海南房地产市场特征与影响因素分析

海南房地产市场特征与影响因素分析

马国强,张丰伟

(海南大学经济学院,海南海口570228)

[摘要]在全国房地产市场形成之前,由于特殊的历史原因,海南经历了房地产泡沫的剧烈冲击。

近年海南区域位置的独特性被房地产市场重新发现,但与此同时,高档海景房过度开发、需求外地化进而

潜在的投资性购房比例过大等问题突出。海南房地产市场特征及其优势不可能长期脱离宏观环境,其需

求必然受到当前国家宏观调控及货币紧缩政策的影响,同时受到本地实体经济发展、居民收入及其消费

偏好、金融环境支持等诸多因素的制约,因此,海南应慎防房地产泡沫再现。

[关键词]房地产市场;海南;发展特征;影响因素

[中图分类号]F 293.3[文献标识码]A[文章编号]1004-1710(2008)06-0607-09[收稿日期]2008-09-01

[基金项目]海南省社科基金资助项目(HNSK06-9)

[作者简介]马国强(1963- ),男,河南济源人,海南大学经济学院教授,博士,主要从事投资经济以及民营经

济研究。

经过30年的改革开放,我国的生产力水平迈上了新的台阶,随着国民收入的不断提高,居民改善居

住条件的需求也相应增加,人们在选择工作、生活地点时,对特殊区域环境的偏好凸显,从而改变特定区

域的房地产需求、供给结构及其市场价格。从最近的媒体报道看,“中国房地产市场陷入各种非理性行为

与升值预期、房价上涨相互强化、相互推动的恶性循环,住房有效供给和有效需求双重不足,市场调节和

政府管理双重失灵。”[1]海南是我国惟一的热带海洋气候省份,是我国改革开放的重要实验田之一,在全

国房地产市场形成之前,海南房地产业经历了20世纪90年代初期的恶性投资冲击,房地产泡沫对海南经

济的影响极其深远。近几年,海南房地产业借助全国房地产开发热潮成功摆脱困局,走上了理性发展的

轨道。研究海南房地产市场的供求状况以及自身发展的特殊性,对海南经济持续平稳发展具有重要

意义。

一、海南房地产市场的特殊性

海南房地产市场发展的特殊性主要表现在:独特的热带无冬岛屿,逐渐成为人居环境优秀的稀缺资

源;经历了房地产泡沫的洗礼,积累了房地产开发管理的经验教训;房地产需求与供给的国际化趋势;已

经出售的住宅存在“入住率”特别低、潜在投资性购房比例过大等。

(一)地理位置的特殊性:海南岛是人居环境优秀的稀缺资源

房地产的不可移动性使得地理位置对这一产业的发展至关重要。海南是我国惟一的热带海岛

省份,

拥有海岸线1 584. 8公里,沿线有众多形态各异的美丽海湾、沙滩,礁石婀娜多姿;随处可见白云、蓝天;常

年无冬,绿树成荫,奇花异草竞相斗艳;森林覆盖率达到50%,空气清新,气候宜人。既是休闲、旅游和度

假的胜地,更是人居环境优秀的稀缺资源。作为中国第二大岛,海南岛面积约3. 4万平方公里,常住人口

不足800万人,而台湾岛3. 6万平方公里,却有2 300多万人(见表1),可见海南省在社会经济发展特别

是居住方面还有很大空间。当然,今天的海南与台湾的人口密度、经济容量、产业体系与产业结构以及对

外开放程度等方面比较都是不可同日而语的,表1中没有说明台湾与海南的经济发展状况、平均工资水

平,只是简单地从人口密度和房地产价格的角度显示了海南房地产的前景。房地产的发展与国民收入水

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平、区域经济发展状况、区域自然环境和国家政策等都是密切相关的,正是这些因素的综合作用,使海南

的房地产业在建省短短20年中经历了自身难以承受的起伏。

表1中国面积第一、第二岛人口密度及房价(2007)比较

(二)发展历史的特殊性:经历了剧烈的房地产泡沫洗礼

1988年4月,国务院批准海南建省办特区。在新设省级经济特区优惠政策的吸引下,各地资本流向

海南; 1992年我国改革开放的力度进一步加强,海南在一夜之间成为资本投机的乐园,各级部门甚至一些

高校、研究所在海南都设有办事处,投资商、投机者云集海南,房地产需求有了爆炸式的增长,从而形成了

房地产的集中开发热潮。由于包括银行在内的机构参与,多方炒作,当年只要有地皮,就能筹到资金;只

要有设计,就能出售“楼花”;只要盖房子,就能卖出去。在我国大多数省份当时城镇职工住房制度还没有

进行货币化改革,土地使用还主要是采用划拨为主的“双轨制”时代,当年海口海甸岛三东路的住宅被炒

到7 000~8 000元/平方米(2007年该区域新建住宅约4 000元/平方米)。许多盲目的投资决策与非理

性投资行为相互作用使海南经济陷入恶性循环的泥淖。

1993年我国针对投资膨胀采取了紧缩银根的金融政策,金融机构的资金忍痛退出海南地产,房地产

市场的虚假繁荣急转直下,房地产泡沫开始破裂。截止1997年底,海南空置房、烂尾楼和闲置土地套住

我国工、农、中、建四大银行430多亿元,社会资金370亿元[2],严重影响了海南资源利用和经济发展。

“烂尾楼”的长期存在影响了城市形象,滞后了海南旅游业的发展。

这些现象引起了各级政府部门的重视。1999—2007年经过多个部门的协作和努力,海南省处置积压

房地产工作取得了可喜的成果。据统计,截至2007年底,海南闲置建设用地的98. 13%得到了收回或盘

活;销售或出租原空置商品房占积压总量的97. 6%[2]。

(三)近几年海南房地产需求的特殊性

1.外地购房者多于本地购房者虽然海南建省20年居民收入成倍增加,生活水平明显提高,但由于

特殊的自然、地理与历史原因,海南的人均收入水平一直低于全国平均水平, 2007年海南的人均GDP为

13 361元仅排第19名。在产业结构中农业比例长期高于工业,短期内经济基础和产业结构难以有大的

改变,而且本地人独特的消费观念造成本地居民的恩格尔系数长期高于全国平均水平[3],表2和表3分

别是海南省2005年的产业构成以及近10年来恩格尔系数的变化与全国的比较情况。笔者认为,海南的

产业结构长期以农业为主、第一产业从业人数达到55%以上,这是其劣势所在,因为我国近期的住房购买

者主要是在城镇居民中进行的。在国民经济的基本指标没有明显改善的情况下,海南的房地产需求将会

长期保持这一特点。

表22005年海南三大产业结构与全国比较