个人住房抵押贷款市场业务细分与产品结构

个人住房抵押贷款市场业务细分与

产品结构

内容摘要:笔者认为我国个人住房抵押贷款(简称“个贷”)市场在业务规模快速发展的同时,应适时适度向业务细分和产品多样化等方向拓展。本文以美国个贷市场为例,归纳了个贷市场可细分的业务种类和丰富多样的个贷产品。结合我国市场特征,提出了多样化个贷市场参与机构、合理化个贷产品结构、谨慎创新个贷产品和向资本市场融资的建议。

关键词:个人住房抵押贷款业务细分产品结构

鉴于对住宅市场稳步发展的预期,我国个贷市场的发展空间巨大。这种发展空间不仅表现在市场规模上,更反映在业务种类和产品结构的开拓。本文以个贷市场发展较成熟的美国为例,归纳个贷市场的业务细分和产品结构,分析形成专业化分工和多元化产品的意义,结合我国个贷市场现阶段特征,提出

一些建议。

美国个贷市场业务细分

按业务种类划分

零售业务 (retail operation) 个人住房抵押贷款零售业务通常由个贷机构一线业务

员发起。客户来源主要通过两种渠道,其一

是房地产开发商或中介机构提供的潜在客户,其二是自身的储蓄或其它贷款业务客户。只有很少部分现实客户来自于柜台寻访和

电话促销。由于个贷零售业务由贷款机构一线业务员亲自发起,因此相比于批发业务,

能更好控制客户和抵押住宅质量,有助于降

低个贷风险。但为此付出的代价是分支机构和一线业务员数量的增加,业务运作成本上升,尤其是固定成本。国外有研究表明,个贷业务的规模经济效应不明显,相反较高的固

定成本投入会增加其市场退出成本。小规模地区性个贷金融机构在零售业务领域更占

优势。

批发业务 (wholesale operation) 与零售

业务不同,批发业务是指个贷机构直接从发

起人手中购买打包后的个贷产品。由于其不

参与个贷发起,因此能够减少分支机构、业务人员等投入,退出个贷市场的成本相对较低。在美国个贷市场中,商业银行超过5成的个贷资产来自于批发业务,但由此带来的主要问题是,较难判断和控制个贷质量,包括借款人信用和抵押物状况,且个贷产品购入成本势必会大于卖方的发起成本。

联系人业务(correspondent operation) 联系人业务和零售、批发业务的主要区别体现在服务性收益的实现时间。无论是自己发起还是外购打包个贷,联系人业务都会随即出售个贷服务权,提前实现服务性收益。这可能是因为其没有个贷服务能力,但更多的情况是,其希望通过日后还款现金流的折现,尽早回收资金,实现收益,规避风险。

按业务环节划分

个贷发起(origination) 个贷发起环节始于贷款人与潜在借款人的首次接触,止于个贷合同签署。具体工作包括:市场营销(marketing),个贷申请人信用评估,抵押住宅评估,个贷担保事宜处理、个贷审批,合同文件整理和合同签署等。其中,抵押物评估

和个贷担保多由外部专业机构承担。通常情况下,个贷发起环节的收益约为总贷款额的%～%(不包括个贷保费)。美国个贷市场,

参与个贷发起环节的机构主要包括储贷机

构(Savings & Loans) 、个贷银行(Mortgage bank)、个贷经纪人(Mortgage broker)和商业银行。其中,个贷经纪人在该环节扮演的

是中间人角色,为个贷发起人寻找潜在借款人。有数据表明,2002年美国50%的新发起

个贷都有个贷经纪人参与,该比例在个贷批

发业务领域更高。

个贷服务(servicing) 个贷服务是继个贷

发起后的第二个环节,主要处理还款过程中

的一系列服务性项目,包括还款收缴和归结、现金流管理、还款时间表更新和调整,还款

延期通知和违约清算等。此环节产生的个贷服务性收益约为总贷款额的1%。在美国,涉足个贷服务的机构主要有个贷银行、储贷机构和商业银行。2002年个贷银行在美国个贷服务环节的市场份额最大,超过40%。

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个贷担保(insurance) 个贷担保业务主要

针对两方面风险。一方面是抵押物风险,包括抵押物质量风险和抵押物产权风险,二方面是借款人风险。论文仅涉及借款人风险担保。借款人风险担保对象主要包括中低收入借款人和高贷款价值比借款人,前者通常由具备政府背景的担保机构提供特殊担保,提高这部分人群的住房信贷消费能力。如美国个贷市场中的联邦房屋管理局(Federal Housing Administration, FHA)、退伍军人管理局(Veterans Administration, VA)和农村住房服务局(Rural Housing Service, RHS)。后者主要由私营保险机构承担,如美国个贷市场要求贷款价值比超过8成的借款人对超额部分购买私营抵押贷款保险(Private Mortgage Insurance, PMI)。由于常规型个贷通常不要求借款人额外担保,只需住宅抵押,而超额型个贷的担保机构多为私营抵押贷款保险公司,从2002年美国个贷市场不同担保类型的个贷比例可以推算出,FHA在美国个贷担保市场的份额最大,超过50%,私营抵押贷款保险公司次之,约为30%。