钱江新城CBD项目调研报告

A.钱江新城CBD调研报告

B.一、片区概况

1、片区总体概况

1）位置及范围

片区具体位置和行政所辖范围描述

钱江新城位于杭州市老城区的东南部，地理位置优越，交通便捷。与开阔的钱塘江咫尺之遥，距离西湖风景区约4.5公里，距萧山国际机场约18公里。

所辖范围为：东临钱塘江，南靠复兴地区，西依秋涛路，北至钱塘江二桥、艮山西路，规划面积约15.8平方公里。

目前正开开发的为沿江近8平方公里的区域，其中约4平方公里为核心区，即杭州的中央商务区（CBD）；同时沿钱塘江东上，规划了2.86平方公里的钱江新城扩容区域（二期），东至和睦巷，北至规划中的凤起东路，西至钱江二桥，南至钱塘江。

2、片区土地利用现状

目前规划范围内有保留建筑（含在建项目）约79.28万平方米，在建、待建项目约7项（意向性项目未计），可开发地块面积约173.41万平方米。具体开发建设情况如下：（1）保留现状采荷东区和观音塘地区30.85公顷住宅及配套公建用地。

（2）保留杭州第二长途电信枢纽大楼、江干区政府、邵逸夫医院等公共建筑用地24.91公顷。

（3）在建、待建项目：包括市民中心，杭州大剧院和其对应的“日月同辉”建筑——国际会议中心，宋都房产开发公司二处住宅用地等；

（4）此外在清江路、之江路、新安江路和钱江路围合的范围内已有部分土地有招商意向。

3、片区写字楼市场发展

钱江新城核心区可建30幢商务大楼，这些项目基本在2005年逐步开工建设，2006年起可进入市场预售，开发量预计达152万平方米。

目前为止，新城核心区块内尚无商务写字楼项目预售；边缘区域在预售的商务写字楼项目有：采荷嘉业、四季星座等；北部区域的商务写字楼基本已售完，现以租赁为主，主要有：新城市广场、新城时代广场、元华旺座等。

在建项目开发已是一片热火朝天的景象。据了解，新城目前已经动工的项目有高150米的集美大厦、高100米的荣安大厦、高100米至150米的国际时代广场、高160米的尊宝大厦、高150米的日出钱塘大厦、高150米至268米的浙江财富中心等项目，而高70米至150米的光彩国际广场等项目也将于今年下半年陆续开工。

开发趋势：核心区开发量达400万平方米

据统计数据，2005年以前钱江新城核心区块内公开出让了34宗公建用地，总建筑面积达到370万平方米。而钱江新城管委会的数据显示，今后5年，钱江新城将继续推出综合办公用地，预计每年推出的公建项目开发量约40-60万平方米，钱江新城开发量基本呈现高开低落走势。到2010年，核心区块公建项目开发基本完毕。

3、片区各项配套设施现状

1、综合配套：

学校：附近有浙江大学华家池校区、杭州市第九中学、南肖埠小学、南肖埠幼儿园。

娱乐设施：附近有富士温泉、中豪酒店棋牌中心、中豪夜总会、外海夜总会、酒吧、茶楼、网吧。

宾馆、饭店：附近有外海宾馆、中豪大酒店、金川宾馆、东茂宾馆、田园宾馆、四季青大酒店、张生记大酒店、片儿川等。

购物商场及市场：附近有外海家友超市、可的超市、快客超市、东方家私市场、佳好佳家居市场、四季青市场、中豪建材市场、国美家电市场、永乐家电市场、百安居家居市场、华东电子市场、浙江省家电市场、新型材料市场、凤起花鸟城、文具市场。

银行：附近有中国工商银行、中国建设银行、商业银行、中国农业银行、中国银行、招商银

行、上海浦发银行、华夏银行、光大银行等。

2、交通配套：线路有20路、21路、40路、44路、87路、199路、55路、56路、305路、64路、834、186、32、517、路等多个班次和站点

3、医疗配套：邵逸夫医院、华夏医院

4、绿化配套：目前的绿化配套为定海村原有绿化设施，呈现量小，质低的特点。

4、片区交通组织现状

交通组织以分等级和到达式交通设计理念为原则，尽量减少主要道路交叉口数量，弱化过境交通流量。预留主要道路交叉口用地和下穿隧道。两条轨道交通穿越新城核心区，设置三个轨道交通枢纽点和五处集中公共社会停车场。

考虑到城市未来发展的需要，新城规划强调核心区块地下空间的开发和贯通，以及与大型停车场、地铁站、步行及公交系统、地下人行系统、交通换乘枢纽之间的联系。同时，结合主要的开敞空间和景观轴线，构造优美的城市景观廊道。

交通组织与停车交通规划核心区道路分析步行系统分析图

分析

1）、功能布局

钱江新城集行政办公、金融、贸易、信息、商业、会展、旅游、居住等功能于一体，发挥着中央商务区所具有的综合服务、生产创新和要素集散等作用。重点将发展银行、保险、证券、信息、咨询等行业，鼓励发展物流、商业、文化体育、住宅等产业，吸引国内外的大公司、大集团、知名民营企业总部入住新城。在新城内，将建设市民中心、文体中心、广电中心等大型公共建筑，兴建商务、金融办公等现代化写字楼，并有高档酒店、购物中心、餐饮娱乐配套。布局分布上分

商务办公区、证券金融中心、行政办公区、文化休闲区、商业娱乐综合区、滨江游憩区和精品商住区。

2）、建筑风格

钱江新城，是建在江面宽达1000米、比黄浦江甚至宽一倍钱塘江边上。因此，新中心区的空间规划布局上，将从大范围、大尺度、高视点的角度，体现现代城市以高层建筑群为核心的特色。但是，钱塘江边上的建筑也要有杭州的特色，设计符合本地区地理、历史、文化特征的独特的建筑实体布局和建筑天际线，内涵有杭州的一些灵气、杭州的文化、杭州的历史、杭州的个性。在注重建筑独特性、标志性同时，新城建筑还注重建筑物彼此之间呼应与兼容性，倡导开放性、亲民性

3）、生态景观

钱江新城水体景观主要从观水和亲水两个层面来处理。针对钱塘江防浪墙的特点，运用城市阳台的理念，形成江边生态带，最大限度地接近水体；充分利用区域内外的丰富水系，沟通诸多水体，体现杭州以“水”闻名于世的城市特征。