绿色建筑的运营管理与维护

式。在保证对建筑使用者的健康、舒适性和工作效率的
同时，还要考虑建筑及建筑设备运行时是否节能减排， 由此可以确定建筑设备运行管理的原则包括三个方面： 控制室内空气品质、控制热舒适性、节能减排
一、室内环境参数管理
1、合理确定室内温度、湿度和风速 ▪ 温度——通常把室内温度，在采暖期控制在16℃左右，制冷期控制在27℃
建立了绿色企业形象，从而增强市场竞争优势。 6）节能更专业，由于是全面负责能源管理的专业化“节能服务公司”，所以能够比一般技术机构提供更专 业、更系统的节能技术和解决方案。 7）节能有保证，可向用户承诺节能量，保证客户可以在项目实施后即刻实现能源利用成本下降。 8）投资回收短，项目投资额较大，但投资回收期短。从已经实施的项目来看，投资回收期平均为1～3年。 9）市场机制及双赢结果，ESCO为客户承担了节能项目的风险，在客户见到节能效益后，才与客户一起分享 节能成果，而取得双赢的效果。
3、合理控制室内污染物 ▪ 采用回风的空调室内严格禁烟
▪ 采用“绿色”装饰材料、家具、设备
▪ 定期清洁系统设备
二、建筑门窗管理 1、利用门窗控制室内得热量、采光等问题的措施
1）建筑外遮阳
遮阳构件向可调性增强、便于操作、智能化控制发展
二、建筑门窗管理 2）窗口内遮阳
形式和材质更灵活，但太阳辐射热量已经进入房间，会使室内温度升高。
￭ 节能项目融资： 向客户的节能项目投资或提供融资服务
￭ 原材料和设备采购： 根据项目设计的要求负责原材料和设备的采购，所需费用由EMC筹措。
一、建筑合同能源定义
客户提供的节能服务主要包括以下内容：
￭ 施工、安装和调试： 根据合同，由EMC负责组织项目的施工、安装和调试。 ￭ 运行、保养和维护： EMC对改造系统的运行管理和操作人员进行培训，负责组织安排好改造系统的管理、维护和检修。
五、智能化系统管理
五、智能化系统管理
五、智能化系统管理
五、能化系统管理
第三节 03 建筑合同能源管理
一、建筑合同能源定义
合同能源管理：
节能服务公司与用能单位以契约形式约定节能项目的节能目标，节能服务公
司为实现节能目标向用能单位提供必要的服务，用能单位以节能效益支付节能
服务公司的投入及其合理利润的节能服务机制。其实质就是以减少的能源费用
节材管理制度：建立建筑、设备、系统维护制度；耗材管理制度；
选用绿材，减少维修材料消耗
二、节能、节水与节材管理 2、节能的智能技术
采用能源管理系统
供热通风和空调设备节能技术
楼宇能源自动管理系统
三、绿化管理
绿化管理贯穿于规划、施工及养护等整个阶段，它是保证工程质量、 维护建设成果关键所在。
1）制定绿化管理制度并认真执行 对绿化用水进行计量，建立并完善节水型灌溉系统；规范杀虫剂等化学药品使用，
第七章 绿色建筑的运营管理与维护
1建筑及建筑设备运行管理
目录
CONTENTS
2物业管理 3建筑合同能源管理
4建筑节能检测、计量、调试与故障诊断 5既有建筑的节能改造
01
第一节
建筑及建筑设备运行管理
前言
建筑的运行阶段占整个建筑全生命时限的95%以上， 要实现“四节一环保”目标，不仅在规划、设计和建造 阶段，更需要提升和优化运行阶段的管理技术水平和模
￭ 节能量监测： EMC与客户共同监测和确认节能项目在合同期内的节能效果，以确认合同中确定的节能效果是否达到。
￭ 收回投资和利润： 对于节能效益分享项目，在项目合同期内，EMC对与项目有关的投入（包括土建、原材料、设备、技术等） 拥有所有权，并与客户分享项目产生的节能效益。在EMC的项目资金、运行成本、所承担的风险及合理的利 润得到补偿之后（即项目合同期结束），设备的所有权一般将转让给客户。客户最终就获得高能效设备和节 约能源的成本，并享受EMC所留下的全部节能效益。
实现绿色建筑建设与绿色建筑物业管理两者同步发展
一、物业管理相关概念 3、ISO 14001环境管理标准 是唯一可供认证的标准 中文名称是“环境管理体系——规范及使用指南 是组织规划、实施、检查、评审环境管理运行系统的规范性标准 包含五大部分：环境方针、规划、实施与运行、检查与纠正措施、管理评审
二、节能、节水与节材管理 1、制定节能、节水、节材管理方案 节能管理制度：制定节能管理模式、分户分类计量与收费、指标达到设计要求 节水管理制度： 梯级用水原则、 分户分类计量与收费、指标达到设计要求
二、节能计量
冷热计量的方式
￭ 公共建筑：安装楼栋总表 ￭ 已有民用建筑：每户安装热分配表 ￭ 新民用建筑： 安装楼栋总表、安装热能表 ￭ 采用中央空调的公用建筑：按楼层、区域安装冷/热表
￭ 采用中央空调的民用建筑：按户安装冷/热表
三、建筑系统的调试
调试包括检查和验收建筑系统、验收建筑设计的各个方面、确保建筑是按照承包文件 建造的，并验证建筑及系统是否具有预期功能。 建筑调试的好处，在建筑调试过程中，对建筑系统进行测试和验证，以确保它们按设计 运行并且达到节能和经济的效果； 在建筑的整个寿命周期内进行定期、每年或每两年的再调试能保证系统连续的正常运转。
信息技术、空调技术等，需要物业管理人员拥有相应的专业知识，能够科学的运行、维修、
一、物业管理相关概念 2、智能化物业管理
绿色建筑的物业管理应采用智能化物业管理，它是在传统物业管理服务内容上的提升
1）对节能、节水、节材与环境保护的管理
2) 安保、消防、停车管理采用智能技术
3）管理服务网络化、信息化 4）物业管理应用信息系统，采用定量化，达到设计目标值。
3）玻璃自遮阳
吸热玻璃、热反射玻璃、低辐射玻璃这种遮阳系数小的玻璃。但采光通风
会受影响。
4）通风窗技术
中空内置百叶窗
二、建筑门窗管理 2、利用门窗有组织的控制自然通风
02
第二节 物业管理
一、物业管理相关概念 1、绿色建筑物业管理
绿色建筑的物业管理不但包括传统意义上的物业管理中的服务内容，还应包括对节能、 节水、节材、保护环境与智能化系统的管理、维护和功能提升。 绿色建筑的物业管理需要很多现代科学技术支持，如生态技术计算机技术、网络技术、 保养环境、房屋、设备和设施。
来支付节能项目全部成本的节能业务方式。这种节能投资方式允许客户用未来 的节能收益为工厂和设备升级，以降低运行成本；或者节能服务公司以承诺节 能项目的节能效益、或承包整体能源费用的方式为客户提供节能服务。
一、建筑合同能源定义
项目优势：
1）用能单位不需要承担节能项目实施的资金、技术风险，并在项目实施降低用能成本的同时，获得实施节 能带来的收益和获取ESCO提供的设备。
2）节能效率高，节能率一般在5%－40%，甚至可超过50%。
3）改善客户现金流，把有限的资金投资在其他更优先的投资领域。 4）使客户管理更科学，获得专业节能资讯和能源管理经验，提升管理人员素质，促进内部管理科学化。
5）提升客户竞争力，减少用能成本支出，提高了产品竞争力，同时还因为节约了能源，改善了环境品质，
建筑节能现场检测最主要的项目是围护结构的传热系数，这也是最重要的项目。
如何准确测量墙体传热系数是建筑节能现场检验验收的关键。
一、节能检测
1、检测传热系数方法 ￭ 热流计法 热流计是建筑能耗测定中常用仪表，用热流计和温度传感器 测量通过构件的热流值和表面温度
￭ 热箱法
人工制造一个一维传热环境，内侧和室内空气温度保持一致 外部为室外自然条件，热流从室内向室外传递，计算得到 被测部位的传热系数 ￭ 常功率平面热源法 在墙体内表面认为的加一个合适的恒定热源，对墙体进行 一段时间的加热，测定墙体内外表面温度得出传热系数。
四、既有建筑的节能改造
针对浪费能源的改造措施： 1、改善建筑物的外围护结构 外挂式外保温、平改坡、屋面铺保温材料、架空平屋面、节能窗
2、改福利供暖为按户计量收费
3、采暖热源节能改造 4、空调冷源节能改造 5、楼宇设备系统空调节能优化控制 6、供暖管网节能改造 7、使用新热源
有效避免对土壤和地下水环境的损害。 2）采用无公害病虫害防治技术
防止环境污染，促进生态可持续发展
四、垃圾管理
循环经济的核心是资源综合利用，不是废旧物资回收，要实现减量化、 资源化、无害化的废弃物，重点是城市的生活垃圾。
中华人民共和国建设部令第 157 号
《城市生活垃圾管理办法》已于2007年4月10日经建设部第123次常务会议讨论通过， 现予发布，自2007年7月1日起施行。 治理规划、清扫收集、处置、监督管理、法律责任、附则等共五十一条
▪ 湿度——采暖期一般保证在30%以上，制冷期应控制在70%以下
▪ 风速——采暖期在0.2m/s以下，制冷期在0.3m/s以下
一、室内环境参数管理 2、合理控制新风量 ▪ 新风系统是由送风系统和排风系统 组成的一套独立空气处理系统， 通过新风机净化室外空气导入室内 通过管道将室内空气排出到室外。
一、室内环境参数管理
04
建筑节能检测、计量 调试与故障诊断
一、节能检测
目前，全国范围内建筑节能检测都执行《采暖居住建筑节能检验标准》JGJ132-2001
它是最具权威性的检测方法，它的发布实施，为建筑节能政策的执行提供了科学依据，使 建筑节能由传统的间接计算、目标定性评判到现在的直接测量，这项工作进入了有定性到 定量、有间接到直接、由感性判断到科学检测的新阶段。
一、建筑合同能源定义
客户提供的节能服务主要包括以下内容：
￭ 节能诊断： 针对客户的具体情况，测定客户当前用能量和用能效率，提出节能潜力所在，并对各种可供选择的节能措 施的节能量进行预测。 ￭ 节能改造方案设计： 根据节能诊断的结果，提出如何利用成熟的节能技术来提高能源利用效率、降低能源成本的方案和建议。 ￭ 施工设计： 对项目管理、工程时间、资源配置、预算、设备和材料的进出协调等进行详细的规划，确保工程顺利实施 并按期完成。