中国商业地产研究报告

投资建议：

✧商业地产的需求主要来源于第二产业和第三产业的生产、商贸活动。近年来，中国经

济持续发展，为商业地产提供了良好的宏观条件；此外，产业结构不断升级，二三产业比重不断上升也给商业地产蓬勃发展带来契机。

✧预计在2005年底，我国商业地产理论需求量为2.7万亿元，而供给量预测为1.6万

亿人民币，巨大的缺口昭示了行业发展的雄厚潜力。

✧世界主要发达国家商业地产价值的占房地产市场总价值的比例均高于70%（图表5），

而根据国家统计局数据估算，2005年底商业地产约占总房地产市场价值的23.59%（表格1），远远低于70%，未来的结构性成长空间巨大。

✧中国的商业地产行业高于其他成熟市场的稳定收益使其成为市场的理性选择。

✧人民币升值预期将为商业地产行业带来大量国外资金和竞争者，并通过宏观经济环境

对其产生影响，走势尚不明晰，但产生泡沫可能性不大。

✧北京写字楼市场各个区域由于发展背景、支柱产业及政府相关政策方面各具特色，导

致区域客户需求现状及未来发展趋势等方面存在较大区别，此外优质写字楼和普通写字楼在租金水平和空置率方面也有很大不同。

✧高于其他城市的租金回报率以及2008年奥运会带来的契机彰显北京写字楼投资价

值。

✧虽然近期大量写字楼入市，鉴于优质写字楼稀缺，预计北京优质写字楼的租金水平短

期稳定，长期内将稳定缓速增长。

✧中国国贸股东结构稳定，持续稳健经营，在商业地产行业中有良好的品牌，是优质商

业地产企业的代表。

✧中国国贸盈利水平优良，但是三期工程带来的融资成本对近两年盈利水平将有所影

响。三期工程建成后公司情况有赖于未来经济和市场状况，尚难确定。

✧结合绝对估值和相对估值结果，预期公司股价为每股6.12元。公司股权分置改革和

对大股东债务资本化给公司带来不确定因素。

1.商业地产行业界定及研究假设 ................................................ 错误！未定义书签。

1.1.研究范围界定............................................................... 错误！未定义书签。

1.2.商业地产行业的定义.................................................... 错误！未定义书签。

1.3.商业地产的子行业........................................................ 错误！未定义书签。

1.4.研究假设 ...................................................................... 错误！未定义书签。

2.中国商业地产：踏上通往繁荣的征途 ..................................... 错误！未定义书签。

2.1.宏观背景：经济发展和产业升级是商业地产需求的保障错误！未定义书签。

2.2.供求分析：中国商业地产供需缺口巨大....................... 错误！未定义书签。

2.3.成长性分析：中国商业地产的结构性成长空间巨大 .... 错误！未定义书签。

2.4.投资价值分析：稳定的高收益使其成为市场的理性选择错误！未定义书签。

2.5.前景展望：人民币升值预期下的商业地产................... 错误！未定义书签。

3.北京写字楼市场：稳定缓速增长............................................. 错误！未定义书签。

3.1.北京写字楼供给分析：非均衡快速发展....................... 错误！未定义书签。

3.2.北京写字楼需求分析：不同区域不同细分市场............ 错误！未定义书签。

3.3.市场概述：北京优质写字楼近期市场概况................... 错误！未定义书签。

3.4.投资价值分析：高收益低风险奥运影响....................... 错误！未定义书签。

3.5.前景展望：租金短期稳定，长期上涨 .......................... 错误！未定义书签。

4.中国国贸（600007）：优质商业地产代表............................. 错误！未定义书签。

4.1.引言：优质商业地产企业的标准.................................. 错误！未定义书签。

4.2.中国国贸概况：稳定股权结构下稳健发展................... 错误！未定义书签。

4.3.投资价值分析：优质商业地产企业的代表................... 错误！未定义书签。

4.4.盈利预测：融资成本影响盈利水平.............................. 错误！未定义书签。

4.5.中国国贸股票估值........................................................ 错误！未定义书签。

4.6.风险提示 ...................................................................... 错误！未定义书签。

5.结论 ........................................................................................ 错误！未定义书签。图表1 行业界定 ........................................................................... 错误！未定义书签。图表2 房地产行业结构解析 ......................................................... 错误！未定义书签。图表3 国内生产总值及各产业贡献 .............................................. 错误！未定义书签。图表4 工业增加值和消费品零售总额........................................... 错误！未定义书签。图表5 进出口额 ........................................................................... 错误！未定义书签。图表6 高档商业地产价值计算公式 .............................................. 错误！未定义书签。图表7 各国各类地产价值比重...................................................... 错误！未定义书签。图表8 三大洲房地产价格变化率和租金收益率比较..................... 错误！未定义书签。图表9 日元兑美元汇率走势（1973-2005年）............................ 错误！未定义书签。图表10 日本主要城市商业地产价格指数..................................... 错误！未定义书签。图表11 北京各主要写字楼区域存量 ............................................ 错误！未定义书签。图表12 北京写字楼存量等级结构................................................ 错误！未定义书签。图表13 CBD外资企业比例 .......................................................... 错误！未定义书签。图表14 北京市优质写字楼供求状况 ............................................ 错误！未定义书签。图表15 北京优质写字楼租金走势................................................ 错误！未定义书签。图表16 中国国贸股权结构示意图................................................ 错误！未定义书签。图表17 写字楼和商场出租率走势................................................ 错误！未定义书签。图表18 中国国贸主营业务收入来源 ............................................ 错误！未定义书签。图表19 写字楼和商场租金走势.................................................... 错误！未定义书签。表格1 2005年底中国商业地产价值估算...................................... 错误！未定义书签。表格2 各大洲商业地产租金净收益率........................................... 错误！未定义书签。表格3 京港沪三地商业地产租金收益率比较................................ 错误！未定义书签。表格4 行业上市公司平均净资产收益率水平................................ 错误！未定义书签。表格5 京港沪三地写字楼租金收益率比较 ................................... 错误！未定义书签。表格6 中国国贸（600007）主营业务收入预测........................... 错误！未定义书签。表格7 中国国贸（600007）盈利预测 ......................................... 错误！未定义书签。表格8 EV/EBITDA预测............................................................. 错误！未定义书签。