社区管理与物业管理的融合创新模式_严梅

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2013年第8期(总第396期)

社区管理与物业管理的融合创新模式

□严

梅

[摘

要]社区管理过于笼统和粗化，需要借助物业管理实现管理的具体和细化。社区管理要较好落实十八大提出的要求，必须

实现社区管理的创新与改革，将物业管理纳入社区管理，通过物业管理平台细化社区管理，最大程度实现社会效益，有效解决开发商、物业公司和居民的矛盾和冲突，最终实现人民“甘其食，美其服，安其居，乐其俗”的和谐幸福的生活理想。

[关键词]社区管理;物业管理;现状及问题;融合创新模式[中图分类号]F279．12[文献标识码]A

[文章编号]1006－5024(2013)08－0165－04

[作者简介]严

梅，成都大学管理学院教研室主任、讲师，硕士，研究方向为经济和社会。(四川成都610106)

Abstract:Community management，which is general and coarse，needs to achieve concrete and refined management with the help of

property management．In order to realize innovations and reforms of community management，property management must be incorporated into community management as to refine the community management，obtain full social benefits，solve the con-tradictions of developer，property company and residents，and achieve the ultimate goal of people s happy and harmonious lives．

Key words:community management;property management;status and problem;integrating innovation mode

一、社区管理与物业管理的关系(一)管理的对象基本相同

社区管理的对象是社区居民，管理的目标是实现和保证社区居民的稳定和和谐，物业管理的对象虽然有物业部分，但是物业也是居民的物业，居民是缴费主体，物业公司与居民直接接触的机会和频率更多。

居民作为需求主体，社区和物业都是供给主体，供求均衡是各方都要追求的目标。

(二)管理的手段基本相同

社区为了达到管理的目的，必须采用各种手段，充分满足居民的需求，最大程度消除社会矛盾和隐患；物业为了达到续签合同的目的，也要尽力采用多种手段来最大化服务居民，最大程度争取经济效益。

我们也要看到二者也有一些区别，不能将二者混为一谈：

1．管理的目的不同。社区管理是为了实现一方的

安定和谐，注重社会效益；物业管理是为了保障物业的维护和小区的安定，注重经济效益。

2．管理的区域不同。社区管理一般涵盖若干个小区，要对社区所有居民的生存状态负责；物业管理则只经营管理某一小区，只是对本小区居民负责。

3．管理的内容不同。社区管理的内容非常广泛，只要涉及居民的事务，基本都有不可推卸的管理责任；物业管理的内容则主要侧重于小区物业和环境的维护以及小区范围内的安定。

二、目前我国社区管理与物业管理的现状及问题(一)社区管理难以了解第一手的居民信息，物业管理了解居民信息却难以解决问题

我国社区管辖面积较大，居民人数众多，加之社区工作人员比较缺乏，对居民的各种需求和相关信息难以准确采集和获知。物业管理的管辖范围仅限于小区，

居

Public Management |公共管理

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民与物业管理的联系最为密切，互动机会较多。但是，由于社区管理与物业管理分属于不同的管理部门和渠道，二者的配合总是难以见到成效。

社区管理缺乏管理的细化，物业管理解决问题的力度和权力又明显不足。

(二)社区管理缺乏内在的动力，物业管理缺乏外在的推力

社区管理的本质应是互动式管理，自上而下的拉动必须与自下而上的推动有机结合，才能实现政府和居民的双赢，这种发自居民内部的推动力才是社区管理的核心和根本，才能以最小投入获得最大产出。物业管理则比较缺乏政府和社会的理解和支持，在居民管理上基本陷入孤立状态。

(三)二者之间相互推诿和指责，缺乏深度合作社区管理与物业管理都要注重居民居住环境及安全问题的解决，但是由于二者分属不同部门，导致对诸多问题的解决不是寻求齐心协力，而是相互推诿、相互指责，即使二者有一定程度的合作，也总是流于形式和表面。

(四)开发商、物业与居民的矛盾尤为突出

物业管理公司一般都是在业主入住之前通过开发商选聘，绝大多数物管公司都形成了对开发商负责的服务意识。

但是，在业主入住之后，房屋的所有权发生了转移，前期物业服务合同已然不成立，物管必须接受业主的考察和评定，重新与业主签订服务合同。由于物管的服务意识没有及时转变，加之与开发商的紧密关系，在处理业主与开发商的纠纷时不是维护业主利益，而是错误地维护开发商利益。开发商完成住房销售以后基本退出业主视线，一旦业主发现住房质量及服务问题只能寻求物业公司解决，而物业公司并无义务承担开发商遗留的住房质量及服务的责任，从而造成开发商、物业与居民的矛盾尤为突出。

三、社区管理与物业管理的融合创新模式

(一)物业管理纳入社区管理，统一向居民提供有效供给

社区管理和物业管理都是面对居民，都要考虑如何满足居民的需求。物业管理公司在业务上接受房管部门领导的同时，在居民服务上更需要接受社区的统一指导和管理，以便更好地服务于居民。

首先，物业管理公司的招标权应该赋予社区。在小区业主委员会没有产生之前，即小区住户未达到50%以上，应由社区代为招标选取合格物业公司实施前期物业管理，开发商与社区签订一份委托招标协议书；在小区

业主委员会产生之后，即小区住户达到50%以上，社区再将物业招标权移交小区业主委员会。社区对物业公司享有监督权、调解权以及纠纷裁决权，物业公司则有义务在居民管理上充分配合社区需要。

开发商招标只是出于前期物业管理的需求而考虑，一方面会倾向于选聘有利害关系的管理人，容易引致开发商和居民的矛盾及纠纷，物业管理方也会竭力维护开发商的利益而不惜损害居民的利益。另一方面，开发商选聘物业管理人的出发点是维护自身权益的实现，在很大程度上不能有效保障物业的真正业主－居民的各种需求，这为物业管理人和居民不能良好地处理后期的物业管理关系埋下了祸根。

物业管理人始终是代表居民的需要来运行物业管理，如果开发商先居民而和物业管理方签订物业合同，则在业主委员会成立之后必然面临物业公司易主的可能，也必然引致物业管理公司运营过程的意外中断，不利于保障公司的投入和产出。

为了更好地理顺居民和物业管理的和谐共处关系，有必要由社区代表未来业主来选聘物业管理公司，从而缓解当前开发商、物业管理方和居民的各种冲突和纠纷。社区作为买卖房屋的第三方，也是为居民提供各种社区服务并且具有一定程度的居民管理权的政府基层单位，担任前期物业管理的选聘方是再合适不过的。

社区作为物业管理选聘方的第一优势，能够相对更好地代表未来业主的权益和开发商、物业管理方对话，在居民入住前能够有足够的实力来约束开发商和物业管理方。否则，没有社区的集中组织和集中代表，个体居民维权的艰难就是必然。

社区作为物业管理选聘方的第二优势，便于物业管理方的持续经营管理。目前大多数与开发商签订物业管理合同的公司，在业主委员会成立之后都相继被解聘，引致公司经营投入的短期性和运作的不规范性。从物业管理的角度，先期投入会占较大比例，如果没有足够的经营期，亏损就成为常态表现，这也是前期物业管理方最为头疼之处。由于前期物业管理方是和开发商签约，其管理的出发点和立场都是开发商而绝非后来的业主，这种畸形关系是物业管理公司难以持续经营的罪魁祸首。如果交由社区来和物业管理公司签约，则在很大程度上缓解了业主和前期物业管理方的冲突和矛盾，物业管理公司也能清楚地进行管理定位，在最大程度上代表社区和居民的利益来接管开发商提交的房屋，代表社区和居民对开发商实施有效监督和检验，从而有效避免开发商和物业管理方合谋欺诈业主的不正当行为。

如此，物业管理方也能够获得业主的最大信社区管理与物业管理的融合创新模式