物业前期介入管理方案

物业前期介入管理方案

目录

1、筹备期的主要服务内容

2、筹备期的起始时间

3、筹备期的工作计划

4、物业接管验收方案

4.1、成立物业接管小组

4.2、接管验收前的准备

4.3、资料的接管验收

4.4、验收方法

4.5、房屋主体接管验收标准

4. 6 公共配套设施接管验收标准

4.7 机电设备的接管验收标准

4.8 接管验收遗留问题的处理

5、物业接管验收程序

6、物业交屋程序

7、物业交接表格

附件：业户临时公约

业户手册

装修指南

1、筹备期的主要服务内容

⑴、组建项目物业管理机构

①编制人员配备、部门设置方案

②制定各部门的职能分工和各岗位的职责范围

③制定内部管理制度、工作程序和服务标准

⑵完成员工的招聘和专业培训工作

⑶制定物品采购计划

⑷编制物业管理年度工作计划

①房屋及附属设施、设备的日常运行、维修及定期保养计划

②治安保卫及消防管理工作计划

③日常保洁及定期清洁工作计划

④道路交通及临时停车位管理工作计划

⑤客户服务工作计划

⑥财务管理及人力资源开发工作计划

⑦紧急事件的应急处理工作程序及方案

⑧同当地政府主管部门建立协调关系

⑸编制业户入住文件,包括《住户手册》、《装修指南》和其他业户入主必须准备的文件资料

⑹设置特约服务项目及代收代缴项目

⑺协助开发商做好本项目的竣工验收工作

⑻本项目的接管验收工作

⑼本项目的业户入住准备工作

(10) 办理业户入住手续。

2、筹备期的起始时间

筹备期的时间一般安排在业户入住或工程竣工前三个月开始工作。

3、筹备期的工作计划

3.1 时间安排

3.2说明

3.2.1以上工作计划按工作内容进行了分类归纳,在实施操作时必须对表中每一项工作内容进行细化,制定出每一项的工作方案,确定每一项工作的责任人和完成时间。

3.2.2完成时间可根据项目的物业性质、规模和工程进度情况进行调整。各项准备工作要力争在业户交屋入住前半个月内完成,以便留出调整和处理不可预见问题的时间。

4、物业接管验收方案

4.1 成立物业接管小组

组长：

下设三个分小组：

4.1.1 文件资料接管小组

责任部门：客户服务部

责任人:

职责：（1）负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；

（2）业户资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作4.1.2 现场验收接管小组

责任部门：工程部、保安部

责任人：

职责：负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交和钥匙接管工作。

4.1.3 财务接管小组

责任部门：财务部

责任人：

职责：财务资料的交接。

4.2 接管验收前的准备

4.2.1 与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等。

责任人：

4.2.2 提前派出技术人员前往物业现场摸底，制定好接管验收计划。

责任人：

4.2.3 提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试

工作。

责任人：

4.3 资料的接管验收

4.3.1 物业产权资料；

⑴项目开发批准报告；

⑵规划许可证；

⑶投资许可证；

⑷土地使用许可证；

⑸建筑开工许可证；

⑹用地红线图。

4.3.2 综合竣工验收资料：

⑴竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；

⑵建设工程竣工验收证书；

⑶建设消防验收合格证；

⑷公共配套设施综合验收合格书；

⑸供水协议书；

⑹供电协议书；

⑺供气协议书；

⑻有线电视合格证；

⑼通信设施合格证；

⑽地质报告书；

⑾全套设计图纸；

⑿图纸会审记录；

⒀设计变更通知单；

⒁重要的施工会议纪要；

⒂隐蔽工程验收记录；

⒃沉降观测记录；

⒄其他可能会影响将来管理的资料。

4.3.3 机电设备资料：

⑴机电设备出厂合格证；

⑵机电使用说明书（要求中文）；

⑶机电设备安装、调试报告；

⑷设备保修协议。

4.3.4 业户资料：

⑴已购房的业户姓名、位置、面积、联系电话等；

⑵已购房业户的付款情况或付款方式；

⑶其他相关资料。

4.3.5 财务资料的交接

4.4 验收方法

接管验收是管理公司接管物业时，为防止物业存在严重质量问题，而造成业户广泛投诉；或由于存在质量问题,影响今后设施设备安全运行和使用而采取的一项重要措施。

验收方法为观感验收法和使用验收法。主要侧重观感是否合格、设施设备的使用是否安全、可靠,是否可以满足业户要求。

4.5 房屋主体接管验收标准

4.5.1 梁柱、板主体

⑴按图纸设计逐间检查无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移

位和非收缩性裂缝；

⑵无钢筋外露。

4.5.2 顶棚

⑴抹灰面平整，面层涂料均匀、无漏刷、无脱皮；

⑵无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。

4.5.3 墙面

⑴抹灰面平整，面层涂料均匀、无漏刷、无面层剥落、无明显裂缝、无污渍；

⑵块料（如瓷砖）面层：

①粘贴牢固，无缺棱掉角；

②面层裂纹、损伤、色泽一致；

③对缝砂浆、饱满、线条须直；

④外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象。

4.5.4 地（楼）面

⑴毛地面：平整、无裂纹。

⑵块料（如瓷砖）面层：

Ａ．粘贴牢固，无缺棱掉角；

Ｂ．面层无裂纹、损伤、色泽一致，对缝线条须直；

Ｃ．对缝砂浆饱满，线条须直。