北京城市高端公寓市场分析

PARK LIFE
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双会所
第一会所—柏悦生活顶层
位于柏悦生活4层 规模：6000平米 功能：健身、游泳馆
柏 悦 城
第二会所—柏悦城顶层
位于银泰中心主楼顶层


柏悦府会所
规模：1700平米 柏悦府业主专用
PARK LIFE柏悦生活
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国际化的物业管理与服务——凯悦国际酒店集团
装修标准 3500 5000 4000 4000 60008000 6000
物业公司 第一太平戴维斯 嘉里华北物业 高力国际 港铁物业 第一太平戴维斯 仲量联行
在售的高端城市公寓，多位于CBD的非核心地段，多为纯物业品类（公寓）项目； 成交均价多在30000—36000元/㎡之间。
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高端城市物业的核心价值，在于对城市优势地段这一稀缺资源的占有
占据了CBD最核心位置的北京银泰中心与御金台，打造出了地标级的城市综合体，
完全突破高端城市公寓市场的价格天花板，成为价格标杆。
北京银泰中心
东三环
御金台
御金台
建国路
北京银泰中心
国贸
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【典型个案：北京银泰中心】
CBD核心不可复制的绝版地段
超五星级酒店服务式顶级公寓
8
北京银泰中心
项目整体定位 北京长安街第一高，CBD核心区地标性建筑；
8.0
人保大厦：76,362 ㎡ 银泰大厦：75,307 ㎡ 37,018 ㎡ 柏悦府：17,410 ㎡ ，共28套
柏悦居：39,212 ㎡ ，共216套
52166 ㎡ 柏悦府、柏悦居 写字楼 酒店、商业 63层，249.9米，长安街沿线最高建筑 44层，比国贸Ⅰ、Ⅱ座高30米左右 比建外SOHO高一倍左右
存量 1.6 1.9 6.2 14.3 1.6 3.9 29.5
主力户型 一居[55-88] 一居[71-93] 三居[123-273] 三居[140-249] 二居[150-180] 一居[96-113] 三居[168-175]
总价段 160—260 250-330 400-900 610-1000 520-620 260-300 450-470
【市场持续回暖，通胀预期下高端物业持续热销】
通胀预期与今年的保“8”目标，基本锁定下半年相对乐观的市场局势
1
通胀预期下，投资性购房卷土重来，支撑北京楼市持续回暖

2009年6月，商品住宅市场成交量为203.4万平方米，同比上涨93.5%，环比上涨4.6%； 北京市住宅成交均价为12432元/平方米，同比上涨1.1%，环比上涨3.0%；商品住宅成交
.9 08 20
.10 08 20
.11 08 20
.12 08 20
.1 09 20
.2 09 20
.3 09 20
.4 09 20
.5 09 20
20 09 .6
.6 09 20
2
高端城市公寓历来是投资性购房的主要出口，在大市的持续回暖下，高端城市公 寓市场水涨船高。
70 60 50 40 30 20 10 0 08-6 08-7 08-8 08-9 08-10 08-11 08-12 09-1 09-2 09-3 09-4 09-5 09-6
均价为13302元/平方米，同比上涨3.5%，环比上涨2.9%。
成交面积（万平方米）
250
成交套数（右轴）
20000 18000
200
16000 14000
150
12000 10000
100
8000 6000
Baidu Nhomakorabea50
4000 2000
0
0
20 08 .1 0
20 08 .1 1
20 08 .1 2
20 08 .6
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公寓产品定位
位于北京CBD核心区的、超五星级酒店服务式极品公寓（大陆地区）
位于国际化大都市核心区的、柏悦酒店专属豪宅（香港地区）
产品价值
顶级酒店服务式专属豪宅，柏悦酒店之六星级精装标准 国际超五星级物业服务——凯悦国际酒店集团的全方位贴身服务
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柏悦居
标准层平面图
一居 二居
所在层数 建筑面积 标准层面积 层高
区位+高度——“长安街第一高建筑” “北京CBD核心地标” 多功能大型城市综合体——“集精品酒店、甲级写字楼、高品位商业中心和极品酒店服务式 公寓为一体的大型建筑综合体” 品质+稀缺性 ——“柏悦酒店总统套房之上的专属服务式公寓、仅为21位尊贵业主度身打造”
广告主题
银泰中心在《财富圈》的广告 ——2006-5-6
中央主楼7-33层 39212 ㎡ 标准层面积1700 ㎡ 3.4米
总户数
标准层户数 交房标准 总价区间
216套
一层9户，其中5户一居（132－138 ㎡ ）；4户二居 （240－242 ㎡ ） 精装修，赠送家具家电 500-1000万
柏 悦 居
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柏悦府
50-55层标准层平面图 56-58层标准层平面图
银泰中心在《福布斯》的广告 ——2006-11-1
银泰中心在《环球企业家》的广告 ——2006-12-1
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营销动作·公关活动
营销活动 北京银泰中心铂金赞助精华品牌全球峰会 北京银泰中心举办香港预售展览新闻发布会 银泰中心获“最具城市名片价值的地标性建筑” 北京银泰中心柏悦府获“年度豪宅设计大奖” 国际精英圣诞新年盛会 银泰中心领跑“企业责任” Swatch全球最大陀飞轮精品店入驻北京银泰中心Park Life 首届银行家高峰论坛 银泰中心成为白金赞助伙伴 科技创新构筑精品—银泰中心项目 北京银泰中心刷新北京第一高楼记录 249.9米 北京银泰中心柏悦居 香港热销创价格新高 银泰中心 欲与国贸试比“高” 京城最贵住宅CBD银泰中心 九成买家有海外背景 京城最贵住宅 银泰中心夺冠 [2008-1-9] [2005-5-20] [2006-4-19] [2006-9-18] [2006-10-8] [2006-12-20] [2007-5-28] [2007-7-11] [2005-6-22] [2005-12-16] [2006-4-27] [2006-11-9] [2007-5-30]


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Park Life——奢侈品零售商业中心
地下1层，地上3层，总面积52,199平方米，其中包括约 2600平米的国际会议/宴会设施。 2008年10月与北京银泰中心一同开业，商业中心已有 Hermes、Cartier、Giorgio Armani、Dolce & Gabbana等53多家国际顶级品牌签约入驻。
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17 地铁2号线 4
2
15 12 5
9 10
6
11
7
11
9 18 建国门大街
12 13 14 15 16
地铁1号线
3 长安街
2 16 14 10
8
1 1
CBD
二环 三环
17 18
1 2 3
银泰中心(售罄) 御金台(尾盘) 盘古大观
70000(二手房) 70000 65000
5
东部商务区主要在售高端城市公寓列表
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北京柏悦酒店
北京柏悦酒店

凯悦国际酒店集团在中国大陆地区的首家柏悦酒店 建筑面积37,018 ㎡共有客房237间，包括18间套房， 面积由45-240平方米

拥有国内最高（第60层）的酒店大堂 柏 悦 酒 店
柏悦Park Hyatts——世界顶级的精品酒店

凯悦国际酒店集团是国际最著名的豪华酒店管理集团之一。拥 有“凯悦 Hyatt Regency ”，“君悦Grand Hyatt ”（五星）和“柏 悦Park Hyatt ” （五星）三个著名品牌。其中又以“柏悦Park Hyatt ”级别最高。 柏悦Park Hyatts的出现是为了迎合那些寻求私密性、个性化服务 和亲切雅致环境的有鉴赏力的旅客。 全球20多家柏悦酒店，全部位于东京、巴黎、悉尼、墨尔本和 马德里等国际都市中的一流房产位置，它们把现代化的最高等 级豪华服务浓缩在一个怡人的环境里，被各个城市赞誉为是最 佳的逗留之处。
柏 悦 府
所在层数 建筑面积 层高 总户数 标准层户数 交房标准 户型
中央主楼50-58 层 17410 ㎡ 3.8米 28套 50-55层：4户 56-58层：2户 按照客户的要求度身定做（不含装修） 549、640、869㎡
总价区间
4000-7000万元
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高端配套，提升公寓产品价值
北京柏悦酒店——凯悦国际酒店集团在中国大陆地区的首家柏悦酒店 Park Life——奢侈品零售商业中心 双会所——6000平米运动健身会所与1700平米柏悦府专属会所
星河湾
星源汇
禧瑞都
圣世一品
世界城
45000
受市场利好，高端城市公寓价格普遍上扬
40000
35000
30000
25000
20000 08-6 08-7 08-8 08-9 08-10 08-11 08-12 09-1 09-2 09-3 09-4 09-5 09-6
星河湾
星源汇
禧瑞都
圣世一品
世界城
3
【北京顶级城市公寓，与CBD核心区相伴相生】
集多种功能为一体的大型建筑综合体项目。
9
249.9米的地标性城市综合体
总建筑面积：349,998 ㎡ 其中 地上总建面：263,708 ㎡ 地下总建面：86,290 ㎡
建筑面积
容积率 写字楼
物 业 组 成 酒店 酒店式公寓 商业 土 地 年 限 建 度筑 高 70年 50年 40年 中央主楼 人保大厦 银泰大厦
2006年7月
2007年1月 2007年4月 2007年8月 2007年11月 2007年11月 2007年12月 2008年6月 2008年7月 2008年7月 2008年9月 2009年4月 2009年5月 城市综合体 2005年12月 2007年8月 2007年12月
32600
38000 42000 36000 38000 36000 42000 40000 40000 40000 50000 45000 38000
占据CBD核心区不可复制的地段，成就超越同品类竞争的价格标杆
4
北京高端城市公寓在盘踞着CBD和燕莎商圈的东部商务带最为密集
高端城市公寓
作为价格标杆的北京银泰中心、御金台以及昆仑公 寓，都占据着CBD或燕莎商圈的核心地段。
序号 1 2 3 4
项目名称 贡院6号(尾盘) 当代MOMA(尾盘) 缘溪堂(尾盘) NAGA上院 昆仑公寓
开盘时间 2001年6月 2001年9月 2005年10月 2005年11月 2006年3月
目前报价 45000 36000 40000 48000 80000
3
四环
5
燕莎
6
7 8
泛海国际
世界城 天安国汇 星河湾（三期） 西绒线胡同26号 圣世一品 SOHO北京公馆 紫御府(尾盘) 北京尊府 星源汇 上国阙 中轴国际 禧瑞都
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销售策略
销售策略：

以境外销售为前导，待境外销售较成熟，再凭借良好的销售业绩和市场口碑，提升柏 悦居的本土形象及产品价值，为后续销售创造升值空间。 境外以香港地区为主要销售市场，以专业投资、理财人士为主力客群。

销售方式

境内自主销售，境外委托代理行销售；渠道营销和公关营销相结合。
销售渠道
20 08 .7
20 08 .8
20 08 .9
20 09 .1
20 09 .2
20 09 .3
20 09 .4
20 09 .5
元/平方米
住宅成交均价
16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
商品住宅成交均价
.6 08 20
.7 08 20
.8 08 20
北京银泰中心由凯悦国际酒店集团担任功能定位和装修设计顾问，同时 也是是凯悦集团在中国唯一投资和全盘管理的物业。
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整体推广策略
高端形象入市，确定产品唯一性的市场地位；
借助柏悦酒店的高端品牌，树立北京银泰中心高标准、高品质、高质量的产品形象；
境外以投资价值为柏悦居的主诉求点，针对高端窄众客群，进行有效的渠道传播。 境内以项目整体高端形象推广为主，通过对项目核心价值的有效传播，树立良好的市 场口碑及开发商品牌知名度。

代理行资源：CBRE、高力国际、百富行 合作伙伴资源：凯悦集团、美林集团、华平基金
营销动作

海外路演 联合公关活动


产品推介会
网络营销
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营销动作·广告投放
平面报广投放 投放载体 04年—05年主要为户外广告，06年—08年主要为平面报纸、杂志广告
报纸：《北京月讯》、《中国经营报》、《第一财经日报》…… 杂志：《环球企业家》 、《财富圈》、 《商业周刊》、《福布斯》……
09年成 交均价 29705 36003 33237 43809 34756 26977
项目名称 世界城 星源汇 圣世一品 三里屯 SOHO SOHO北 京公馆 禧瑞都 总计
物业类型 公寓 公寓 公寓 城市 综合体 公寓 公寓
区位 二环内 二三环 二三环 二三环 二三环 三四环
总建面 12 3.7 12.3 41.5 7 18.6 95.1