制定住宅产品评价体系及定量评价标准(QC课题)

七、制定对策
（一）产品评价体系的建立
1、研究范围：对于区域范围内受区位、交通、景观环境影响较小或同类区段、 品质的高层及小高层中小户型组合产品的公共交通空间设置、户型各功能房间面积 特征、产品舒适度、市场认可度、结构经济性进行定量分析。
2、评价方法 ①、依据人体工学原理及人体生活习惯研究室内空间尺度。 ②、依据家居布置方式及建筑朝向研究室内空间及房间布置、动静分区。 ③、根据市场调研消费者对住宅户型设计各个影响因素及价格敏感性分析，依 次按照敏感程度分配权重数并进行系数修正以及制定评分计算规则。
三、现状调查
（一）现状调查一（产品属性及价格调查）
（1）、调查范围 策划部于2012年8月15日委托爱德华房产经纪公司对万科金域缇香、龙 江雅苑、金领时代高层、小高层住宅的销售价格、销售率及涉及户型的 面积大小、功能进行了全方位调研。上述调研项目均紧邻北京路延长线 上，直线距离不超过500米，容积率均在3.0左右，通过对当地人群调查 ，客户最对这三个项目最关注的因素依次为面积、户型、朝向，在进行 产品对比及分析过程中可基本忽略交通、区位、容积率、绿化等方面的 影响。
(a) 床作为卧室中最主要的家具，双人床应居中布置，满足 两人不同方向上下床的方便及铺设、整理床褥的需要。（b)床周 边的活动尺寸。
（b）床的边缘与墙或其他障碍物之间的通行距离不宜小于 500mm；考虑到方便两边上下床、整理被褥、开拉门取物等动作， 该距离最好不要小于600mm；当照顾到穿衣动作的完成时，如弯腰 、伸臂等，其距离应保持在900mm以上。
（2）、调查结果
①、对于客户购房的主要 目的进行了调查
②、对于客户进行二次置 业的原因进行了调查
700
600
500
400
300
220
200
100
0
投资型
660 自住型
调查人数
400
386
350
300
250
200
150 120
144
100
50
0 区位因素 面积因素 品质因素
12 其他
调查人数
③、根据对购房者购
19
8.64%
差
景观位置、朝向差， 2 楼层差，多为组合户 2 0.91%
型；特价房
合计
50
60
60
50
220 100.00%
（二）、现状调查二（客户需求调查）
（1）、调查范围 房开公司策划部于9月7日至9月9日在昆明秋季房交会期间，通过驻点发放 问卷的方式对客户需求进行了调查，共发放问卷1000份，经统计实际采集有 效份数860份。
（2）、调查结果 通过对满足此次QC研究内容，面积区间在80㎡至125㎡以下中小户型的 筛选及对区域影响因素的评估，最终对以下项目的产品结构及销售价格 进行了分析、归纳。（下表一）
面积分布
价格区间 （元） 11500~12000
11000~11500
10500~11000
10000~10500
80~90 ㎡ 4
完善
功能及分区基本合理，
功能及分区基本合理，
20 但每层户数较多，对
17 但每层户数较多，对 46 20.91%
品质有一定影响
品质有一定影响
在户型规整程度上、
3 朝向、日照上存在
8
一定瑕疵
一梯多户组合户型， 功能基本合理，但采 光、通风面较少，日
照时间短
功能及分区基本合理，
8
但整体品质较差，一 层多户，采光、通风
通过比较分析，一梯三户、四户组合紧凑型户型单体，在具备条件的情况下公共部分 宜选择竖向布置，公共部门面积可控制在42至44㎡之间，相对并排布置可节约公共空间 2.5至3㎡。
④、朝向：公共部分宜布置在朝向相对较差的位置，尽量靠北向布置。
（2）起居室
1、功能：客厅是家庭居住环境中最大的生活空间,也是家庭的活动 中心,主要功能是家庭会客、看电视、听音乐 、家庭成员聚谈等。
3、书房
①、功能 对于中小户型来说，书房的功能性要求较为丰富，即是读书、学习的 场所又能兼具儿童房的功能，同时访客留宿具备一定卧室的功能。 ②、书房家具布置形式：
③、书房的空间尺寸 (A)书房的面宽 在一般住宅中，受套型总面积、总面宽的限制，考虑必要的家具布置，兼顾空间感受，书房的 面宽一般不会很大，最好在2600mm以上。 (B)书房的进深 在板式住宅中，书房的进深大多在3～4m左右。因受结构对齐的要求及相邻房间大进深的影响( 如起居室、主卧室等进深都在4m以上)，书房进深若与之对齐，空间势必变得狭长。为了保持空间 合适的长宽比，应注意相应的减小书房进深；可考虑在书房外侧套休闲阳台，形成一定拓展空间 ，阳台进深尺寸不宜超过1.8m,书房进深尺寸不宜小于2.7m.
3、目标值：EXP≥85%
4、适用范围：适用昆明地区高强度住宅土地开发利用的单体平面选型 及产品经济技术指标评价。
五、原因分析
QC小组对房交会期间的调研数据进行了分析，得出客户在选择购买 住宅时，主要关注因素依次为客、餐厅；卧室、书房；公摊及实用率 ；厨卫空间；阳台的各项技术参数及舒适程度。
六、确定主要原因
2、课题研究方法
在忽略区位、交通、景观环境等 影响因素情况下，户型产品设计的 优劣直接反映了产品的品质，通过 对户型产品的定量评分，评分分值 必然与产品品质量化（价格）呈现 一一对应的关系，结合市场调查数 据一，即上图每个分值区间对应的 户型与相同颜色的价格区间对应的 户型相同。其户型叠合率（EXP） 理想情况下应为100%，因此通过 EXP值可考核产品评价标准是否符 合客观市场规律。
1、功能:主要用于就餐，同时要考虑冰箱、酒柜或吧台的摆放，两至三房小户型至 少需要考虑满足四至六人就餐需要。
2、空间尺寸： ①、3-4人就餐，开间净尺寸不宜小于2700mm，使用面积不要小于10 ㎡。 ②、6-8人就餐，开间净尺寸不宜小于3000mm，使用面积不要小于12 ㎡。
（4）、厨房
1、功能：厨房是家庭中活动频繁，物多易污的区域，因此应尽量远离客厅、卧室灯主要功能空间，进入客厅 的路径越短越好。同时厨房也是设备最集中的区域，所以要合理布置厨房内各项实施设备的位置，并处理好 操作台面与交通之间的关系。 2、空间尺寸 首先厨房应为独立可封闭的空间。 最小使用面积：两房不应小于5.0平方米（1.5m×3.3m） 三房及以上不应小于5.5平方米（1.5m×3.6m），且尽可能为矩形布置，宜使短边靠外立面，厨房在整个单体 平面的位置宜尽量布置于北侧，以减少太阳直射时间。
②、常见布局：以12至18层2类高层建筑为例
（并排布局，可形成相对独立的电梯前室）
（竖向布置，在同一满足前室通风、采光情况下面积最小）
③、公共空间的布置与计算方法
A、楼梯间：双跑楼梯宽2.6m，假定标准层层高2.9m，则楼梯部分面积14㎡。 B、电梯：一梯三户至四户均选用两部电梯，电梯井道尺寸几乎一致，约8.5至10㎡ C、电梯前室，选择竖向布置电梯前室与公共通道可共用，前室14至16㎡，横向布置 则单独设置公共通道。 D、管道井：楼梯间及前室可自然通风，仅需设置设备井道，不需要正压送风，面积 约2.5~3㎡
住宅优化QC小组课题
—制定住宅产品评价体系及定量评 价标准
一、小组成员介绍
二、选择课题
通过“XXXX”项目开发，在项目总图及主要经济技术指标已通过昆 明市规委会审批，并核发规划条件，后期对单体户型的选择及组合存在 较大缺陷，且无可量化的考核标准，导致末期营销形成较大阻力，直接 影响项目销售回款进度，因此房开公司住宅设计QC研究小组针对遇到的 问题，以广泛的市场调研数据为研究基础，对住宅户型设计优化方案设 计提出了多个设想，认为此前工作户型设计出现各种问题的主要原因是 产品设计未能量化，基于此提出制定住宅产品评价体系及定量评价标准 ，为后面项目住宅设计优化提供科学技术支持。
1
部分产品功能缺失， 实用率较低
18
功能基本合理，能 够满足小三房或大 两房客户基本需求
产品功能齐全，结构 16 合理，空间尺寸基本
得当
产品功能齐全，结构 13 合理，布局得当，增 48 21.82%
值及可改造部分有限
1
景观位置、朝向差， 楼层差，特价房
8
功能基本符合定位 要求，空间尺寸与 动静分区应进一步
2、次卧
①、功能 次卧室功能具有多样性，设计时要充分考虑多种家具的组合方式 和布置形式，应考虑1500mm双人床的摆放空间及至少为三门柜的家居 布置。次卧应能直接通风采光，直接采光面不宜＜1500mm。 ②、空间尺寸 考虑中小户型的功能需要，次卧开间尺寸不应＜3.3m,进深方向 ≥3.0m,主要考虑1.5m宽双人床及床头柜、推拉式衣柜的布置空间。
3、与门厅的关系 ①、经济紧凑型户型可利用门厅或玄关的位置解决鞋柜、衣柜的布置问 题，但要确保门侧墙垛有一定的宽度：摆放鞋柜时，墙垛净宽度不宜小于 400mm；摆放衣柜时，则不宜小于650mm。 ②、综合考虑相关家具布置及完成换鞋更衣动作，门厅的开间不宜小于 1500mm，面积不宜小于2㎡。
（3）餐厅
3
功能合理，结构规则， 舒适，品质较高
29
13.18%
产品功能基本齐全，
产品功能齐全，结
布局紧凑、适用，功
9500~10000 14 但空间尺寸不太合 15 构合理，空间尺寸 10 能完善，房间方正、
理，需进一步优化
基本得当
实用率较高
6
布局紧凑、适用，功 能完善，实用率高
45
20.45%
9000~9500 8500~9000 8000~8500 8000以下
通风采光： 应直接采光通风，尽量能够设 置炒作阳台与厨房直接相连。 面宽进深： 操作面净长不应小于2.1米，单 排布置设施的厨房净宽不小于1.5米 ，双排布置设施的厨房不应小于2.1 米
（5）卧室
1、主卧 ①、功能：卧室是人最主要的休憩场所，主卧宜考虑在较好 朝向，利于通风及日照，同时主卧的房间尺寸相对更大，便于主 要家具布置及形成一定预留空间 ②、空间尺寸： A、床的布置。
200
0
客厅、餐厅 卧室、书房 公摊及其他
厨卫
410
阳台
总得分
四、设定课题目标
1、课题目标：高层、小高层中小户型住宅组合产品特定属性分析研 究，并对产品功能进行定位，为产品定价及产品配比分析提供参考依据。 通过住宅产品评价体系对户型单体的评分与户型品质等级呈对应关系， 最终通过产品定量评分直观反映住宅产品品质。
7
9ຫໍສະໝຸດ Baidu
14
户型特征
90~100 ㎡
户型特征
100~110 ㎡
户型特征
结构经济、布局合
理、高品质、高附
加值
布局紧凑、适用， 功能性强
2
动静分区合理，主 要房间朝向好，品
质高
空间尺寸合理，房 间方正，但同质化
较高
5
布局紧凑、适用， 功能完善
功能基本合理，空
空间尺寸合理，房
间尺寸有进一步优 9 间方正，性价比较
3、户型优劣评价 （1）公共空间部分 ①、规范：12层（含）以上18层以下布局方式：配置二部电梯（其 中一部为防火梯）和普通楼梯，需设消防前室 ；
18层（含）以上布局方式：配置二部电梯以上（其中一部为防火梯） 和带有消烟室的两部楼梯，需设消防前室（图1）。昆明地区超过18层的 一类高层建筑消防电梯需单独设置前室（图2）。
房时对户型本身最关注 1800 1660
的因素进行了调研，通 1600
过调查客户对住宅的公 1400
共空间；户型本身的客 1200 、餐厅；卧室；厨卫； 1000
1155 1105 925
阳台等关注程度，并进 800
行重要性排序，并根据 600
重要程度打分，首要关 400
注因素权值5分，往后 依次递减1分。
2、面积：在不同平面布局的套型中，起居室面积的变化幅度较大。其设置方式大致有两种情况：相对独立的起 居室和与餐厅合而为一的起居室。在一般的两室户、三室户的套型中，其面积指标如下：
①、起居室相对独立时，起居室的使用面积一般在15㎡以上； ②、当起居室与餐厅合为一时，二者的使用面积控制在20—25㎡；或共同占套内使用面积的25％～30％为宜； ③、通常两房及紧凑三房小户型最小短边轴长度以上不宜小于3.9米，并应减少直接向起居室开门的数量，布置家 具的墙面直线长度应大于3000mm，背景墙的直线长度不宜3米，客厅直接采光面长度不应＜1.5m。
化完善空间
高
有较高产品附加值且 1 可通过后期改造增强
住宅功能及品质
2
产品功能齐全，结构 合理，有一定附加值
产品功能齐全，空间 3 布局合理，动静分区
得当、舒适
110~120 ㎡
0
户型特征
总户 分布比
数
例
4 1.82%
10 4.55%
功能合理，具有较高 1 附加值及可改造空间， 17 7.73%
性价比高