第十一章房地产证券化ppt课件

购房优惠的形式。这种方式既能促进债券的销售，又能加快
解决居民住房问题。
④房地产债券较安全，风险小。
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2、房地产股票：房地产股票是房地产股份制企业为筹集资 金而发行的证明股东投资入股所持股份的法律凭证，是投资 者据以取得股息和红利的一种有价证券。 （1）房地产股票分类 房地产股票按股东权益与承担风险程度的不同，分为优先股 股票、普通股股票。
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②优先股股票是相对于普通股而言的一种股票，是指在公司 利润的分配和剩余财产的分配上较普通股更为优越的一种股 份。优先股股息一般较为固定，股息收益有优先保障权，其 风险小于普 通股股票。但优先股股东不能直接参加公司的经 营管理和享受相应的权利，许多优先股可转换为普通股，在 不能转换时，可享受优惠认购普通股的权利。
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第二节 房地产融资证券化
一、房地产债券的发行 （一）发行市场主体的构成 房地产债券的发行是指发行人将经过法定程序审批的债券向 社会公众进行发售的行为。 1、债券发行者：是债券发行的主体，资金的需求者，也是债 务人，如政府、企业和金融机构均可成为发行人。 2、债券认购者：是认购债券的人，包括政府、企事业单位、 居民个人、金融机构、国外投资者等等，是资金的供给者， 即债权人。 3、 债券承销者：是代理债券发行者发行债券的中介人，如 银行、证券公司、信托投资公司等。
第十一章 房地产证券化 第一节 房地产证券概述
一、证券的概念 1、广义的证券是多种经济权益凭证的统称，用来证明持券 人有权按其券面所载内容取得应有权益的书面证明。按照权 利内容划分为： （1）商品证券：是证明持有者对一定的商品享有请求权。 如：提货单、栈单。 （2）货币证券：是证明持有者对一定数额的货币享有请求 权。如：汇票、本票、支票等。 （3）资本证券：是证明持有者对一定的资本或收益权享有 请求权。如股票、债券等。 2、狭义的证券是指资本证券，是在证券市场上发行和流通 的股票、债券等有价证券。
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（三）房地产证券的三种形式 1、房地产债券：是指企业或者Leabharlann Baidu府为了筹措房地产开发经营 资金，依照法定的程序发行，约定在一定的期限内还本付息 的有价证券。 （1）房地产债券的分类 按发行主体的不同分为房地产企业债券、房地产金融债券、 房地产政府债券。
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①房地产企业债券，也称公司债券，是指房地产企业为了筹 集房地产资金而依法向社会公开发行并承诺在一定期限内还 本付息的债务凭证。我国房地产企业债券主要有住房建设债 券、土地开发债券、房地产投资债券、危房改造债券、小区 开发债券等。 ②房地产金融债券指由金融机构发行的债券，是金融机构筹 集房地产信贷资金的渠道之一。 ③房地产政府债券指政府为发展房地产业而向社会发行的债 券，也称公债。主要包括中央政府，地方政府和政府机构面 向社会发行的债券。目前我国发行的房地产政府债券多为地 方政府向社会发行的债券，其目的主要是为创办开发区和为 住宅建设筹集资金。
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（2）房地产股票的特点 (1)股本总额大。 （2)房地产股票收益较高，升值较快。 (3)房地产股票资信较高，市场稳定。
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3、房地产投资基金受益券：房地产投资基金受益券是指房 地产投资基金发起人向社会公开发行，表示其持有人按其所 持有的份额享有相关权利、承担相应义务的受益凭证。 房地产投资基金：是一种主要投资于房地产或房地产抵押有 关公司发行的股票的投资基金。 开放式基金是投资人直接向基金公司或透过银行信托部买卖 的国内外共同基金，投资人可以在每个交易日，依基金净值 向基金公司进行买卖。发行的单位数会随投资人买卖而增减。 封闭型投资基金指基金在设立时限定一个基金发行的固定数 额,并在规定的时间内不再追加发行,投资者也不能赎回现金。 封闭型投资基金虽然不能赎回，但却可以像普通股一样在二 级市场上进行买卖。
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①普通股股票是基本的股票，也是股份公司最重要的一种股 票。这种股票在公司利润的分配和剩余财产的分配方面只享 有一般的，普通的权利，而无特殊的优先权利。普通股股东 有出席股东大会权、提案权、选举权、表决权、公司经营管 理权、控告罢免董事权、检查审阅账册权、优先承购新股权 等权利。在股份公司里，普通股持有者实际上才是真正的股 东，并对公司的资产享有最终所有权。购买的普通股股份越 多，占有公司的份额就越大，对公司控制程度就越高。股份 公司刚成立时，一般都要首先发行普通股。普通股收益不固 定，风险较大。
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二、房地产证券化 所谓房地产证券化，是把投资者对房地产的直接物权转变为 持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券 投资。 房地产证券化实质是不同投资者获得房地产投资收益的一种 权利分配，是以房地产这种有形资产做担保，将房地产股本 投资权益予以证券化。
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房地产证券化包括房地产融资证券化和房地产资产证券化两 种。 房地产融资证券化：是指房地产资金需求方通过发行证券方 式筹措资金用于房地产领域的行为。 房地产资产证券化：是指将缺乏流动性，但能够产生可预见 现金流量的房地产资产转化为在金融市场上可以出售和流通 的证券。
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（2）房地产债券的特点
①发行总额大、票面利率较高。房地产业本身就是耗资巨大，
风险收益均较高的行业，所以其债券具有总额大、利率高的
特点。
②期限长。
③
可与购房相结合。房地产债券的发行可采取与购房结合的形
式，居民购买债券可以不还本付息，到期转为购房的预付款，
补差价后，以实物形式还给债权人住房，或债权人享有一定
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二、房地产证券 （一）概念：房地产证券是房地产业利用资本市场直接融资 的重要工具，主要包括房地产股票、房地产债券和房地产投 资基金受益券三种形式。 （二）房地产证券的特点 1、高收益性。房地产证券的收益分为三种情况：一种是固定 的收益，如固定利息的债券和固定股息的优先股。第二种是 浮动收益，取决于发行者的获利情况和分配政策，如普通股 的股息。第三种是有一部分是固定的，另一部分是浮动的。 2、高风险性。房地产业投资量大，资金周转慢，开发时间 长，杠杆比率（负债／资产）高，极容易受外界环境的影响， 收益性很不稳定，呈现高风险。 3、收益的长期性。房地产证券一般是中长期投资。