五洲国际地产工作铺排表

2012/7/20
2012/8/20
项目首批房源开盘前准备工作铺排表（188项）
工作内容
责任人
常规有：接待台、LOGO墙、沙盘区、销控室、签约室、收款区、银行手续办理区、展板区(广告板、效果图 、五证展示、合同公示等)、户型区、客户服务（投诉）室（相对独立区域）、洽谈区、休息区、视听区 （室）、水吧、办公室、档案室、会议室、销售人员更衣室等
销售手续办理
56 案名及房号报地名办核准 57 按揭银行、公积金中心等
58 与相关政府部门落实有关手续、费用
相关公示
59 周边环境公示 60 销售合同公示 61 五证扫描件公示 62 其他内容
项目首批房源开盘前准备工
4、销售证 5、案场销
项目分类
序号
工作项目
销售人员培训
63 五洲介绍、开发项目介绍、销售百问 64 企业文化 65 公司规章制度 66 房地产基础知识 67 项目规划介绍 68 项目建筑特点 69 项目园林、景观特点 70 项目物业管理 71 项目其他卖点介绍 72 销售技巧 73 礼仪培训 74 合作商家介绍 75 城市综合体概念解读 76 一对一专案销售 77 市调实战及分析 78 周边楼盘调研 79 房地产投资知识 80 银行按揭业务 81 税收知识 82 相关法律知识 83 销售工具使用培训 84 统一说辞汇编 85 统一说辞培训 86 销售合同培训 87 开盘前活动、优惠方案培训 88 延展培训
146 销售及回款计划表
147 销售控制表
148 更名、换房、退房表
149 合同变更申请表
150 特例折扣审批表
151 会员申请表
项目首批房源开盘前准备工
8、合同与表
项目分类
序号
工作项目
152 来访、来电登记表 153 催办函 154 部门文件签收表 155 置业顾问资料交领登记表 156 客户资料表 157 放盘、封盘（房源）记录表 158 户型变更申请表 159 客户特殊要求审批表 160 客户提交资料清单 161 客户领取资料登记 162 客户遗失资料申明 163 客户投诉记录 164 客户意见登记 165 市场调查表 166 销售中心值班记录 167 销售人员轮休及值班安排表 168 考勤表 169 员工违纪处罚单 170 销售人员工资表及明细 171 营销部内部物资管理帐目细表 172 认筹（排号）相关资料 173 认购须知、办理各类手续所需资料、代收费用说明等
2012/7/20
2012/7/20
2012/7/30 持续进行 持续进行 2012/7/30 持续进行 持续进行
2012/8/30
2012/8/30
2012/10/1
2013/4/30
2013/5/1
2012/12/20 2012/12/20 2012/12/20
持续进行
持续进行 持续进行 持续进行
如《商品房销售管理办法》，收费项目、标准等
5、案场销售
五洲 五洲 五洲 五洲 五洲 五洲 五洲 五洲
五洲
五洲/尚美佳 五洲/全力行 五洲/全力行
五洲
五洲 全力行
五洲 五洲 尚美佳 五洲 全力行 尚美佳
全力行
全力行 五洲/全力行
五洲 五洲
五洲/全力行
开始时间
完成时间
2012/10/1 2012/10/1 2012/12/20 2013/3/16 2013/4/30 2013/5/1
2012/12/20 2013/3/15 2012/4/30 2012/4/30 2013/5/1
围档、看房通道、不良景观面遮挡等、道旗、灯杆旗等 即实物化的楼盘标志，具体讲就是带有楼盘名称的建筑小品
五洲 五洲 五洲 五洲/全力行 五洲/全力行 五洲 全力行 五洲
尚美佳
五洲/全力行 尚美佳 五洲 尚美佳 尚美佳
五洲/全力行/尚美佳
4、销售证件
可能存在项目名称与推广名称不同的情况 落实商业贷款、公积金贷款及组合贷款的单位、贷款要求、贷款比例及年限、费用等 例如：需向房地局了解合同登记备案、产权登记备案、产权（他项权利）证办理等流程、手续、费用（需要 向客户告知）；地税局了解契税的征收标准、优惠费率的条件等…… 是否有影响销售的环境因素需要进行告知
风格建议：根据项目定位确定销售中心风格定位； 动线规划建议：根据功能需要，通过销售工具、室内看板、展示区等引导客户按一定顺序进行参观，完整、 有效传递项目信息
包括：销售中心选址、拟建规模、功能划分、风格定位、动线分区、成本测算等内容
五洲/全力行/尚美佳
全力行 五洲
全力行
设计、施工、装修、装饰等单位招标及合同签订等 售楼处施工 相关招标采购流程（合作单位采购） 根据工程节点选择位于实体建筑内还是建设临时的样板间区 装修风格定位、选址、成本测算等内容 设计、施工、装修、装饰单位招标及合同签订等 看房通道的设计和施工（景观、导视、音乐等）、户型图（标注功能、尺寸、面积等指标）、告知（仅供参 考）、说明牌等（如请勿拍摄、与实际户型、结构的差异等）
43 样板示范区后续包装
现场包装（区 内）
44 样板房交付使用 45 销售中心氛围装饰设计 46 销售中心和样板区周围景观设计及施工 47 样板区内标识牌、指示牌、看板设计 48 工地现场包装 49 “精神堡垒”设计、制作
五证
50 《国有土地使用证》 51 《建设用地规划许可证》 52 《建设工程规划许可证》 53 《建设工程施工许可证》 54 《商品房销（预）售许可证》 55 面积测绘
对项目营销的全过程进行策划，形成项目营销策划方 23 案 24 编制推广计划
项目首批房源开盘前准备工
1、销售节点
1、产品研
2、营销策划
开盘报告
25 首期开盘报告
物业策划
26 开盘简报
27 物业管理前期介入、理念 28 物业服务内容及收费标准 29 物业管理示范性服务
30 销售中心选址
3、售楼处和样
项目分类
报告中应就项目定位、户型配比、配套设施规模和功能、建筑风格、产品设计要素要素等进行深入的分析并 提出结论性建议。 全程参与、持续改进 便于销售团队培训 提供已审批通过的与项目相关系的全部经济技述指标，如项目占地面积、容积率、绿化率等 为营销推广提供素材 用于编写项目销售讲解辞 掌握项目各主要节点完成时间，如五证办理、开工、主体封顶、竣工等时间；同时，为满足项目年度销售及 回款任务，营销部门应主动提出各节点完成时间的建议。
183 建立回访制度和考核体系 184 客户回访记录 185 客户资料的录入 186 客户资料的整理 187 客户资料的分析
188 客户报表的提交
项目首批房源开盘前准备工
9、客户积
项目首批房源开盘前准备工作铺排表（188项）
工作内容 1、销售节点
责任人
1、产品研发
项目所在地、所在区域（或重点区域）宏观经济情况、房地产市场供、需关系调研与预测 包括：项目定位，产品特点，价格体系，销售情况，营销推广策略、模式、手段，户型配比，产品配置，配 套设施、客户来源，客户特点等内容
告知类资料 174 成交推荐确认单 175 弃权声明书等
客户积累渠道策
划
176 客户积累渠道策划
177 项目开工奠基仪式，方案及执行
178 售楼处开放活动，方案及执行
179 论坛（财富论坛、投资论坛、区域论坛） 客户积累渠道实
施
180 产品说明（推介）会
181 巡展
182 其他形式
客户回访 客户分析
户外广告 报媒广告
99 位置选择、洽谈，报告提交 100 媒体招标、合同审批、签订 101 方案设计 102 发布 103 验收 104 广告效果记录及评估 105 报媒策略及计划，报告提交 106 媒体选择及洽谈 107 媒体招标、合同审批、签订 108 媒体广告发布 109 广告效果记录及评估
项目首批房源开盘前准备工
项目分类
序号
工作项目
1 2
3 重大节点
4 5
6
临时接待中心交付 临时接待中心前期蓄客
营销中心开放 认筹（排号）
内部认购 开盘
7 区域市场调研
市场调研报告 8 重点项目调研
9 目标群体消费特征调查
产品定位户型配 比
产品优化
项目基础技术资 料对接
10 《项目产品定位及户型配比建议书》
11 参与规划、户型、景观等方案优化 12 图纸：总平面图、立面图、效果图、分层平面图、户
序号
工作项目
31 销售中心功能定位
销售中心 样板示范区
32 销售中心设计建议
33 成本测算 34 《销售中心建设报告》审批 35 实施相关招标及建设 36 销售中心建造 37 销售中心物品采购 38 售楼处交付使用 39 样板示范区的选址 40 成本测算 41 《样板示范区建设报告》审批 42 实施相关招标及建设
6、销售道 7、媒体渠
项目分类
序号
工作项目
电视广告 广播媒体 网络媒体
网站 房地产展会
其它媒体
110 电视媒体策略及计划，报告提交 111 媒体选择及洽谈 112 媒体招标、合同审批、签订 113 媒体广告发布 114 广告监播、效果记录及评估 115 广播媒体策略及计划，报告提交 116 媒体选择及洽谈 117 媒体招标、合同审批、签订 118 媒体广告发布 119 广告监播、效果记录及评估 120 网络媒体策略及计划，报告提交 121 媒体选择及洽谈 122 媒体招标、合同审批、签订 123 媒体广告发布 124 广告监播、效果记录及评估 125 网站规划，报告提交 126 网站建设 127 网站更新 128 网站互动信息的回复 129 网站的维护 130 房展会推广方案策划 131 房展会活动执行准备 132 房展会广告创意设计准备 133 房展会展位包装设计及制作 134 房展会销售准备 135 房展会客户信息收集和回访 136 房展会效果评估 137 刊物、地图、道旗、候车亭、车身、机场灯箱等等，
源自文库报告提交
138 项目所在地销售合同（认购书及补充协议）的收集
认购协议及合同 准备
139
了解其他合同内的有关信息并取得相关证件复印或扫 描件
140 销售合同（认购书及补充协议）草案
141 销售合同（认购书及补充协议）报批
142 销售合同备案，准备网上签约
143 销售合同公示
144 销售日报表
145 周报表、月、季报表
型平面图等各类相关图纸 13 经济技术指标 14 规划设计概念、特点等
请各部门提供项目设计、结构、施工工艺、用材、物 15 业管理等特点
16 掌握项目主要节点计划
代理销售公司 广告推广公司 营销策划报告
17 招标、合同审批、签订 18 正式开展工作 19 定期对工作效果进行考核与评估 20 招标、合同审批、签订 21 正式开展工作 22 定期对工作效果进行考核与评估
2012/7/30
2012/8/30
2012/7/30 2012/8/30 2012/8/30 2012/8/30 2012/8/30 2012/8/30
2012/8/30
2012/8/30 持续进行 持续进行 持续进行 持续进行 持续进行
持续进行
2012/6/20 2012/7/20 2012/7/30 2012/6/20 2012/7/20 2012/7/20
2、营销策划类
包括：市场研究及预测、提出营销推广定位、目标客户群定位、推广主诉、营销策略等 媒体组合，细化到天的媒体、活动的排期计划 项目区域市场调研分析，竞争楼盘的价格体系（包括楼层差、朝向差、付款方式优惠额度）、销售速度、销 售方案、推盘策略及推盘重点； 制定我项目销售价格体系（开盘入市价格，后续价格策略，不同开盘局面的价格控制预案，详细价格单，付 款方式，优惠方案等）； 销售进度计划、销售回款计划、后续每期计划推盘数量，价格走势，总销预测； 各种户型的销售套数、面积、金额、均价，投放广告的次数、金额及扼要说明该档期所组织实施的营销活动
服务项目（有偿、无偿部分）
3、售楼处和样板房
根据项目的开发进度，项目周边现状，确定在自有用房（如底商、会所内）、自行搭建（临时建筑）、租赁 等形式选择销售中心，同时考虑是否需要设立除销售中心以外的接待中心（多适用于距离市中心较远的项 目）
全力行 全力行 全力行 全力行 五洲/全力行 五洲/全力行
五洲 五洲/尚美佳 五洲/全力行 五洲/全力行
89 接待模拟
90 上岗前考核
营销道具
91 项目大型沙盘（总体） 92 商业街沙盘 93 户型单体模型、区域挂壁模型
销售物料（楼书、简版宣传折页、户型单张、房款计 94 算表、资料袋、招商手册等） 95 电视广告片制作 96 各类展示架、公告栏等 97 VI事务用品设计、制作完毕 98 销售人员服装