[精选]商业街项目营销策划报告
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情景INN、酒吧、高端会所、 演艺坊、拓展中心、关文化 博物馆、办公……
二、纵向对比——区域市场简读
1.秦皇岛未来发展势头强劲
【经济圈概念】
大北京态势——环渤海，津京冀大经济圈将拉动山海关未来几年迅 速发展，城市化进程及需求对山海关经济有巨大的 促进作用；
秦 皇 岛——现代化港口与旅游城市，秦皇岛的旅游资源将更多 的客户分流至山海关，带动本地旅游经济增长。
第二章：阶段性运作策略与执行
• 第一张牌——城市运营 • 第二张牌——品牌拉动品牌 • 第三张牌——借势奥运扩大战果 • 第四张牌——续写古城商业传奇 • 第五张牌——资源重组，形象再塑 • 第六张牌——精彩收官
第三章：客户定位与锁定
• 前期到访意向客户总结分析 • 客户动态构成及描述
我们现在在哪里?
三、衡向比较——跳出市场看全局
成功案例分析
对比 项目 规模
投资 额
丽江
4平方公 里
——
束河
2万
占地
芙蓉 园
1000亩， 其中水 域面积
13亿
300亩，
山海 关
12万平 米
2.5亿美 元
建筑 类型
纳西 族传 统组院
纳西
仿唐代 古建
明清 古建
经营 业态
景观 特性
餐厅、咖啡店、 酒吧；民俗、 工艺品及服装 的商店；各种 旅店、客栈等
纳西族特色 古建体验式 园林，千年 古镇、街道 与玉龙雪山 水系环绕
餐厅、咖啡店、 酒吧；民俗、 工艺品及服装 的商店；各种 旅店、客栈等
纳西族特色 古建体验式 园林，千年 古镇、街道 与玉龙雪山 水系环绕
演艺 茶社 展示 会议 餐饮 住宿 小商品
盛唐风貌古 建大型皇家 园林式文化 主题公园
复合型
文化体验式 主题园林
造城攻略
打造——体验式仿古商业旗舰 挖掘——山海关焕新历史渊源 成就——宏越综合品牌魅力 升腾——以商业运营拉动山海关古城新形象及城市经济
提报内容陈列
Βιβλιοθήκη Baidu
第一章：市场定位
• 项目资料扫描 • 纵向对比——区域市场简读 • 衡向对比——跳开市场看全局 • 市场定位
第四章：营销执行策略
• 价格定位（定价步骤、定价依据） • 推盘次序 • 销售计划 • 开盘销售保障
• 商业物管：引入实力雄厚的现代商业物管公司，保证山海关商业良性运转，为后期商业价值的提升提供有力保障 • 顶尖团队：实力雄厚观念超前的开发团队和专业化极强的各方知名团队强强联手，品牌实力作证山海关未来发展。
【全局观念】
• 定 位：以旅游地产为核心，以历史文化为主线，以明清古建为风格的大体量复合型商业定位，充分契合古城 气质；古今对撞的形象定位将600年历史的山海关古城推向国际化舞台；
第一章 市场定位
由于本案规模大，操作周期长，商业地位高， 且区域内无同类可比项目，
因此项目的定位的推导过程不能沿用常规模式， 应从全国选取典型成功案例，
从而寻找自身区隔于其他项目、同时体现项目长期规划价值的真正定位。
一、项目简况扫描
【基本资料】 开 发 商：河北建投集团·宏越开发公司 占 地：240亩 总建规模：12万平米 南北长度：1079米 项目类型：古建商业街 建筑形态：仿明清古建 拟定业态：古典酒楼、餐饮、旅游商品、
【奥运利好】
奥运秦皇岛——2008年第29届奥运会足球比赛分赛区，热赛的有机 引入将引发世界目光汇聚秦皇岛，继而引起对古城 的关注，加之大赛之际正执项目热销旺季，将成为 把古城推向世界的一个重要契机。
【商业契机】
•区域内经济发展呈上升趋势，区域内商业已不能满足市场需求， 旅游 产业虽有利推动地方经济，但相对而言经济效应尚未完全释放。
开发 团队
自然形成、自 发建造
鼎业旅业集团
政府投资兴建 中国工程院院 士担纲总规划 和建筑设计， 日本园林大师 秋山宽一主持
园林设计
建投宏越、伟 业、华特等专
业团队
特色
1.千年古镇 2.少数民族 3.茶马古道 4.特色民居 5.三眼井 6.个性商业 7.四方街
1、千年商贸古镇 2、茶马驿站 3、束河古村落
•目前古城内部商业已不能满足市民日益膨胀的购物需求，商业聚集性 尚未体现。
北 京天
津
秦皇岛 唐山
关 城
二、纵向对比——区域市场简读
2.秦皇岛目前发展不均衡性
功能定位： 西部：未来行政中心、体育产业区、文化 教育区、经济开发区 中部：海港区：中心商务区 东部：东部工业区
秦皇岛商业发展不均衡，西高东低， 山海关自身价值并未充分显现
二、纵向对比——区域市场简读
【双重使命】
3.复合型商业稀缺，区域内无可比项目
• 强化品牌：将宏越品牌扎实在山海关及秦皇岛，通过古城项目的运营达到强化建投品牌的作用，树立自身企业价值 • 城市运营：城市运营带动项目运作，以山海关为圆点，以商业为核心，以秦皇岛为半径拉动一方经济
【自身升值】
• 园林景观：以关文化、长城文化、军事文化、民俗文化、历史文化作为项目园林景观表现内容，更具内涵的主题 表现，情景合一凸现山海关独具魅力的人文内涵；
往的枢
政府
3100年历 史；13朝
古都
碑林、大雁 塔、兴庆宫、 始皇陵等人 文景观资源
丰富
大门文化 文化茶文 途文化女 化宗教文 歌文化歌 化帝王文 间文化科 化饮食（
古城管理 公司
始建于南 宋800年历
史
玉龙雪山、 泸沽湖、梅 里雪山、虎 跳峡等自然 景观资源丰
富
历代均为 北的政治 事重镇和 汉、藏等 族经济文
往的枢
开发商自 建商业管 理公司
南宋1000 多年历史， 丽江纳西 文化发源
地
玉龙雪山、 泸沽湖、梅 里雪山、虎 跳峡等自然 景观资源丰
富
历代均为 北的政治 事重镇和 汉、藏等 族经济文
• 规 划：“金十字”的商业布局，充分考虑东南西北四条大街不同特征及固有消费习惯，将餐饮、演艺、酒吧、 情景INN、现代商业、旅游商品等十余种业态合理排布，实现“不夜城”，弱化“季节因素”抗性，充分
体现十字大街商业价值；
• 运 作：租售并举、形象先行、以租养售的运作模式，将放眼全局挖掘前期面市物业的预期价值，实现十字街 综合商业利益最大化！
4、餐饮、商铺、 酒店
1.精细度极高的 唐代皇家古建及 园林 2. 120米宽水幕 激光电影 3.唐风及特色焰 火表演 4.五感主题公园
1.山、海、关 2.金十字商业矩
阵 3.保留建筑
成熟度
成熟度 极高
凭借丽江进行 招商推广，成
熟度较高
对外开放一年 半
尚未 营业
商业 管理
城市 历史
周边 景观
地域 文化
二、纵向对比——区域市场简读
1.秦皇岛未来发展势头强劲
【经济圈概念】
大北京态势——环渤海，津京冀大经济圈将拉动山海关未来几年迅 速发展，城市化进程及需求对山海关经济有巨大的 促进作用；
秦 皇 岛——现代化港口与旅游城市，秦皇岛的旅游资源将更多 的客户分流至山海关，带动本地旅游经济增长。
第二章：阶段性运作策略与执行
• 第一张牌——城市运营 • 第二张牌——品牌拉动品牌 • 第三张牌——借势奥运扩大战果 • 第四张牌——续写古城商业传奇 • 第五张牌——资源重组，形象再塑 • 第六张牌——精彩收官
第三章：客户定位与锁定
• 前期到访意向客户总结分析 • 客户动态构成及描述
我们现在在哪里?
三、衡向比较——跳出市场看全局
成功案例分析
对比 项目 规模
投资 额
丽江
4平方公 里
——
束河
2万
占地
芙蓉 园
1000亩， 其中水 域面积
13亿
300亩，
山海 关
12万平 米
2.5亿美 元
建筑 类型
纳西 族传 统组院
纳西
仿唐代 古建
明清 古建
经营 业态
景观 特性
餐厅、咖啡店、 酒吧；民俗、 工艺品及服装 的商店；各种 旅店、客栈等
纳西族特色 古建体验式 园林，千年 古镇、街道 与玉龙雪山 水系环绕
餐厅、咖啡店、 酒吧；民俗、 工艺品及服装 的商店；各种 旅店、客栈等
纳西族特色 古建体验式 园林，千年 古镇、街道 与玉龙雪山 水系环绕
演艺 茶社 展示 会议 餐饮 住宿 小商品
盛唐风貌古 建大型皇家 园林式文化 主题公园
复合型
文化体验式 主题园林
造城攻略
打造——体验式仿古商业旗舰 挖掘——山海关焕新历史渊源 成就——宏越综合品牌魅力 升腾——以商业运营拉动山海关古城新形象及城市经济
提报内容陈列
Βιβλιοθήκη Baidu
第一章：市场定位
• 项目资料扫描 • 纵向对比——区域市场简读 • 衡向对比——跳开市场看全局 • 市场定位
第四章：营销执行策略
• 价格定位（定价步骤、定价依据） • 推盘次序 • 销售计划 • 开盘销售保障
• 商业物管：引入实力雄厚的现代商业物管公司，保证山海关商业良性运转，为后期商业价值的提升提供有力保障 • 顶尖团队：实力雄厚观念超前的开发团队和专业化极强的各方知名团队强强联手，品牌实力作证山海关未来发展。
【全局观念】
• 定 位：以旅游地产为核心，以历史文化为主线，以明清古建为风格的大体量复合型商业定位，充分契合古城 气质；古今对撞的形象定位将600年历史的山海关古城推向国际化舞台；
第一章 市场定位
由于本案规模大，操作周期长，商业地位高， 且区域内无同类可比项目，
因此项目的定位的推导过程不能沿用常规模式， 应从全国选取典型成功案例，
从而寻找自身区隔于其他项目、同时体现项目长期规划价值的真正定位。
一、项目简况扫描
【基本资料】 开 发 商：河北建投集团·宏越开发公司 占 地：240亩 总建规模：12万平米 南北长度：1079米 项目类型：古建商业街 建筑形态：仿明清古建 拟定业态：古典酒楼、餐饮、旅游商品、
【奥运利好】
奥运秦皇岛——2008年第29届奥运会足球比赛分赛区，热赛的有机 引入将引发世界目光汇聚秦皇岛，继而引起对古城 的关注，加之大赛之际正执项目热销旺季，将成为 把古城推向世界的一个重要契机。
【商业契机】
•区域内经济发展呈上升趋势，区域内商业已不能满足市场需求， 旅游 产业虽有利推动地方经济，但相对而言经济效应尚未完全释放。
开发 团队
自然形成、自 发建造
鼎业旅业集团
政府投资兴建 中国工程院院 士担纲总规划 和建筑设计， 日本园林大师 秋山宽一主持
园林设计
建投宏越、伟 业、华特等专
业团队
特色
1.千年古镇 2.少数民族 3.茶马古道 4.特色民居 5.三眼井 6.个性商业 7.四方街
1、千年商贸古镇 2、茶马驿站 3、束河古村落
•目前古城内部商业已不能满足市民日益膨胀的购物需求，商业聚集性 尚未体现。
北 京天
津
秦皇岛 唐山
关 城
二、纵向对比——区域市场简读
2.秦皇岛目前发展不均衡性
功能定位： 西部：未来行政中心、体育产业区、文化 教育区、经济开发区 中部：海港区：中心商务区 东部：东部工业区
秦皇岛商业发展不均衡，西高东低， 山海关自身价值并未充分显现
二、纵向对比——区域市场简读
【双重使命】
3.复合型商业稀缺，区域内无可比项目
• 强化品牌：将宏越品牌扎实在山海关及秦皇岛，通过古城项目的运营达到强化建投品牌的作用，树立自身企业价值 • 城市运营：城市运营带动项目运作，以山海关为圆点，以商业为核心，以秦皇岛为半径拉动一方经济
【自身升值】
• 园林景观：以关文化、长城文化、军事文化、民俗文化、历史文化作为项目园林景观表现内容，更具内涵的主题 表现，情景合一凸现山海关独具魅力的人文内涵；
往的枢
政府
3100年历 史；13朝
古都
碑林、大雁 塔、兴庆宫、 始皇陵等人 文景观资源
丰富
大门文化 文化茶文 途文化女 化宗教文 歌文化歌 化帝王文 间文化科 化饮食（
古城管理 公司
始建于南 宋800年历
史
玉龙雪山、 泸沽湖、梅 里雪山、虎 跳峡等自然 景观资源丰
富
历代均为 北的政治 事重镇和 汉、藏等 族经济文
往的枢
开发商自 建商业管 理公司
南宋1000 多年历史， 丽江纳西 文化发源
地
玉龙雪山、 泸沽湖、梅 里雪山、虎 跳峡等自然 景观资源丰
富
历代均为 北的政治 事重镇和 汉、藏等 族经济文
• 规 划：“金十字”的商业布局，充分考虑东南西北四条大街不同特征及固有消费习惯，将餐饮、演艺、酒吧、 情景INN、现代商业、旅游商品等十余种业态合理排布，实现“不夜城”，弱化“季节因素”抗性，充分
体现十字大街商业价值；
• 运 作：租售并举、形象先行、以租养售的运作模式，将放眼全局挖掘前期面市物业的预期价值，实现十字街 综合商业利益最大化！
4、餐饮、商铺、 酒店
1.精细度极高的 唐代皇家古建及 园林 2. 120米宽水幕 激光电影 3.唐风及特色焰 火表演 4.五感主题公园
1.山、海、关 2.金十字商业矩
阵 3.保留建筑
成熟度
成熟度 极高
凭借丽江进行 招商推广，成
熟度较高
对外开放一年 半
尚未 营业
商业 管理
城市 历史
周边 景观
地域 文化