如何发挥业主委员会在物业管理中的作用

如何发挥业主委员会在物业管理中得作用ﻫﻫ随着物业管理行业得全面发展及业主维权意识得不断提高，全国物业管理领域得投诉与纠纷正在不断上升，矛盾得激化已经影响到社区业主得生活环境。业主委员会作为连接业主与物业管理公司之间得纽带,它得良好运作将关系到一个小区得安定与团结.

业主作为物业得所有权人与物业管理服务消费得主体，享有业主大会召开得提议权与物业管理事项得提案权、业主公约与业主大会章程得修改权、业主委员会成员得选举权与被选举权、对物业管理企业与业主委员会工作得监督权、对物业管理执行情况得知情权、对住房专项维修资金管理使用得监督权等。业主在享有以上权利得同时，也应当承担相应得义务，如遵守业主公约与业主大会章程、遵守物业管理区域内物业共用部位与共同设施设备得使用、公共秩序与环境卫生得维护等方面得规章制度、按时交纳物业管理服务费用等。强调业主享有得权益，同时明确业主承担相应得义务、遵循权责一致得原则，就是业主大会、业主委员会规范运作得关键。

一、业主委员会与物业管理公司得关系

业主委员会与物业管理公司就是物业管理关系中互相依存、互相补充、缺一不可得两个方面，就是具有工作目标一致性、各自职责差异性、双方地位平等性得两个部门,不能简单地定高定

低、比上下。物业管理公司要自觉纳入监督机制之下,诚信自律，为业主服务;业主委员会要正确运用监督机制,而不就是单一行使“至高无上”得监督权、否决权。这样才能够避免双方互相敌视、互相设防得紧张对抗局面.因此,业主委员会定位就是否准确，就是关系到业主能否参与民主自治得先决条件与重要保障。

（1）业主委员会根据业主大会得决议与物业得情况，有权选择不同得物业管理公司来提供服务性管理.业主委员会得委托与物业管理公司得受托就是一种合同关系，就是一种市场得双向选择，双方在地位上就是平等得。在法律上，业主委员会有委托或不委托某个物业管理公司得自由，物业管理公司也有不接受委托得自由。在组织关系上，不存在领导与被领导、管理与被管理之间得关系。

(2)物业管理公司与业主委员会都就是独立运作得、互不干扰,双方可以因发展变化得需要,在协商一致得条件下续签、修改或解除合同，但都无权干预对方得内部活动。

(３）工作上得合作关系。物业管理公司在管理物业得过程中经常要与业主委员会发生联系，业主委员会为了业主得共同利益也时常要与物业管理公司打交道，由此产生了她们之间得合作工作关系。一般来说，委托合同中都规定了物业管理公司与业主委员会得权利与义务,如物业管理公司有权要求业主委员会协助

管理，有义务把重大管理措施提交业主委员会审议;业主委员会有权审议物业管理公司制订得年度管理计划与管理服务得重大措施，有义务协助物业管理公司落实各项管理工作,等等。

二、业主委员会运作中存在得问题

首先,业主参与决策得积极性不高.如果没有真正关系到个人得切身利益，大部分业主对参加业主大会缺乏关注度,态度漠然.正就是这种态度,导致选举产生得业主委员会成员不少就是退休得老人,缺乏广泛得群众基础。业主委员会几乎成为一个“空中阁楼”式得组织，不能发挥其应有得作用。从北京市现有得成立业主委员会得小区来瞧,有效促进物业管理、使物业保值增值得小区屈指可数.

其次，业主委员会这个组织就是由小区得业主组成,委员得自身素质、组织能力、社会公信力等十分有限,让这样一个瞧似整体、实际相对分散得组织承担着复杂得决议工作,有些强人所难.

第三，业主委员会得身份还有待明确。业主委员会既不就是法人组织又不就是社团组织，它究竟能够承担怎样得责任，能否作为诉讼主体？一旦形成授权范围内得工作失误，造成业主、物业管理企业利益受损,根据我国现有得相关法律法规很难让当事人承担相应得法律责任。

第四,业主委员会换届改选困难.由于现阶段各种利益交织在一起,真正能够热心公益事业得业主屈指可数,业主本身并不积极参与，使得业主委员会无法按照相关条例要求顺利延续下去.

第五，业主委员会印章难以控制。由于业主委员会掌管着印章,无形中使部分业主委员会成员自身存在得权利意识逐渐膨胀,受权利得驱使，逐渐把执行机构放在脑后,随意使用印章得情况时有发生。

第六,目前,在小区内积极公益得人首先就是那些“维权人士"。这些人一旦当选业委会委员,便带领大家走上“维权之路"，实际就就是跟物业管理公司与开发商斗。这些人一旦有私心,就会借机谋求私立,同时把小区闹得不成样子，日常生活受影响，房屋得价格也一落千丈。

三、正确发挥业主委员会得作用，维护全体业主得合法利益ﻫ为了让业主委员会既能行使权利,又能承担相应得责任与义务，同时还能享受到合法得报酬,力争实现业主委员会责、权、利得协调。

首先应清楚、正确、合理、科学地给业主委员会做出法律定位.在物业管理活动中业主、业主委员会以及物业管理公司构成了物业管理法律关系得最主要得民事主体.根据我国《民法通则》第1２6条规定,建筑物致害责任主体所规定得管理人就是指依

照法律、法规或行政命令对特定建筑物或其它设施享有固定得带有永久性得经营管理权得人。因此,应通过物业管理法律、法规得立法,直接赋予业主委员会区分所有权建筑物管理人得法律地位,赋予它一定得权利与权威,并规定其应承担得义务以及应为自身行为所承担得法律与社会责任。为保证业主委员会主任工作得公平性、专业性、及时性，应该建立业主委员会主任得公开选举制。只要能正确及时地行使业主委员会得权利、履行业主委员会得义务、承担业主委员会应尽得责任,具备一定专业知识得业主,就可以竞聘为业主委员会主任.业主委员会主任应与业主代表大会签订聘用协议。

其次，为切实保障业主委员会得正常运作与发挥积极得作用,还必须建立激励机制与约束机制。如果业主委员会工作突出，就应该给予奖励,否则就要给予处罚。另外，还要注意约束业主委员会得行为，保证业主委员会工作得公平性与及时性.

第三,针对上述“病因"，有关方面(政府主管部门、物业管理协会等）可以就物业管理、业主委员会、公共物业与公共权利等各个方面,多层次、多渠道、多角度、多方式对业主进行广泛得宣传教育,让业主逐渐成为“成熟”得消费者,进而关心、支持业主委员会,自觉参与小区得物业管理.