华润万象城与五彩城的定位区

华润万象城与五彩城的定位区别

商业地产运营与住宅开发有本质区别，只有准确地理解区域、精准地锁定目标客群、细腻地进行业态和品牌组合，在满足消费者基础需求同时体现项目特色，再加上后期持续专业的运营，才有可能取得成功。华润五彩城被认可，正是得益于华润置地对五彩城产品系的准确市场定位和独特的运营理念。

差别定位抢占先机

华润置地商业地产的高端旗舰产品，华润万象城一般选址一线城市或省会城市的核心区域。作为都市综合体业态的核心部分，购物中心的定位是全客层的一站式国际化购物平台，体量大、档次高、业态全，辐射范围广。与之相比，作为另外一条商业产品线，五彩城Livi ngmall则是立足一线城市的区域中心或二三线城市的核心地段，以区域内的家庭消费群体为目标，同时满足区域商务人群和流动人群的消费需求。家庭和生活是这条产品线最重要的主题。

北京华润五彩城是这条产品线的第一个落地项目，华润置地将通过引入区域内最大的生活卖场、最大的五星级影院、最大的专业真冰冰场、最全的餐饮品牌、最大的儿童娱乐城、最时尚的零售卖场，打造成区域内规模最大、业态最全、最时尚、最具吸引力的家庭娱乐购物中心。

考虑到家庭消费中超市卖场、儿童体验消费等业态的绝对销售半径，在业态与功能组合上，五彩城倾向于以最便利的方式，一应俱全地满足全家人生活的全方位需求。与万象城相比，五彩城坚持高品质属性的同时，在消费价格与体验式购物方面则给人更多亲切感。

自持经营效益至上

经营方面，与目前市场上的主流商业地产注重扩张、强调快速复制相比，华润五彩城更关注运营本身，注重运营效果。与资产升值相比，更关注的是租金长期回报率问题。“如果说大家都在做商业地产，有的公司可能更强调地产的运作，那么我们对商业本身的关注会更多一些。”

有些企业本身对于经营商业地产并没有太大的兴趣，只是在国家政策打压住宅市场的大背景下，不得不避险。华润的不同在于，“公司对团队的考核强调商场的营业额增长和租金增长，与租户的合作选择保底租金与扣率租金取高的模式，这些导向将招商和运营团队的工作与每一个租户的业绩表现牢牢地捆绑在一起。这也是为什么很多的商户要坚定地选择与华润合作的原因”。“比租金收益更重要的事情是能否让商户在你的项目上挣到钱。”

因顾忌商业自持的高成本与资金回报周期漫长，当前市场上商业项目多为租售并举，全盘散售的项目更比比皆是，而五彩城在规划拿地之初就充分考虑到未来经营前景，而不是单纯考虑项目未来的增值。华润置地凭借其独创的“住宅开发+持有物业+增值服务”的全新运营模式，利用住宅销售支持商业开发，再利用商业利好带动后期区域和住宅升值，同时持有物业的租金回报又增强了抗风险能力。

北京品质将成模板

当前城市核心区大型商业中心扎堆竞争现象普遍，区域商业项目生存的空间相反可能更大。同时，在以北京为代表的大型核心城市多中心发展战略主导下，区域商业的需求更是与日俱增。在这样的大环境下，华润置地适时地打造五彩城这条城市区域商业中心的商业地产产品线，不仅丰富了华润旗下商业地产产品线，同时它未来也将与万象城一道，实现华润置地商业地产两翼齐飞的战略构想。