房地产二级开发流程(超详细)

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勘察设计招投 标审查
1个工作日 综合处受理 3至15个工作日 建管处审查 1个工作日 向市（区）规 划委申报 1个工作日 1至2个工作日 副处长审查 1至2个工作日
规划意见书
方案审定
技术图纸
其它资料
处长决定
修建性详细规划方案
主要审查内容
实体审查
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► 审查配套指标、车位指标、建筑间距、绿地指标、
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施工图纸审 查通知书
1至3个工作日 1个工作日 北京市、区建委 质量监督站 1个工作日
备案通知
中标通知 书及合同
质量监督注册
主要审查内容
施工单位、监理单位执行质量管理有关强制
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性标准及要求
质量监督人员的资质审查 工程建设应当严格执行国家有关质量管理的 基本程序 定期进行取样检测并报告
园林审批
面积实测
初始登记
地名核准
流程关系图
取得土地使用权的注意事项
参考规定：
1. 市规委在规划意见书中明确各地块的具体规划
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指标，各地块之间有市政路分割
2. 市国土局在“招拍挂”文件中注明可按各宗地 的 具体规划指标与竞得单位分别签订出让合同
取得土地使用权的注意事项
注意事项：
公司在实施的土地一级开发项目
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制约节点
建设工程规划许可证 施工许可证 预售许可证及国有土使用证
勘察设计招投标
基本流程及所需时间
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注：勘察设计招投标管理处审查决定时间为30个工作日(可延长10个工作日)。
1个工作日 项目核准批复 招标立案登记 3至15个工作日 资格预审 确定勘察 设计单位 1个工作日 勘察设计招 投标管理处 1个工作日 3至10个工作日 招标文件审核 规划意见书 1至3个工作日 招投标备案
中标通知 书及合同
施工安全监督备案
主要审查内容
安全设施、保障措施、安全预案、应急预案 及执行建设工程有关的强制性标准
项目核准
受约束节点
节能专篇批复 项目申请报告的编制以及是否合格有效
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土地出让合同
制约节点
勘察设计招投标的申报 年度计划任务的申报
建设用地规划许可证
基本流程及所需时间
注：区规划委审查决定时间为20个工作日(可延长10个工作日)。
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1个工作日 用地钉桩成果 综合科受理 3至15个工作日 规划科审查 土地出让合同 1个工作日 1个工作日 1至3个工作日 副局长审查 项目地名核准 1至3个工作日 局长决定
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项目地名核准
受约束节点
规划意见书 相关技术文件
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制约节点
建设工程规划许可证
预售许可证
楼门牌号
权属登记
施工监理单位招投标备案
内部招标流程及所需时间
注：内部确定候选单位约需7至15天。
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7天 招标文件编制 （含清单）
1天 发放招标文件
4天 提问及答疑
确定候选单位
评标
1天
向区规划委申报
核发用地证
建设用地规划许可证
主要审查内容
实体审查 ► 确定建设用地的性质
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► 确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积
► 其它法律、法规、规章中要求审查的内容 形式审查 ► 所有申报材料是否符合要求
建设用地规划许可证
受约束节点
国有土使用权出让合同的签署 建设用地及代征地的钉桩成果 规划意见书 项目地名核准批复
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房地产开发流程
基本节点图
• 此节点为北京市普通商品房二级开发之节点，土地取得方式是通过公开招标、拍卖、挂牌方式取得
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• 经济适用房、两限房、廉租房等政府保障用房及其它方式取得土地之项目可参照此节点 • 此节点未含大、小市政的节点内容
取得国有土 地使用权
立项审批
规划审批
开工审批
预售审批
其它审批
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项目地名核准
主要审查内容
无损国家主权及领土完整，不使用外国地名 （包括别称、谐音等） 符合社会主义精神文明 无民族歧视性质和妨碍民族团结内容，少数 民族聚居区地名符合民族政策 符合北京地名文化传统 符合“尊重习惯，照顾历史，体现规划，好 找 好记”的北京地名命名总原则 非纪念地地名原则上不含人名
建设工程规划许可证
主要审查内容
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⑩ 已安排了必要的水、电、气、热等市政基础设施
► 其它法律、法规、规章中要求审查的内容。
形式审查 ► 所有申报材料是否符合要求
建设工程规划许可证
受约束节点
规划意见书及其中的要求
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修建性详细规划方案及其中的要求
工程档案登记资料 勘察设计招投标审查通知书 项目的地名核准批复 技术图纸
节能审批
主要审查内容:
项目用能总量及能源结构是否合理 实施项目是否符合国家、地方和行业节能设
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计规范及标准
项目没有采用明令禁止或淘汰的落后工艺和
设备
国家规定的其他条件和标准
节能审批
受约束节点:
项目设计方案是否足够深化，提供的设备
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资料、图纸等数据是否完善合理
项目节能专篇编制得是否完备、符合规定 项目申请报告是否及时有效
2 至 5 个 工 作 日
会签市建委 1 个 工 作 日 1个工作日 投资处受理 1 个 工 作 日 1个工作日 取得审批
向区发改委申报
2至4个工作日
向市发改委申报
2 至 45 个 工 作 日
市规委建管处根据项 目情况反馈意见，如 需重新核发规划意见 书，则需要重新审核
征求市规委意见
项目核准
主要审查内容
容积率、户型标准、建筑高度等各项技术指标是否 满足城市控制性规划及相关规定的要求
► 审查项目规模、建筑退线、日照等是否符合要求
► 历史文化保护规划的相关要求 ► 其它法律、法规、规章中要求审查的内容 形式审查 ► 所有申报材料是否符合要求
修建性详细规划方案
受约束节点
规划意见书
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勘察设计招投标
施工监理单位招投标备案
审查内容
程序审查 招投标范围与建设方案的一致性 招投标内容审查
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施工监理单位招投标备案
受约束节点
立项 建设工程规划许可证
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制约节点
安全监督备案
质量监督注册
施工合同及监理合同
相关费用的缴纳
质量监督注册
基本流程及所需时间
注：建委质量监督站审查注册时间为5个工作日。
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④ 建筑高度符合城市规划的要求
⑤ 建筑密度、空地率或绿地率符合城市规划的要求 ⑥ 停车位数量符合法律、法规、规章和城市规划的 要求
建设工程规划许可证
主要审查内容
⑦ 建筑间距符合法律、法规、规章和城市规划技
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术标准的要求，绿化率符合城市规划的要求
⑧ 公共服务设施符合法律、法规、规章和《北京 市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标》 的规定 ⑨ 建设项目后退道路红线的距离符合法律、法规、 规章和城市规划技术标准的要求
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项目地名核准
建设工程规划许可证
主要审查内容
实体审查 ► 已审查通过设计方案的建设项目：申报图纸 是否符合修建性详细规划或已审查通过的设 计方案。 ► 前款规定项目以外的建设项目： ① 申报图纸的用地范围与规划确定的范围是 否一致
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建设工程规划许可证
主要审查内容
② 建设项目的性质符合城市规划的要求 ③ 容积率符合城市规划的要求
建设工程规划许可证
制约节点
工程施工许可证
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工程建筑面积预测量
预售许可证
房屋权属初始登记
项目地名核准
基本流程及所需时间
注：规划委审查决定时间为20个工作日(可延长10个工作日)。
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1个工作日 规划意见书 综合处受理 3至15个工作日 地名办审查 技术图纸 1个工作日 向市规 划委申报 1个工作日 1至2个工作日 副处长审查 其它资料 1至2个工作日 处长决定
中标通知书
勘察设计招投标
主要审查内容
勘察及设计单位资格审查及委托代理机构
的资格审查
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对方案的技术指标进行审查
程序审查
勘察设计招投标
受约束节点
项目立项批复
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规划意见书
制约节点
修建性详细规划方案的申报 建设工程规划许可证
修建性详细规划方案
基本流程及所需时间
注：市、区规划委审查决定时间为20个工作日(可延长10个工作日)。
地名核准
项目地名核准
主要审查内容
申请人提交的材料齐全、规范、有效，符合法定 形式 以上文件图纸均按A4规格折叠装订 符合各类城市规划 保证全市范围内无重名，并避免同音 符合地名科学化、标准化、规范化的总要求，与 国家地名标准一致 用字符合《中华人民共和国通用语言文字法》要 求，不使用生僻字、繁体字、异体字和简化字
符合国家有关法律法规和外商投资产业政策 符合国民经济和社会发展中长期规划、行业规划 和产业结构调整政策的要求 符合公共利益和国家反垄断的有关规定 符合土地利用规划、城市总体规划和环境保护政
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策的要求
符合国家规定的技术、工艺标准的要求 符合国家资本项目管理、外债管理的有关规定
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项目地名核准
主要审查内容
非纪念地地名原则上不含人名 市政设施名称中不含企事业单位名称 申请名称的专名、通名齐全，汉语语义明确 通名使用准确，与地域功能、建设规模相符 申请材料中所用地名（所在政区、四至等） 全部为标准地名 使用行业专用语词，需有行业主管部门同意 使用的函件
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划分入市土地的规模
设计土地入市的顺序
选择土地入市的时机
控制土地入市的节奏
取得土地使用权的注意事项
注意事项：
非公司实施的土地一级开发项目
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选择投标主体、成立项目公司
结合政策规定确定土地分块方案，搭建
项目操作平台
节能审批流程
基本流程及所需时间
编写节能专篇 3 至 7 个 工 作 日
开标
施工监理单位招投标备案
外部招标流程及所需时间
注：外部确定中标单位约需45天。
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1—3天 招标文件发放
15天 标底编制
1个工作日 提供拟派 专家资料
1至3个工作日 选定专家 并备案
1个工作日 开标
签订合同并备案 1至3个工作日
中标及结 果备案 1至3个工作日
书面报告备案 1至3个工作日
评标 1个工作日
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项目地名核准
主要审查内容
合作项目需提交合作方同意申请名称的有效 文件 住宅区地名更名，需提供经公证处公证的全 体业主同意更名的意见（未建、未出租、未 出售的，要提供书面说明） 公安部门对原有地名变更或撤销没有异议 地名命名或更名方案必须公示，征求公众对 公示方案的意见，并根据公众意见提出修或 确定地名命名、更名方案，按程序报请批准
质量监督注册
受约束节点
施工单位招标程序及中标通知书 施工及监理合同
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施工图纸审查文件
建设工程规划许可证
制约节点
施工许可证
施工安全监督备案
基本流程及所需时间
注：建委审查备案时间为5个工作日。
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社会保险登记 及缴费凭证
1至3个工作日 1个工作日 北京市、区建委 施工管理处 受理、审核 并备案 1个工作日 备案通知
竣工验收
节能审批
建设用地规 划许可证
施工监理单位 招投标备案
面积测绘 并备案
人防审批
消防审批
规委 竣工验收
项目核准
勘察设计 招投标
安全监督备案
预售证
人防规划 意见书
人防初设审批
建委 竣工备案
修建性详细 规划方案
质量监督注册
销售机构 注册备案
人防施工 图审批
权属登记
建设工程规 划许可证
施工许可证
交通审批
编写申请报告
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注：市发改委自收到申请材料之日起5个工作日内决定是否受理。
受理之日起15个工作日内作出审查批复意见（不含专家论证的时间） 因特殊情况需要延期的，由主管负责人批准，可以延长10个工作日
1个工作日
向区发改委申报
2至4个工作日
向市发改委申报
1个工作日 环资处受理 3至5个工作日 节能中心审核 5至7个工作日 取得审批 1个工作日 第三方审核 3至5个工作日 其它处室意见 3至5个工作日 环资处批办 1 个 工 作 日
制约节点:
制约项目申请报告的报批
项目核准
基本流程及所需时间
注：市发改委自申请被受理之日起20个工作日内作出决定。20个 工作日内不能作出决定的，经负责人批准，可以延长10个工作日。 征求意见期间，工作日停止计算
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3至7个工作日 编写申请报告 取得能评批复 签订出让合同
1 个 工 作 日
市建委根据项目 情况反馈意见
制约节点
建设工程规划许可证 人防规划意见书 涉及交通、园林的方案
规划方案示例
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建设工程规划许可证
基本流程及所需时间
注：区规划委审查决定时间为30个工作日(可延长10个工作日)。
规划意见书
1个工作日 修建性详规 综合科受理 5至25个工作日 图纸资料 1个工作日 工程档案登 记表 勘察设计招 投标文件 向区规划委申报 规划科审查 1个工作日 1至2个工作日 副局长审查 1至2个工作日 局长决定 核发规划证