我国房地产市场结构性失衡分析_赵翠芬

32.3%，增幅提高 9.4 个百分点。
行渐冷，不可避免地进入调整期。
通过分析 2008 年我国房地产市场供求状况，可以看到，目前，房地
4.房地产市场操作欠规范和制度缺失。由于制度缺陷和惩罚机制的
产市场出现严重的供给过剩，销售状况不佳，大量房屋空置，许多开发商
缺失，房地产市场信息披露不真实，交易行为不规范，尤其是二级市场交
如何向会展与旅游的转化者提供服务。因此， 会展与旅游之间是一种良性互动关系，即会展 拉动旅游，旅游促进会展。会展旅游有利于促 进举办地的旅游业和会展业的发展。由此可 见，不能把会展和旅游混为一谈，其两者之间 只是一种相互依赖、相互促进的关系，并非从 属关系。
此外，会展旅游只是会展业和旅游业有机 结合的一种产品形式，或者说是旅游业实现经 营多重化的重要途径之一，而不能称其为产 业，会展旅游只是会展活动和旅游活动之间的 一种内在的产业联系。
并存的怪圈。
金融危机的影响，加上房地产市场内部矛盾重生，房地产市场步入调整
3.开发商与消费者心理预期不同。房地产商乐观供给预期过度、消
时期。
费者乐观消费预期不足的结构性矛盾是房地产市场结构性矛盾的内在
2008 年以来，全国范围内房地产成交量持续低迷。据国家统计局报
原因。②2007 年以来房地产市场的过度繁荣，催生了房地产开发商对房
型住房供应总量不足，而高投入、高价位的豪华型住宅、别墅、酒店式公
一方面，房地产开发商要顺应市场发展的变化，积极推进投资市场向消
寓比重过高，挤占了有限的土地资源，在一定程度上加剧了土地市场的
费市场转型，根据消费需求来开发建设商品房，以满足和改善大多数居
恶性竞争和房地产价格虚高不下。从居民收入看，中低收入家庭占多数， 民住房的基本需求。通过合理有效增加土地和商品房的市场供应量，逐
已经普遍存在，集中表现为供给与需求的结构性矛盾。空置面积不断增
四、有效调节我国房地产市场结构性失衡的对策
加的同时，大部分中低收入者却因为房价高而无力支付，潜在的需求不
房地产市场供需结构性不完善，严重影响了我国房地产市场的健
Байду номын сангаас
能变成现实的需求，有效需求不足反映出了供给与需求结构差异问题， 康、稳定发展。这种影响具体表现为房地产市场失灵，房地产消费者与投
●郑仕华
物中心全年共接待 3300 个旅游团队，游客人 数达 13 万人次。2006 年到义乌商务与购物旅 游人数达到 437.3 万人次。①
在旅游资源方面，金华作为中国第二批优 秀旅游城市之一，风景秀丽、气候宜人，名胜古 迹遍布，并于 2006 年被评为“中国十佳宜居城 市”。市内有国家重点风景名胜区及 AAAA 级 旅游胜地双龙景区、九峰山—琅峰山省市级风 景区、仙源湖省级旅游度假区、全国重点文物 保护单位侍王府、八咏楼，还有享誉全国的火 腿宴、婺剧、黄大仙道教文化等，2007 年 3 月， 金华正式进入国家历史文化名城行列。丰富 的自然资源、悠久的人文历史、优美的生态环 境为金华会展旅游的发展创造了良好的条件。 而义乌位于浙江中部，金衢盆地东缘，义乌及 周边旅游资源丰富，如东接东阳 (横店影视 城)，南接永康(方岩、中国五金城) 、武义（温 泉），西连金华(双龙洞)、兰溪(地下长河、诸葛 村)，北界浦江(仙华山)、诸暨(五泄)等，②义乌历 史悠久，人文荟萃，英杰辈出，人文景观众多， 如双林禅寺、丹溪陵园等；自然生态景观也毫 不逊色，如“双溪景区”、“黎明湖风景区”、“生 态农业观光区”等，丰富的旅游资源，可供广大 客商在商务之余休闲观光，放松身心。
比，二者之间存在严重的信息不对称，致使供需矛盾加深。
衡的原因，提出了改善不均衡供求结构的对策，以促进我国房地产市场
三、房地产市场结构性失衡的原因分析
稳定健康发展。
长期以来，房地产市场呈现供需结构性失衡现象，原因是多方面：
关键词：房地产市场 供求关系 结构性失衡
1.收入水平与房价存在巨大差距。国际上公认的房价“合理价格水
也保持了较大的增幅，价格涨幅在 10%~20%之间，水平中等偏快，但房
市场注入活力，带动当地经济的发展。
价增幅低于东部地区；西部地区整体上较中东部地区发展水平有一定差
2.调节商品房有效供给结构。我国房地产市场供给结构不合理，满
距，房地产市场呈初步上升阶段。由于房地产区域发展不平衡，导致相同
足投资需求的大户型、豪华型商品房比重较大，而满足居民基本消费需
一、会展业和旅游业之间的关系分析 会展活动和旅游活动之间有着内在的联 系，即会展旅游。所谓“会展旅游”，就是指将 参加各种类型的展览会、博览会、展销会、招商 会及节事等会展活动的人员加以引导，促其进 行旅游消费，或将旅游者转化为会展活动参与 者，使会展业与旅游业成功对接的一种新型的 旅游组织形式。会展的参与者，如参展商、与 会者和观众则有可能转化为观光游客的直接 来源，而旅游者也可能转化为会展的参观者。 作为会展旅游组织者，关心的不是开什么会， 展览什么，或是什么类型的旅游者，而是考虑
关键词:旅游业 会展业 脱接现象 会 展旅游
中图分类号：F592.7 文献标识码：A 文章编号：1004-4914（2009）10-235-01
随着会展业的飞速发展，会展业的关联带 动性也显现出来，大大促进了相关行业的发 展，如作为会展产业链的发展和延伸的会展旅 游也应运而生。会展旅游虽然是一种新兴的 旅游形式，但因其具有组团规模大、消费档次 高、停留时间长、季节影响小、利润丰厚等优点 而引起人们的关注。作为一种特殊的旅游产 品，会展旅游的重要作用已经得到了普遍认 同，但是与会展业的发展相比，会展旅游的发 展则明显滞后。
1.投资要向中西部省市倾斜。在房地产市场进入调整期，东部地区
涨和房地产泡沫的滋生。总体上讲，2007 年以来，东部地区房地产开发
在完善保障性住房建设外，应把投资区域向中西部省份倾斜。这样做，一
投资发展迅速，房价飙升；中部地区在全国楼市总体快速增长的情况下， 方面可以转移市场变动带来的风险，另一方面可以给中西部地区房地产
二、浙江金华旅游业与会展业结合的现状 1.金华发展会展旅游的条件分析。在会展 方面，金华义乌是一个名副其实的会展城市， 每年 80 多个展会，加上全市几十条专业街和 专业市场，让义乌的展会成为永不落幕的展 会。义乌先后被评为中国最具发展潜力的会 展城市之一、中国十大最具魅力会展城市之 一、2005 年度中国（软件环境）最佳会展城市 等。 义乌是全球最大的小商品集散中心，拥有 市场经营面积 260 万平方米，经营商位 5.8 万 余个，日贸易客流量超 20 万人次。市场汇聚了 43 个行业 40 多万种商品，商品出口到 212 个 国家和地区。目前，已有 6000 多家国内外知名 品牌企业在义乌设立总代理和总经销，来自 100 多个国家的 3800 多名外商常驻义乌采 购，义乌已成为国内外参展商和采购商聚集的 焦点。 在旅游设施方面，目前义乌拥有的数百家 涉外旅游饭店中，被旅游部门授予星级称号的 宾馆饭店有 27 家，其中三星及以上级别的星 级宾馆达 12 家，总数比金华市其他县市的总 和还要多，名列浙江省县级市第一。承担国内、 国际旅游业务的旅行社 13 家。2006 年旅游购
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
平”，应该是相当于每户居民 3~6 年的平均收入。根据目前全国城镇居民
文章编号：1004-4914（2009）10-234-02
人均可支配收入水平来看，买一套 90 平方米的普通居民住宅，全国的均
价应该在 248148 元，每平方米为 2757.2 元。①而现在全国平均房价为每
加上投机行为的大幅增加，导致空置房大面积出现；另一方面，无房户无
层次中最基本的生存需求。对于大多数中低收入者来讲，满足住房需求
力支付却又翘首以待，正是基于空置的商品房与房产需求的过度，存在
是他们的基本需求，也是最低需求。而在房地产供应结构中，开发商却忽
着明显的供需矛盾，势必导致我国房地产市场结构性供求失衡的现象长
机致使大量企业破产倒闭，劳动力失业，广大消费者对未来收入的不确
末，全国商品房空置面积 1.64 亿平方米，同比增长 21.8%，增幅比 1—11
定性和房地产市场降价的乐观预期，使得大部分人保持持币观望的心
月提高 6.5 个百分点。其中，空置商品住宅 9069 万平方米，同比增长
态。由于对供给和需求存在着两种截然不同的心里预期，房地产市场渐
遭受了巨大损失甚至破产倒闭。
易混乱等现象屡见不鲜。地方政府在“政绩”和“经济利益”的双重驱动
二、房地产市场供求结构性失衡的具体表现
下，房地产市场寻租现象较为严重，为开发商大开方便之门的同时，人为
实际上，近几年来，我国房地产市场商品房空置与过量需求现象就
地加大了房地产运行成本，干扰了价格信号，导致了市场秩序的混乱。
视了大多民众的基本需求，而把投资开发的重点放在只满足少数富人的
期存在，影响着我国房地产行业的健康、稳定发展。
高标准、高消费的别墅或豪华型住宅建设上，供给与需求层次错位的直
一、我国房地产市场供求现状
接结果是导致商品房严重积压，房地产市场步入了房屋空置和需求过剩
2007 年 11 月，全国房地产开发景气指数创三年来新高。但此后，受
告显示，2008 年 1—12 月，全国商品房销售面积 6.2 亿平方米，同比下降
地产业的前景乐观预期过度，即使在受到金融危机的影响下，也期望通
19.7%。其中，商品住宅销售面积下降 20.3%；商品房销售额 24071 亿元， 过地方政府的“救市”，来保持房地产市场较高的价格水平；相反，金融危
同比下降 19.5%。其中，商品住宅销售额下降 20.1%。截至 2008 年 12 月
收入水平的人想购买同样面积的住房，在不同地区的实际支付能力存在
求的民生性商品房则比重偏低。鉴于此，一方面，政府应把满足和改善居
很大差距。
民的住房条件和房地产业作为支柱产业的民生性结合起来，增加廉租
2.供求结构不平衡。从房地产的供给来看，低投入、低价位的中小户
房、经济适用房、普通商品房等中低档居住用地的绝对和相对供应量；另
随着我国房地产业的迅速发展和房地产的逐步市场化，供求关系直
平方米 4000 元左右，远远超出了我国城镇居民的承受能力，从而导致了
接影响房地产行业的发展。由于购房主体的变化和需求的多样化，空闲
供给过度与有效需求不足的矛盾。
房也就应运而生。一方面，住房投资规模的不断扩张，价格却居高不下，
2.供给与需求层次错位。马斯洛的需求层次理论认为，住房是最低
●房地产业
《经济师》2009 年第 10 期
使房地产价格存在许多泡沫。目前，这种供需结
构性矛盾较为突出。
我 国 房 地 产 市 场 结 构 性 失 衡 分 析 3.供求信息不对称。供求信息不对称也是 房地产市场结构失衡的一个主要方面。一方面， 一些企业利用虚假广告、虚假信息等手段欺骗
消费者，加上一些中介机构的误导，引发了各种
但房屋供给结构中，中低价位住宅供应比例偏低且中小户型偏低，致使
步改善房地产市场供求结构不均衡状况。
中低收入家庭购房难度较大；相反，高收入阶层比重相对较小，但高档住
3.调整房地产商的心理预期。2008 年以来，房地产价格已进入下行
宅供给比重较大，这就使得房地产市场长期以投资或投机为主，必然会
通道，房地产市场价格回归理性是必然趋势。房地产开发商如果不改变
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《经济师》2009 年第 10 期
●旅游经济
旅游业与会展业脱节现象及原因分析
—— —以浙江省金华会展旅游为例
摘 要: 随着会展业和旅游业的蓬勃发 展，作为二者内在产业联系的会展旅游也引起 人们的广泛关注。文章针对目前旅游业与会 展业存在的严重脱节现象，在弄清会展业和旅 游业之间关系的基础上，以金华会展旅游为 例，分析金华旅游业与会展业结合的现状及存 在的不足，探讨旅游业与会展业之间存在脱节 现象的原因，以期为我国会展旅游的健康发展 提供参考。
具体表现在以下几个方面：
资者对未来市场预期的不确定性。因此，要采取相应措施，对房地产市场
1.区域发展不平衡。随着城市化进程的加快，大量人口涌入经济发
供求进行积极正确的引导，促使供需结构趋于均衡，并力求在这种态势
展较快的东南沿海和大中城市，城市人口的增加，扩大了对房地产的需
下实现资源有效配置。
求，使房地产资金过多投向这些地区，大大推动了其房地产价格持续上
房地产纠纷和矛盾，导致了消费者对房地产消
●赵翠芬
费的信任危机；另一方面，由于房地产开发、建 造和交易过程的复杂性，消费者作为弱势群体，
摘 要：文章阐述了我国房地产市场供求不均衡现状，指出了房地
无法真正获得商家及提供商品房的相关信息，与开发商所获得的信息相
产市场供求结构性失衡的具体表现，并分析了房地产市场供求结构性失