青岛市房地产发展概况

浅析青岛市房地产发展概况
摘要：随着房地产投资规模持续扩大，房价不断上涨，青岛市房地产市场供给、需求不合理现象逐渐显现。

本文通过对青岛市的的宏观环境和房地产业进行分析，总结得出青岛市房地产市场存在的问题，提出对策研究，并预测了青岛市房地产的发展趋势。

关键词：产业现状；房地产；青岛市
中图分类号：f293.33 文献标识码：a 文章编号：
1. 宏观环境分析
1.1gdp分析
在面对国内外复杂多变的形势下，十一五期间青岛市上下深入贯彻科学发展观，认真落实党中央、国务院一系列宏观调控措施，全市经济保持平稳、协调的发展态势。

在此期间青岛市实现了gdp 年均14.26%的增长幅度，具体数据如图1所示[1]。

figure 1. the gdp change map of qingdao
图1青岛市历年gdp变化情况图
1.2固定资产投资分析
2000年以来青岛规模以上固定资产投资年均增长幅度保持在20%以上，其中2003-2005年达到40%以上，受宏观调控影响，2006年一度下降到5.87%，之后又开始缓慢增长。

2000-2007年青岛规模以上固定资产投资占gdp的比重（即投资率，表示一个经济体的总产出中有多少份额用于投资。

一般而言，高的投资率往往伴随高
的经济增长率。

）可分为三个变化阶段：2000—2003年保持平稳，保持在20-30%；2004-2005年所占比重大幅提升，在2005年达到52.05%之后便开始下降，到2007年已降为43.19%。

这表明青岛经济增长在经历了投资拉动期之后，已开始逐渐向消费带动期转化，具体数据如图2所示[1]。

2011上半年全市固定资产投资完成1499.3亿元，增长23.6%；全市房地产完成投资360.7亿元，增长39.1%；全市各类房屋销售面积414.6万平方米，下降8.4%，其中，住宅销售面积368.2万平方米，下降11.7%。

figure 2. the trend chart of qingdao fixed asset investment 图2青岛市历年固定资产投资变化趋势图
1.3居民收入分析
近年来，青岛市人均可支配收入保持良好增长态势，保持年均12.62%的上涨速度（考虑价格指数影响）。

2011年上半年城市居民人均可支配收入13963元，比去年同期增长13.4%；农民人均现金收入6533元，比去年同期增长17.2%，具体数据如图3所示[1]。

figure 3. the per capita income change map of qingdao urban 图3青岛市历年城镇人均收入变化情况图
1.4人口现状分析
随着人口的增加，对住房的需求就会增加，从而促进房地产业的发展。

这个因素可以从人口的发展史和住房史可以看出。

我国20世纪80、90年代的婴儿潮在本世纪初开始步入工作，他们会释放
出巨大的购买力和需求，从而刺激我国房地产的发展。

2006—2010年的人口增长分别为1.1%、1.15%、0.47%、0.18%、0.09%。

具体数据如图4所示[1]。

figure 4. the population change trend chart of qingdao 图4青岛市人口变化趋势图
2. 房地产产业分析
2.1房价收入比分析
房价收入比，是指住房价格与城市家庭年收入之比。

一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4~6，若高于这一范围，则房价偏高．房地产可能存在泡沫，高出越多，存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。

青岛市房价收入比试算表见表1。

从表1可以清晰地看到，青岛市房价收入比2005年与2006年均维持在9%左右，受物价上涨因素影响，2007年达到9.4。

2008年以来出现回落并保持在8%左右。

房价收入比的持续高位说明相对于居民可支配收入青岛市的商品
住宅价格上涨依然过快，房地产市场存在较严重的泡沫[2]。

table 1. the table of house price to income ratio in qingdao 表1. 青岛市房价收入比试算表
2.2投资情况分析
1997～2007年青岛房地产业高速发展，房地产投资额保持了年
均22%的增长速度。

从2006年开始，国家连续出台一系列紧缩楼市政策，房地产投资额增长率为24.7%下降了16%，2007年情况有所好转，增长率为34.2%，2008—2010年增长率分别为31.4%，34.2%，29.8%。

具体数据如图5所示。

figure 5. the change map of investment in real estate development in qingdao
图5青岛市历年房地产开发投资变化情况图
2.3销售情况分析
2006年以来青岛商品房销售面积总体保持了持续增长的势头，由于受金融危机的影响，2008年出现大幅下降的趋势，2009年随着国家政策的扶持，销售状况一路走好，实现大幅增长，2010年与2009年销售面积基本持平，具体数据如表2所示。

table 2. the housing sales statistics of qingdao
表2. 青岛市房屋销售情况统计表
3. 房地产发展出现的问题
通过对青岛市房地产市场的调查研究，以及对上述数据的分析发现，青岛市房地产市场存在一定的问题，现论述如下。

3.1市场发育不良，泡沫化程度较高
我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响，导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。

根据统计，青岛市的房价收入比如表1所示。

由于在
前期获取了巨额的暴利，使得多数房地产商未能摆正其定位和心态，以为暴利会一直延续下去，拒绝接受价格下降的现实。

并人为将房价炒高，致使房价偏离其真实价值和居民收入水平，出现了较严重的泡沫[3]。

3.2供需结构失衡
近几年，青岛商品房市场都表现出供大于销的不平衡局面，导致供需结构严重失衡。

从2006年开始，销竣比（房屋销售与竣工面积的比值）均大于1，出现了供不应求的局面。

具体表现为：首先，新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。

据对青岛房屋销售情况调查，销售的商品住宅中，120㎡/套以上的住房占40%以上，中小套型住宅比例偏低[4]。

4．对房地产出现的问题采取的对策研究
无论是青岛还是全国，未来房地产市场出现调整是必然的，同样，从青岛房地产的现状和出现的问题来看，未来青岛房地产仍然有巨大的发展空间。

明白了这其中的道理，为了青岛房地产可以更坦然自若地迎接未来挑战，采取以下的对策研究以及建议[5]。

（1）政府要进行干预政策。

首先，政府要转变自己的角色。

政府要从房地产市场的获利者真正地转变为市场的监督者和协调者，各级政府要切实负起抓落实的工作责任，这样有利于缓解房地产市场供需矛盾；其次，稳定房地产市场秩序来调节房价。

房管部门要会同有关部门，对囤积房源、扰乱市场秩序等违法违规行为加大查
处力度。

最后，政府要积极建立多层次的住房供给体系。

政府适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，相应减少高档房的土地供应。

进一步健全完善住房保障制度，拓宽保障性住房建设资金来源，积极争取开展利用住房公积金支持保障性住房建设试点工作。