第六章不动产估价方法之成本法

➢ 成本法的操作步骤
运用成本法一般可以分为下列4大步骤进行： ①搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料 ； ②测算重新购建价格； ③测算折旧； ④求取积算价格。
第3节 不动产价格构成
运用成本法估价的一项基础工作，是搞清楚不动产价 格的构成。在实际运用成本法估价时，不论当不动产价格 的构成如何，首先最关键的是要调查、了解当地从取得土 地一直到建筑物竣工乃至完成销售的全过程，以及该全过 程中所涉及的费、税种类及其支付标准、支付时间，以做 到既不能重复，也不能漏项。然后在此基础上针对估价对 象的实际情况，确定估价对象的价格构成并测算各构成项 目的金额。
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开发利润 现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价)减去
各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未 知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先测算的，因此， 运用成本法估价需要先测算出开发利润。在估价中，测算开发 利润应掌握下列几点：
开发成本 是指在取得的不动产开发用地上进行基础设施和房屋建设
所必需的直接费用、税金等。在理论上，可以将开发成本划 分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中，开发成本 主要包括下列几项： (1)勘察设计和前期工程费； (2)基础设施建设费； (3)房屋建筑安装工程费； (4)公共配套设施建设费； (5)开发建设过程中的税费。
运用成本法估价值得注意的是：现实中，不动产的价格 直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增加一定要 对效用增大有作用才能构成价格；换一个角度讲，不动产 成本的增加并不一定能哪其价值，投入的成本不多也不一 定说明其价值不高。
所以要求在运用成本法估价时注意“逼近”，其中最主 要的是要注意如下两个方面：一是要区分实际成本和客观 成本。实际成本是某个具体的不动产开发商的实际花费， 客观成本是假设开发建设时大多数不动产开发商的一般花 费。在估价中应采用客观成本，而不是实际成本；二是要 结合市场供求分析等来确定评估价值；类似不动产市场供 大于求时，应下调评估价值；求大于供时，应上调评估价 值。
地取得成本、开发成本和有关税费的利息，无论它们的来源 是借贷资金还是自有资金都应计算利息。因为借贷资金要支 付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金 机会成本的考虑。 （1）土地取得费用及其税费在土地开发动工前要全部付清， 经历整个开发期，因此，计息期为整个开发期； （2）开发费用及其税费在开发过程中逐步投入，销售后方可 收回，其计息方法有两种：一是以整个开发费用为基数，计 息期为开发期的一半；二是以开发费一半为基数，计息期为 整个开发期。
成本法的本质是以不动产的重新开发建设成本为 导向求取估价对象的价值。
➢理论依据：
生产费用价值论 ：商品的价格是依据其生产所必需的 费用前决定。具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方 的角度来看。
①从卖方的角度来看，不动产的价格是基于甚过去的“生产 费用”，重在过去的投入； ②从买方的角度来看，不动产的价格是基于社会上的“生产 费用”，类似于“替代原理”。
第六章不动产估价方法 之成本法
2020/8/30
重点掌握内容：
重点介绍了成本法的基本原理，重新构建价格的概念、 求取思路、求取方法；建筑物折旧的概念、原因和求取方 法。
第1节 成本法的基本原理
➢概念
成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新 购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求 取估价对象价值的方法。
下面以“取得不动产开发用地进行房屋建设，然后销售所 建成的商品房”这种典型的不动产开发经营方式为例，并从便 于测算各构成项目金额的角度，来划分不动产价格构成。在
这种情况下，不动产价格通常由如下7大项构成：①土地取得 成本；②开发成本；③管理费用； ④投资利息；⑤销售费用
⑥销售税费； ⑦开发利润；
土地取得成本 指取得不动产开发用地所必需的费用、税金等。在完善、
销售费用 是指销售开发完成后的不动产所必需的费用，包括广告宣
传费、销售代理费等。销售费用通常按照售价乘以一定比率 来测算 。
销售税费 是指销售开发完成后的不动产应由不动产开发商(此时作
为卖方)缴纳的税费，又可分为下列两类： (1)销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育 费附加(通常简称为“两税一费”)。 (2)其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。
成熟的不动产市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价 款和在购置时应由不动产开发商(作为买方)缴纳的税费(如契 税、交易手续费)构成。在目前情况下，根据不动产开发用 地取得的途径，土地取得成本的构成可分为下列3种： (1)通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中发 生的费用和土地使用权出让金等。 (2)通过城市房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋 拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。 (3)通过市场“购买”取得的，如购买政府招标、拍卖、挂牌 出让或者不动产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的 熟地
管理费用 是指为组织和管理不动产开发经营活动所必需的费用，
包括不动产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅 费等。可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比 率。因此，在估价时管理费用通常可按照土地取得成本 与开发成本之和乘以这一比率来测算。
投资利息 即在评估土地或不动产时要考虑资金的时间价值，包括土
由上可见，买卖双方可以接受的共同点必然是正常的 代价(包含正常的费用、税金和利润)。因此，估价人员可以 根据重新开发建设估价对象所必需的支出和应获得的利润 为基础来求取估价对象的价值。
➢适用对象和条件
适用对象：只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设 或者计划开发建设的不动产，均可以采用成本法估价。成 本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的估价，如 学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房 、公园等公用、公益性不动产，以及化工厂、钢铁厂、发 电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个日用户 的特殊需要而开发建设的不动产、单纯的建筑物通常也是 采用成本法估价。在不动产保险(包括投保和理赔)及其他损 害赔偿中，一般也是采用成本法估价 ；