康休闲生活方式的 追求
不动产代理商：协助业主对房产进 行使用权或产权上的交易，从而体 现物业投资获利的价值。
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SOMO客户群
销售对象---具有一定投资意识，并具
槛路线
市场需求量大， 处于滞销状态。
曼哈顿 麦岸路20号，毗
广场
邻都心地王
占地面积4200㎡, 总建筑面积35380 ㎡ 由3幢塔楼组成，两幢21层，一 幢15层
3层以上为酒店公寓 纯粹小户型.
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本项目同物业类型的综合比较
物业类型 项目优势 竞争程度 销售均价 销售情况 风险
中高档住宅
写字楼
小户型公寓与小户型住宅
有投资实力的置业者。
物业使用市场---短期或中期的物业租赁者，
可商用、可居住，对物业使 用功能要求较高。
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SOMO 业主使用类型
投资收益 业主将物业委托管理公司出租经营获得年