物业管理的发展历程

物业管理的发展历程 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】

中国物业管理的发展历程

姓名：那爱慈

宁夏大学资源环境学院宁夏银川市750021

摘要：我国物业管理经过23年的探索和实践，目前已开始进入市场化、规划化、法制化发展的新时期，这其中经历了很多难题，但是随着国家对物业管理的不断的改进，我国的物业管理已经逐步走向正轨，并涌现了一批大型物业管理企业，物业管理活动主题也趋于理性和成熟。物业管理服务水平也在逐步提高，并且成为房地产以及人们居住环境中不可或缺的一部分。

关键词：物业管理；发展历程；我国；法治；规范化；

１９８１年，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司成立，这是我国内地物业管理的起步阶段。此后，从深圳到广州，从南方到北方，物业管理公司大量出现。1994年，建设部颁发了《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：住宅小区应当推行社会化、专业化的管理模式。从而正式确立了我国物业管理的新体制，为房屋管理体制的改革指明了方向，并提供了法规依据。１９９８年８月，建设部、国家工商行政管理总局制订了《物业管理委托合同文本》，建设部制订了《业主公约示范文本》，１９９９年１０月制订了《前期物业管理服务协议》。这些规范性文件有效地推动了物业管理事业的发展。据不完全统计，全国物业管理企业已超过２万家，从业人员超过２０万家，一些城市实施物业管理的覆盖面已达到５０％以上。【2】

1中华人民共和国成立前的物业管理

20世纪20年代初期，中国沿海及内地大城市的房地产业蓬勃发展，高楼林立。房地产业的发展带动了物业市场的发展。当时已经出现的代理经租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性专业公司，形成了中国现代物业的雏形。2物业管理的起源

早期的物业管理

起源于19世纪60年代的英国，工业革命的发展，农村人口涌入城市，引起对城市房屋需求的增加，城市原有的房屋设施已远远不能满足人口增长的需要，房屋的空前紧张成为一大社会问题。房地产开发上建造建议住宅以低廉价格租给贫农和工人家庭。由于设施的简陋，环境极差，承租人拖欠租金严重，房屋破损问题突出，居住环境恶化，严重影响业主的经济效益。奥维克娅希尔

女士为其名下出租物业制定了一套规范租户行为的管理办法，收到了良好的效果，当地业主纷纷向其学习。这就是早期“物业管理”。1885年，英国政府颁发了世界上第一个对住宅问题产生重要影响的物业管理法令《1885年工人阶级住宅法》。1868年组建房地产专业协会—英国皇家测量师协会，它实际上可视为一个“准”全国性的物业管理协会。

现代物业管理的形成【1】

19世纪末20世纪30年代美国先后出现了如下专业型物业管理机构和物业管理的行为组织：①1908年，芝加哥建筑理人员组织（ChicagoBuildingManagersOrganization,简称CBM）;②建筑物主组织（BuildingOwnersOrganization,简称BOO）；建筑物业主理人员协会（BuildingOwnersandManagersAssociation,简称BOM）。19世纪末20世纪初，垄断资本主义经济阶段的美国，金融托拉斯和官僚垄断资本的跨国经营积累巨额财富，带来了大规模的国内民工潮，国际移民潮和求学潮，加速了美国城市化和规模化进程，促进了美国高层建筑的发展。高层建筑物附属设备多，结构复杂，防火、保安任务重，大厦的日常管理、服务、维修、养护工作的专业和技术有求大大超出传统物业管理要求。同时摩天大厦的业主常常是数十个或数百个，面临着不知该由谁来管理的难题，于是，一种适应这种客观要求的专业性物业管理机构应运而生。该机构应业主要求，对楼宇提供统一的管理与系列服务，开启了现代物业管理运行的大门。

3中国物业管理发展历程

中华人民共和国成立前的物业管理

20世纪20年代初期，中国沿海及内地大城市的房地产业蓬勃发展，高楼林立。房地产业的发展带动物业管理市场的发展。当时已经出现的代理经租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性的专业公司，形成了中国现代物业管理的雏形。

中华人民共和国成立后计划经济时代的房屋管理

1949年新中国成立后，城市土地及房屋逐步转为国家和集体所有，住宅基本上由政府出资建设，房屋也是作为福利品分配给职工。内务部、城市服务部、国家城市建设总局等好几个部门先后成为中央政府房地产管理的职能部门。而具体管理一个城市住宅生产经营及维修保养活动的地方城市房管机构也经常变化，这些房管部门政企不分，用行政管理的办法代替商品化的经营管理。因此，房地产经营活动基本停止，物业管理随房地产市场一度销声匿迹，存在的只是政府有关部门对房屋的生产和维护保养，不带商业色彩。

改革开放以后的物业管理

改革开发以后的物业管理分为三个时期：物业管理的起步期、物业管理的发展期、物业管理的规范期。

第一阶段：我国物业管理的起步初期

1981年3月10日，深圳市物业管理公司诞生。该公司以管理商品房为主，在经济上独立核算、自负盈亏。他们借鉴香港先进的管理方法和经验，并结合特区的实际情况，对旧体制进行改革，由单纯的管理型公司向服务经营型企业转变，按照商品化、企业化管理房产的原则，建立起“综合收费，全面管理服务，独立核算，靠企业自身经营运转”的商品化房管体制。1985年底，深圳市房管局成立，对全市住宅区进行调查研究，肯定了物业管理公司专业化、社会化、企

业化的管理经验，并在全市推广这种做法。深圳是房管局还进一步从财务管理、监督、专业队伍的组织、目标承包管理责任制的推行等方面予以调控，以加快住宅区管理向规范化、制度化、专业化方向发展。到1988年，由企业实施管理，房管局进行监管的住宅区管理体制在深圳市已基本形成。

第二阶段：我国物业管理的发展期

1993年6月，深圳市物业管理协会正式成立，它表明我国物业进入了一个新的时期。1994年4月，建设部33号令颁布《城市新建住宅小区管理办法》指出“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。”从此，上海、广州、深圳等物业管理市场初步形成。1996年2月，《关于深入住房制度改革的决定》出台，提出“加强售出房维修管理服务，发展社会化的房屋维修市场······改革现行的城镇住房管理体制，发展多种所有制形式的物业管理和社会化的房屋维修、管理服务。”1996年9月，建设部发文《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》，规定了物业管理企业管理、服务人员实行培训持证上岗。1998年，中央三号文件规定：“取消各种不合理税费，降低住宅造价，提高建房质量，并加强物业管理······”同年三月，李鹏总理在全国人大九次代表大会上所作的政府工作报告中明确提到：“发展投资少、见效快、社会急需的社区服务、物业管理和家庭服务业等。”1998年7月，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》中明确指出：“加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治和物业管理企业相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。”

第三阶段：我国物业管理的规范期