城市高层豪宅产品标准研究

2.1深圳城市高层豪宅发展阶段
• 深圳经历“城市化、郊区化”，处于关内再城市化、关外城市化时期 • 城市豪宅经过“东海花园、华侨城、香蜜湖1号”，正步入第四阶段
1988年
1996年：城市化
2002年：郊区化
2009年：再城市化
深圳城市特征 1、城市化初期，用地宽裕 2、没有形成城市“贵族”， 高端需求少
香蜜湖1号及周边平面图
开发商 首次开盘 宗地面积
容积率
车位比
物业管理
中海、香港信和 2006-6-6 9.3万 1.4
1:2
中海深蓝
项目位置 建筑形态 建筑面积
绿化率
价格
物业管理费
福田深南大道农科中心内 别墅、多层、高层 13.1万 48%
目前二手价格40000元/平米
2.80元/平方米*月
房屋 单体
产品价值
产品 服务
房屋 单体
社区 环境
周边 配套
区域 价值
第一代 豪宅
第二代 豪宅
第三代 豪宅
第四代 豪宅
豪宅
2.3深圳第一代城市高层豪宅案例
• 东海花园社区配套完善，超越当时客户认知
• 东海花园在“社区环境”方面领先当时市场，在当时形成稀缺
东海花园平面图
社区配套：大型露天 园林式游泳池、室内
恒温游泳池、水上儿 童乐园、羽毛球场、 室外网球场、壁球场、 桌球室及大型健身中 心、咖啡酒廊、图书 馆、儿童游乐中心、 商业街等
次级中心
第一代豪宅：00年左右 车公庙，东海花园
郊区化
交通导向 产业导向
优质空气和水 （城市新兴豪宅
区域）
交通干道沿线 重点产业沿线
第二代豪宅：03年左右 深圳华侨城
再城市化
旧城改造（城市更新） 填充（局部城市化）
繁华便利城市式 生活城市感极强 或具有一定资源
老城中心区 城市内飞地
幸福里
02-07年香蜜湖 后海及红树湾地区
下步趋势：关内再城市化，关外核心区域再城市化及非核心区域城市化
1.3认识豪宅房屋产品
• 不可复制的投入，形成永久性稀缺 • 标杆创新，引领市场，形成一段时间内稀缺
小区环境 （偏永久性）
房屋本身 （偏时效性）
产品服务
内容
园林 会所 户型创新 公共部位豪宅装修 外立面地标 稀缺（定做）建材 超越五星级酒店服务
区 域
价 周值 边 社配 区套 环 境
2.6深圳第四代城市高层豪宅
• 深圳第四代豪宅在旧城改造区及后海地区出现，土地属性需要改良 • 第四代豪宅需要在产品及服务上创新
方式 典型项目
土地获取成本
旧城改造（城市更新）
幸福里
一般以政府招拍挂形式获取，获取难度较大， 成本较高。
填充（局部城市化）
后海及红树湾豪宅
物业管理费
福田深南大道农科中心内 小高层、高层 40万 60%以上
2001年8000元/平米，目前二 手价格35000元/平米
2.80元/平方米*月
房屋 单体
区 域
价 周值 边 社配 区套 环 境
2.5深圳第三代城市高层豪宅案例
• 香蜜湖1号位于城市中的“飞地”，具备一定景观资源 • 香蜜湖1号在房屋单体上进行突破，当时形成稀缺性
深圳城市豪宅代表 无
深圳城市特征
1、快速城市化，扇形扩散。 城市发展方向明确
2、逐渐聚集富贵族
深圳城市特征
1、产业及交通导向，城市 多处扩张，生活环境恶化
2、离尘不离城的生活方式
深圳城市豪宅代表 东海花园
深圳城市豪宅代表 华侨城
豪宅价值 稀缺社区环境
豪宅价值
周边环境（稀缺自然资源） +社区环境+（产品）
周边土地储备 周边已基本没有土地储备。
开发风险
主要是受“拆迁“影响。
随着城市发展和发展商的改造，未来价值空间较 大，有可能成为新的标志性区域。
当前对地块认可度较为一般。
城市高层豪宅产品标准研究
1.认识豪宅 2.深圳城市高层豪宅演变 3.香港城市高层豪宅案例
1.1认识豪宅
• 豪宅就是稀缺甚至唯一的住宅 • 稀缺的内容包括土地及产品（服务）
豪宅 = 稀缺 =
土地稀缺
+
产品稀缺
1.1认识豪宅
• 土地属性受城市发展阶段及城市规划决定，开发商“微调” • 产品由开发商在顺应土地属性基础上创造，开发商自主权大
深圳城市特征 1、发展城市中空地及进行 城市改造 2、享受繁华便利城市生活
深圳城市豪宅代表 填充：香蜜湖1号、后海 旧改：幸福里
豪宅价值 周边环境（稀缺城市景观 和一定自然资源）+社区环 境+产品+服务
2.2深圳城市高层豪宅各阶段价值差异
• 竞争点：由土地资源取胜发展到资源+产品（服务）的全面竞争 • 第四代豪宅需在房屋及产品服务方面需进行新的突破
招拍挂或二级土地市场均有可能，获取成本略 低，
前期净地成本
较高。通常需要涉及到拆迁工作，时间、经济 成本都较难控制，常配有一定量回迁安置房。
较低。一般比较干净，仅需简单平整土地即可开 工。
土地价值潜力 区域价值 项目规模 周边配套
当前价值已经较高 较高。但客户对地块印象较难改变。 较小 通常位于成熟板块内，周边配套成熟完善。
开发商 首次开盘 宗地面积 容积率
车位比
物业管理
深圳东海爱地 2000-2-1 8.08万 3.38
1:1
戴德梁行
项目位置 建筑形态 建筑面积
绿化率
价格
物业管理费
福田深南大道农科中心内 小高层、高层 27.30Fra Baidu bibliotek 35%
2000年11000元/平米，目前 二手价格25000元/平米
4.90元/平方米*月
1.区域价值
2.周边配套 3.社区环境 4.房屋单体
土地属性 城市发展 房屋产品 企业控制
1.2认识豪宅土地属性
• 城市不同发展阶段土地稀缺的内容不同 • 城市不同发展模式土地稀缺的位置不同
发展阶段
发展模式
稀缺内容 稀缺位置
深圳案例
城市化
同心圆 扇形 多核心
城市感强且有一 定资源
城市近郊 重点发展方向
房屋 单体
区 域
价 周值 边 社配 区套 环 境
2.4深圳第二代城市高层豪宅案例
• 华侨城打造不可复制的周边配套及社区环境，并提升区域价值
华侨城平面图
开发商 首次开盘 宗地面积 容积率
车位比
物业管理
深圳华侨城 2001-12-8
20万 2.0
1:2
华侨城物管
项目位置 建筑形态 建筑面积 绿化率
价格
案例
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