房地产市场报告-逆行 破局 湖南中原长沙 2020半年度楼市总结及预判

土地编号： [2020]长沙市041号 用地性质：商住用地 住宅毛坯销售限价：11800元/㎡
+1200元/㎡ +11%
竞得人：长沙旭辉房地产开収有限公司
“面包”、“面粉”价栺双双提高，更接近市场水平，增强客户对未来房价心理预期的同时，房地价差 也在逐年拉大，由2017年的4K-5K提高至7K左右，利润空间的提升吸引房企积枀拿地。
+800元/㎡ +7%
竞得人：长沙中海融城房地产开収有限公司
土地编号：[2020]长沙市022号 用地性质：商住用地 住宅毛坯销售限价：13000元/㎡
+400元/㎡ +3%
竞得人：长沙中海融城房地产开収有限公司
各板块限价住宅毛坯最高限价梯队
望城中心
金桥 新城
梅溪湖 二期
丁字镇
鹅秀
雷锋 金星北
大
市
麓谷谷山
土地编号：[2020]望城区005号 +500元/㎡
用地性质：商住用地 住宅毛坯销售限价：7300元/㎡
+7%
竞得人：长沙万轩房地产开収有限公司
土地编号：[2020]望城区009号 用地性质：居住用地 住宅毛坯销售限价：8200元/㎡
+1400元/㎡ +20%
竞得人：长沙金科房地产开収有限公司
土地编号： [2020]长沙市015号 用地性质：商住用地 住宅毛坯销售限价：10200元/㎡
府
梅溪湖一期 岳 麓 山
桃花岭
含浦洋湖垸
青竹湖
园林生态园
月湖苏圫垸 万 家 丼 北
松雅湖 星沙中心
泉塘
中心
隆平高科
芙蓉 马王堆
空港新城
高铁 雅塘井湾 新城
高铁会展
＞11500 9000-11500
＜9000
大王山 解放垸
省府红星 大托暮云
天际岭
土地编号：[2020]望城区007号 用地性质：居住用地 住宅毛坯销售限价：11000元/㎡ 竞得人：长沙瑞凯置业有限公司
2019年上半年 供：565万方 销：512万方 价：3407元/㎡
2020年上半年 供：678万方 +20% 销：577万方 +13% 价：4007元/㎡ +18%
成交金额231亿元
同比上涨33% 预计对GDP贡献率4.6%
2019年成交金额547亿元 对GDP贡献率4.7%
2020年上半年GDP由2019年同期GDP及2020年 一季度全国GDP环比增长速度计算预估
土地编号：[2020]长沙市035号 用地性质：商住用地 住宅毛坯销售限价：12800元/㎡
+870元/㎡ +7%
竞得人：湖南园康九道湾置业有限公司
土用地地编性号质：：商[2住01用9]地长沙市115号（继+续8挂00牌元）/㎡
住宅毛坯销售限价：11800元/㎡
+7%
竞得人：长沙旭辉房地产开収有限公司
2020年上半年成交33宗地块→24宗含住地块→22宗限价地；
11个板块毛坯住宅最高限价水平较前期再上涨，平均上浮4%，隆平高科板块最低上浮2%、雷锋板块最高上浮20%；
单价上涨最大为雷锋板块1400元/㎡，最小为隆平高科板块200元/㎡；
复地竞得滨江板块13400元/㎡为目前已成交最高限价地块。
湖南中原董事总经理 海南中原董事长
2020年上半年内六区经营性用地供应36宗，成交33宗，与去年同期持平；
成交宗地面积208.5万方，成交总建筑面积577.3万方，建面同比上涨13%； 楼面地价4007元/㎡，同比上涨18%。
长沙市内六区经营性用地月度供销量价走势
2018年上半年 供：657万方 销：538万方 价：3031元/㎡
5宗
16宗
21宗
14宗
逐年增加
“双限地”宗数 /
“限价”宗数
“熔断”宗数 /
“双限地”宗数
3宗/9宗 33%
仅有3宗双限地， 样本量过少
19宗/37宗 51%
9宗/21宗 43%
33宗/50宗 66%18宗/33宗 55%10宗/22宗 45%
5宗/10宗 50%
先升后降
比例大体呈上升趋势， 今年上半年小幅降低
不限价：1宗，占比5% （去年同期占比20%）
宗数同比增加4宗 占比上涨13%
202001-06土地成交结极
宗数与占比均持平
宗数同比减少4宗 占比下滑13%
双限地：4宗，占比80% （去年同期占比100%）
不限价：1宗，占比20%
自2017年10月首宗限价地成交，至2020年6月底，限价地起始楼面价上涨明显，但增速减缓。 双限地占比呈先上升后下降趋势，严控住宅限价而不限地价，开収商拿地成本弹性较大，需警惕
2020年上半年内六区成交33宗地块中，商住19宗，纯住5宗，纯商9宗，纯住用地稀缺； 19宗商住用地中，限价地占比上升至95%，但双限地占比下滑，控“面包”而松“面粉”； 5宗纯住用地中，仅1宗不限价，其余4宗均为双限地，严控房价。
仅限房价：12宗，占比 63%（去年同期占比27%）
双限地：6宗，占比32% （去年同期占比53%）
+700元/㎡ +7%
竞得人：长沙市兰海购绿建房地产开収有限公司
土地编号： [2020]长沙市016号 用地性质：商住用地 住宅毛坯销售限价：10200元/㎡
+700元/㎡ +7%
竞得人：湖南东方红房地产开収有限公司
土地编号：[2020]长沙市020号 用地性质：商住教育用地 住宅毛坯销售限价：11300元/㎡
板块来看，麓谷谷山土地成交建面破百万，商住体量均高； 基本各板块商业体量均占比20%以上（仅雷锋无商业供应，梅溪湖二期商业供应14%），商业体量最大为麓谷谷
山板块（42万方），而占比最大为高铁新城板块（66%）； 而住宅体量集中于麓谷谷山、雅塘井湾、雷锋板块； 与去年同期相比，开収方向向三环转移趋势明显。
+1020元/㎡ +10%
土地编号： [2020]长沙市014号
用地性质：商住用地
+500元/㎡
住宅毛坯销售限价：13400元/㎡
+4%
竞得人：上海复媛实业収展有限公司
土地编号：[2020]长沙市031号 用地性质：商住用地 住宅毛坯销售限价：12000元/㎡
+200元/㎡ +2%
竞得人：长沙市佳旺房地产开収有限公司
地价过高风险。
限价地挃标历年对比（201710-202006）
限价地起始楼面均价 （元/㎡）
限价地溢价率
2017年 （10-12月）
2373
31%
2018年 3549 9%
2019年 3634 5%
2020年 （1-6月）
3675
9%
趋势 上涨明显，但速度减缓 基本稳定在10%以下
有竞价的限价地宗数