房地产税收政策讲解

（一）开发成本的会计核算
（2）换取的开发产品如为其他土地开发、 建造的，接受投资的企业在投资交易发生 时，按应付出开发产品市场公允价值和土 地使用权转移过程中应支付的相关税费计 算确认该项土地使用权的成本。如涉及补 价，土地使用权的取得成本还应加上应支 付的补价款或减除应收到的补价款。
（一）开发成本的会计核算
（一）开发成本的会计核算
（1）为开发商品房、出租房等房屋而发生的土地 征用及拆迁补偿费：
——能分清成本核算对象的成本费用，应直接计入 有关成本核算对象的开发成本；
——不能分清成本核算对象的，应由两个或两个以 上成本核算对象负担的成本费用，其支出可先通 过“开发成本—土地征用及拆迁补偿费”科目归 集，待土地开发完成投入使用时，按标准将其分 配计入各成本核算对象的开发成本。
房地产企业的生产经营流程
五、销售管理。销售方式主要有预售（取 得预售许可证）、现售、出租以及其他方 式（将开发的产品用于捐赠、赞助、职工 福利、奖励、对外投资、分配、抵偿债务 等）。
六、产权办理。
一、设立阶段的会计核算内容：
主要是注册资金及筹建费用。难点是 对投资方投入的非货币资产的计价和筹建 期费用的归集。
（一）开发成本的会计核算
4、建筑安装工程费。指开发项目开发过程 中发生的各项建筑安装费用。开发过程中 发生的各项建筑安装费用，包括企业自营 工程的建筑安装费和以出包方式支付给承 建单位的建筑安装工程费。具体包括设备 及安装费，结构工程、室外工程、装修工 程、水电工程等工程费支出，建设工程许 可证执照费，临时占路执照费，临时用地 和临时建设工程费，工程建设监理费，施 工噪声扰民费等。
（一）开发成本的会计核算
采用发包方式的，根据已完工价款，直接 记入有关项目的 开发成本核算对象。企业 向税务机关报送完工报告时必须附项目建 筑施工承包合同，中介机构出具的工程造 价审计报告。
采用自营方式的，发生的各项建筑安装工 程支出，如 人工费、材料费等直接记入相 应的成本核算对象。
（一）开发成本的会计核算
（一）开发成本的会计核算
发生土地征用及拆迁补偿费用时： 借：开发成本—土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款 对该项费用要注意：
1、取得土地使用权的方式，应取得何种符合规定的 发票;
2、支付拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、
农作物补偿费、危房补偿费时资料是否完整、真实、证据 充分; 3、开发产品完工后按成本核算对象、采用一定的方法将其 结转到相应的开发项目。
3、对于开发产品形态多样的项目，可以各种 开发产品形态为成本核算对象。特点是成 本费用需要归集和分配。
二、开发产品成本核算对象的确定
房屋 ——一般的房屋开发项目，应当以每一独立编制 的概算或施工图预算所列的单项工程为一个成本 核算对象； ——对同一开发地点、结构类型相同的群体开发 项目，开、竣工时间相近，同一施工队伍施工的， 可以合并为一个成本核算对象； ——个别规模较大、工期较长的开发项目，可根 据实际情况按区域或部位划分成本核算对象，即 按开发项目的各期（区、组团）确定成本核算对 象。
4、代建工程开发成本：指接受委 托代为开发除土地、房屋以外其他 工程如市政工程发生的各项支出。
（一）开发成本的会计核算
设立“开发成本”科目，核算企业在土地、 房屋、配套设施和代建工程的开发过程中 所发生的各项费用。
按开发成本种类，如“土地开发”、“房 屋开发”、“配套设施开发”、“代建工 程开发”设置明细账，并在明细账下，按 成本核算对象组织明细核算
二、土地取得。土地取得的方式：１、出让（拍 卖、招投标、协议）；２、划拨（经济适用房、 廉租房、公益事业）；３、其他方式（债务重组、 吸收合并、投资等）。
房地产企业的生产经营流程
三、立项与规划。进行项目审批、办理用 地规化、建筑工程规化、施工许可等手续。
四、建筑施工。１、通过招投标方式选择 建设工程承包单位和建设工程监理，如有 工程队也可自建。施工完成后有竣工验收 报告,竣工决算报告需要经有资质的审计部 门出具审计报告。
（一）开发成本的会计核算
前期工程费、基础设施费： ——能分清成本核算对象的成本费用，应直
接计入有关成本核算对象的开发成本； ——不能分清成本核算对象的，应由两个或
两个以上成本核算对象负担的成本费用， 其支出可先通过“开发成本—前期工程费” 或“开发成本—基础设施费”科目归集， 待结转开发产品成本时，将公共成本按标 准分配计入各成本核算对象的开发成本。
（一）投资方投入的非货币资产（包括 存货、固定资产、无形资产）的计价，双 方应按评估价或公允价做投资,转让非货币 资产视同销售的处理。会计分录： 借：银行存款或非货币资产 贷：实收资本或股本
一、设立阶段的会计核算内容：
（二）筹建期费用的归集：筹建期的长短、 那一类企业要筹建没有明确的规定，企业 可以把筹建期的费用记入长期待摊费用或 直接记入期间费用。由于取得预售收入就 要缴税,所以取得土地开始建设就应作为开 始生产经营之日, 若筹建期费用计入”长 期待摊费用”,按税法规定可在开始经营当 月一次计入当期损益或摊销期不低于3年。
二、开发产品成本核算对象的确定
代建工程 ——应以各工程项目为成本核算对象。
税收规定（国税发[2009]31号）：成本核算 对象应由企业在开工之前确定，并报主管 税务机关备案，成本核算对象一经确定不 能随意更改和混淆，如确需改变成本对象 的，应征得主管税务机关同意。
三、开发成本的会计核算与税务处理
房地产企业的产品
房地产企业的产品： 土地（商品性土地） 房屋（商品房、出租房、周转房） 配套设施（能有偿转让的商业性配套设施） 代建工程（接受其他单位或政府的委托，
代建的房屋、场地、城市道路、基础设施 等）
房地产企业的生产经营流程
一、登记注册。条件：注册资金１００万元以上， 有４名以上房地产、建筑工程专职技术人员，２ 名以上专职会计人员。省建设厅根据注册资金大 小、专业技术人员和开发业绩情况核发资质证， 资质证分为１-４级，最高为１级。房地产企业按 照相应的资质承担相应的开发项目。
三、开发成本的会计核算
5、公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立 的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无 偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套 设施支出。对不能有偿转让的公共配套设施支出， 应记入房屋和土地开发成本。能有偿转让的可单 独作为一个成本项目核算 。
单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开 发成本，应按建筑面积法进行分配。
2、前期工程费。指项目开发前期发生的水 文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性 研究、筹建、场地通平等前期费用。
3Fra Baidu bibliotek基础设施建设费。指开发项目在开发过 程中所发生的各项基础设施支出，主要包 括开发项目内道路、供水、供电、供气、 排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程 费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程 费。
（一）开发成本的会计核算 开发成本的核算是将开发过程中发生的
各项支出进行归集和分配，最终计算出开 发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。 包括： 1、土地开发成本：开发土地发生的各项支 出。 2、房屋开发成本：开发商品房、出租房、 周转房、代建房的各项支出。
（一）开发成本的会计核算
3、配套设施开发成本：开发不能 有偿转让及不能有偿转让、不能直 接计入开发产品成本的公共配套设 施的各项支出。
（一）开发成本的会计核算
按四类开发产品成本将其费用分为以下成本项目 进行核算：
1、土地征用及拆迁补偿费 2、前期工程费 3、基础设施建设费 4、建筑安装工程费 5、公共配套设施费 6、开发间接费用 7、借款费用
（一）开发成本的会计核算
1、土地征用及拆迁补偿费。指为取得土地 开发使用权（或开发权）而发生的各项费 用，主要包括土地买价或出让金、大市政 配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、 土地闲置费、土地变更用途和超面积补交 的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置 及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补 偿费、危房补偿费等 。
二、开发产品成本核算对象的确定
配套设施 ——能有偿转让或出租的，应以各配套设施项目 作为成本核算对象； ——不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对 象的，可将它们合并作为一个成本核算对象，于 工程完工计算出开发总成本后，按各该项目的预 算成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再 按一定的标准将此部分各配套设施开发成本分配 计入有关开发产品成本。
房地产企业会计核算与 税收政策讲解
文山州国税局所得税科吕在芸
房地产企业的概念和经营范围
房地产开发企业 ：指从事房地产开发和经营的营 利性组织。开发：在取得土地使用权的土地上进 行基础设施和房屋建设。经营：对所从事开发的 项目处分、转让、租赁或抵押。
房地产开发经营业务包括： 土地使用权的转让、 买卖和租赁活动； 住宅、公寓、办公楼、商业 营业用房、其他建筑物的开发、销售、出租等活 动。
二、开发产品成本核算对象的确定
会计在进行核算前,要先确定成本核算对象,按 对象设置明细帐进行核算:
1、对开发规模小、周期短、一次性全部开发， 可以整个开发项目为成本核算对象。特点 是成本费用不需分配。
2、对开发规模大、开发周期较长、分期开发 的项目，可按开发期数为成本核算对象。 特点是成本费用需要归集和分配。
2、企业、单位以股权的形式，将土地使用 权投资企业的，接受投资的企业应在投资 交易发生时，按该项土地使用权的市场公 允价值和土地使用权转移过程中应支付的 相关税费计算确认该项土地使用权的取得 成本。如涉及补价，土地使用权的取得成 本还应加上应支付的补价款或减除应收到 的补价款。
（一）开发成本的会计核算
三、开发成本的会计核算
（一）开发成本的会计核算
（2）为转让、出租而开发的商品性土地： ——将整块土地作为一个成本核算对象， 其发生的全部开发支出在“开发成本—商 品性土地开发成本”科目归集，土地开发 完成时转入“开发产品—商品性土地”。
（3）成片开发项目的土地征用及拆迁补偿 费按各期（区、组团）开发土地面积或预 算建筑面积分配。
三、开发成本的会计核算
税收规定:企业在开发区内建造的会所、物业管理 场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园 ◎属于非营利性且产权属于全体业主的，或 无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视 为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费 的有关规定进行处理。 ◎属于营利性的，或产权归企业所有的，或 未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用 事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。 除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他
（4）建筑安装工程费的分配 ——能分清成本核算对象的建筑安装工程费，采
用个别认定法，直接计入成本核算对象。 ——应由两个或两个以上成本核算对象负担的建
筑安装工程费，按各成本核算对象的预算成本分 配各成本核算对象应负担的成本。 ——同一成本核算对象内按各开发产品的实测建 筑面积分配至开发产品，计算单位成本。 ——商品性土地开发成本中的共同建筑安装费按 土地面积分配。
（一）开发成本的会计核算
企业以非货币交易方式取得土地使用权其土地成本 确定的税收政策规定:
1、企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用 权投资企业的，按下列规定进行处理： （1）换取的开发产品如为该项土地开发、建造 的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认 其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发 产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公 允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费 计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土 地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减 除应收到的补价款。
（一）开发成本的会计核算
税收规定：土地成本，一般按占地面积法 进行分配。如果确需结合其他方法进行分 配的，应商税务机关同意。 土地开发同时连结房地产开发的，属 于一次性取得土地分期开发房地产的情况， 其土地开发成本经商税务机关同意后可先 按土地整体预算成本进行分配，待土地整 体开发完毕再行调整。