一房二卖问题的反思

观后感

看了视频，我如果是一个与法律工作不沾边的学生，我最大的感受就是：不懂法律真的很可怕。可是我是学法律专业的学生，看完这个视频给我最大的感受就是：我国现阶段的房地产登记制度对于那些不懂法律的公民来说存在着很大的隐患。

目前的房地产交易市场日趋活跃，随之引发的纠纷呈逐年上升的态势。而作为房地产权属登记的法定机关应如何规范登记行为，从而促进市场交易、保障交易安全是一个不容忽视的问题。我国现阶段对于房地产登记方面也有一些法律规定，在一定程度上可以说规范了房地产登记制度，为人们买房卖房规定了一定的法律程序，不过法律一向存在着一定的滞后性和局限性，于是房地产登记领域也还是会存在着很大的问题。而该视频中“一房二卖”就是最典型的隐患，也是出现频率最高的房地产隐患问题。

一房二卖指的是出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。对一房二卖纠纷，实务中应分别不同情况予以不同的处理：

1、出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。

在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。

前买受人享有的是房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有失去法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。依据《合同法》第一百一十条第(一)项的规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果。也就是说，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。

2、出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。

此时，由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物。《合同法》第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物，.不构成买卖合同的标的物。关于无权处分制度，《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”

3、两次买卖均未完成过户登记的处理。

在两次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而两次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。基于先后买卖合同而生的此二重债权，系处于

平等地位，并无位序关系，故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。

房屋买卖合同买受人的权利之一，也是履行的重要内容，就是行使房屋所有权过户登记请求权。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下，谁先取得登记申请权，谁就有优先的效果。故就两个合同的履行而言，首先应当以请求办理过户登记的先后，确认买受人中先行使请求权方的行使登记请求权的优先权。同时请求的，应以约定的履行期届至日的先后，确认履行期先届至的合同的买受人行使登记请求权的优先权；一合同约定了履行期限，另一合同没有约定履行期限，可确认没有约定履行期限的合同的买受人行使登记申请权的优先权；均没有约定履行期限的，原则上认为两合同的买受人自合同成立时起即享有行使登记申请权，但订立在先的合同的买受人获得登记申请权的时间在前，应以订立合同的先后，来保护订立在先的合同。但这种保护并不是确认前买受人拥有房屋所有权，而是保护前买受人得以行使登记请求权的优先权，登记机关应优先受理前买受人的登记申请，法院可判决强制出卖人履行前一合同，督促其及时办理登记手续。

事实上，现实生活中还出现了第四种情况，即：两次买卖均完成了过户登记处理。会很迷惑，这得是有多能耐，能够骗登记部门做出两次过户登记？是行政部门的疏漏？还是非法分子的聪明才智？还是我国法律制度的陷？其实主要是非法分子利用别人的身份证去行政部门以房产证丢失的借口补办了两次房产，从而出现了一房二卖的情形。

视频中代女士和代先生的情况就是上述的第一种情况。代女士作为善意的第三人并且拥有了房产证，这两大证据致使代女士虽然是后买房者却仍然拥有房子的所有权的主要原因。

通过上面对我国现阶段“一房二卖”情况的处理和分析可知不仅房产登记细节上存在着很大的漏洞，而且公民在房地产买卖中对于维护自己的权利具有很低的意识。为什么登记部门没有发现一间房子进行了两次的交易？为什么一些不法分子能够轻易地将一间房子卖出两次？为什么公民在签订了房屋买卖合同之后没有及时办理过户手续？为什么地产公司在对一地产进行交易之前没有去查明地产的来路是否清白?虽然如今有了“预告登记”的制度，能够大大地避免了“一房二卖”的情况。不过现如今还是有很多类似的情形出现。

试想，如果登记部门能够将登记事项详细化、细节化，那么就不会有这么多不法分子钻了法律的空子，也就不会有这么多受害者。试想，如果我国加大对法律的宣传，而不只是走走形式，那么公民对房地产登记制度也就有了很清晰的认识，也就不会有这么多的受害人存在。