东莞市城市更新前期服务商实务要点(2019)

前期服务商制定搬迁补偿方案，民主表决， 镇街批准
拟定搬迁补偿标准，取得该部分权益人的人 数80%以上书面同意，作为收购主体与权益 人协商的基础
可以根据实际需要，组织拟订对其他不动产 权益人的拆迁补偿方案，作为协商的指导性 标准。
拟定拆迁补偿方案
拆补政策规定
拟定拆迁补偿方案
拆补政策规定
拟定拆迁补偿方案
拟定拆迁补偿方案
“钉子户”问题应对
《中华人民共和国土地管理法》 （2019修正）
第六十六条 有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准 用地的人民政府批准，可以收回土地使用权 (一)为乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的； (二)不按照批准的用途使用土地的； (三)因撤销、迁移等原因而停止使用土地的； 依照前款第(一)项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用 权人应当给予适当补偿。 收回集体经营性建设用地使用权，依照双方签订的书面合同办 理，法律、行政法规另有规定的除外。
签约主体
政策规定 ◆集体经济组织在前期工作阶段提前开展拆迁补偿工作，可由服务商垫付补偿资金，但拆 迁补偿协议应以集体经济组织为主体签订，不动产权益人确认为该集体经济组织。
拟定拆迁补偿方案
东莞与深圳的拆补区别 1.深圳拆补标准相对统一，东莞拆补标准一村一策 2.深圳城中村密度高，东莞层数较低、空地较多
·考核不及格的进行通报并限时3 个月内整改，逾期未整改到位的， 停止执行服务协议，且5年内不 允许再参与南城街道的前期服务
商招商。
自确认为前期服务商之日起一年 内不得参与同一社区内其他项目 前期服务商的竞选(含联合体方 式)：同一服务商(含联合体)在莞 城区同时开展前期服务项目不得 超过3宗(已完成服务工作除外)
前期服务商指引
东莞镇（街）已出台的工作操作指引一览表
前期服务商指引
前期服务商招引数量汇总（55个）
前期服务商招引
前期服务商是什么？ 前期服务商 合作意向方 正式合作方 综合服务商
前期服务商指引
前期服务商适用范围 2014版政策
政府主导改造
原权利人自行改造 集体经济自行改造
继续保留并 进行细分
第二类：依法登记的土地使用权人、房屋所有权人
土地所有权人：宅基地、集体建设用地、国有 出让地、国有划拨地等
第三类：土地、房屋实际使用人
未依法登记但凭历史用地、转让协议实际使用 土地、房屋的个人或单位
核查和确认不动产权收益
实际权利人的确认
《东莞市城市更新单一主体挂 牌招商操作规范(试行)》(东府 办〔2019)29号)
整个服务期间，前期工作涉及釆购、 招标、委托第三方开展工作的，服 务商不得以其名义开展
莞城街道、常平镇
茶山镇 招引方案
通过镇农村集体资产交易平台确 定专业技术队伍，所产生的费用 由前期服务商垫付并作技术跟进。
可以由前期服务商通过委托有相应 资质的第三方机构开展，选定第三 方机构时需经相关职能部门核准同 意。
●万江街道报街道党政联席会议审议 ●长安镇报镇党政人大班子会议审议 ●樟木头报党政领导班子联席会议审议 ●莞城街道报街道领导班子成员会议审
议
前期服务商指引
资质条件
集体经济组织公开招引前期服务商
政策熟悉程度
企业对省、市“三 旧”改造政策认知。 理解与执行力的
熟悉程度
企业实力
注册资金、融资实 力、城市更新相关 项目开发经验、数
和城市更新办备案
报街道农资管理部门审 查
城市更新局备案
签订后报镇 住房建设局 规划备案
签订前 签订后
前期服务商指引
前期工作费用
专业机构技术服务费用
前期服务商费用
◆土地权属调查：含土地权属调查、房屋 测绘等；
◆规划研究费用：包括改造片区概念规划、 更新单元划定与研究成果等；
◆评估费用：主要为政府及村集体收益评 估、项目投资与风险评估等。
拆补政策规定
拟定拆迁补偿方案
拆补政策规定
拟定拆迁补偿方案
拆补政策规定
拟定拆迁补偿方案
本体补偿
宅基地和房产分别补偿还是合并补偿？
拟定拆迁补偿方案
本体Байду номын сангаас偿
违法建筑要不要补偿？
拟定拆迁补偿方案
本体补偿
回迁安置配备的车位如何补偿及使用？
拟定拆迁补偿方案
方案拟定思路
拟定拆迁补偿方案
方案拟定思路
拟定拆迁补偿方案
拟定拆迁补偿方案
“钉子户”问题应对 《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》 (粤国土资规[2018] 3号)：申请强制执行
农村集体经济组织少数成员拒不履行经农村集体经济组 织表决通过并经市县人民政府批准的改造方案(含搬迁补偿 安置内容)，改造过程不涉及征收集体土地但必须对村民的 房屋进行拆迁的，县级以上地方人民政府参照《国有土地上 房屋征收与补偿条例》第三章补偿相关规定执行。
◆《东莞市农民住房管理暂行办法》 东府〔2015]49号
◆《东莞市农民住房管理暂行办法》(2018征求意 见稿)
拟定拆迁补偿方案
拆补政策规定
《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范(试行)》 (东府办[2019]29号)
镇街所属不动产
政府收回，纳入政府综合收益报价，无需签 署单独补偿
集体所有不动产 宅基地及房屋 其他不动产权益人
●实际使用人属于与集体经济 组织签订历史用地协议的，由 集体经济组织按规定确认。
●实际使用人与镇人民政府 (街道办事处)或其下属企事业 单位签订历史用地协议的，由 镇人民政府(街道办事处)按规 定确认。
《东莞市城市更新权籍调査操 作细则(草案)》
●原则上有登记按照登记。
●不动产登记与真实权利状态 不符，依据有效证据确认不动 产权益。
人民法院裁定准予执行的，可由提出申请的市、县人民 政府负责执行。
拟定拆迁补偿方案
“钉子户”问题应对
《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》 (粤国土资规[2018] 3号)：申请强制执行
拟定拆迁补偿方案
“钉子户”问题应对
《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量 发展的指导意见》(粵府[2019]71号)：三分之二以上多数决可以 申请行政裁决
村集体招引流程---公式、报名阶段
前期服务商指引
村集体招引流程---集体决议阶段
前期服务商指引
选定方式
只有一家报 名企业符合
条件
可以直接确认（常平镇、长安镇）；
经股东大会或股东代表会议表决可以直接 确认（茶山镇、南城街道、樟木头镇、莞 城街道）
常平镇、 茶山镇、 南城街道、 长安镇、 樟木头镇、 莞城街道 均有规定
民主决策要求
《东莞市农村(社区)集体资产管理实施办法》(东府 〔2018)40号)
●股东大会：有选举权股东的半数以上参加(或者三分之二以上的户 代表参加)，经到会人员的半数以上通过
●股东代表会议：三分之二以上股东代表参加会议，到会股东代表 的三分之二以上通过
●镇街应派员列席集体经济组织股东大会或股东代表大会，儆好录 影录像
前期服务商指引
村集体招引流程---方案编制环节
●按照集体资产管理规定表决、公示 (常平、茶山：重大事项)
●莞城街道是向有关部门申请初审， 初审后上报城市更新小组审核，通过 后报街道领导班子成员会议审议，街
道办进行民主决策表决；
(不足500亩)审批部门：
●常平报镇党委政府联席会议审议 ●茶山报镇领导班子会议审议
量等
资信情况
纳入人民法院、失 信中国失信名单的
不得报名参与
南城街道例外要求
企业原则须为东 莞市城市更新协
会会员
同一服务商不得在 南城街道开展超过3 总项目（已完成除
外）
莞城街道例外要求
提交服务事项计 划书，列明服务 事项和计划实施
时间
前期服务商指引
资质条件
报名企业能否使用股东的资质条件？
前期服务商指引
大部分规定了前期服务商自行实施 或委托第三方实施，小部分是没有 进行明确委托主体，但都规定了前 期费用由前期服务商垫付。
前期服务商指引
前期工作费用结算
前期服务商指引
履约管理 南城街道
莞城街道
·自确认为前期服务商之日起一年 内不得参与同一社区内其他项目 前期服务商的竞选(含联合体方
式)
·每季度向城市更新办报送工作进 度
●集体土地：集体经济组织出具证明 出具程序：村集体表决—结果公示—出具证明书
核查和确认不动产权收益
不动产情况核查
核查和确认不动产权收益
操作流程
•业内数据 •身份证明材料 •产权证明材料
•国有土地：镇街政府出 具权益确认意见书 •集体土地：村委会和集 体经济组织出具权益确 认意见书
•公式15日 •地点：项目现场、村公 告栏、政府部门网站和 平面媒体 •公示无异议出具公示证 明
前期服务商指引
村集体招引流程--签约阶段
茶山镇
镇领导班子会 议审议
城市更新局备案
长安镇
南城街道 万江街道 樟木头镇 莞城街道
签订前报司法分 局，街道农资管
理部门审查
民主决策程序 相关材料上报 农社资办审查
征询司法机 构或顾问
莞城司法分 局作司法审
签订后报街道农资管理 部门审查
街道重大项目与发改统 计办、农社资办、三旧
◆主要为执行前期服务工作过 程中产生的各种不具备法定收 费标准的一般服务费用，包括 但不限于意愿征询、编制拆赔、 综合收益和招商方案文稿、一 般咨询策划等工作产生的其他 所有费用。(长安)
(常平、茶山、南城、樟木头镇、莞城街 道以及长安镇均有类似规定，另长安镇称 之为技术类费用)
前期服务商指引
委托第三方专业机构 南城街道
损失由乙方自行承担。
前期服务商指引
前期工作内容
编报更新单元划定方案 拟定拆迁补偿方案
核查和确认不动产权益 征询不动产权益人意愿
确定政府（集体）综合 收益
编报挂牌招标商方案
核查和确认不动产权收益
政策依据
核查和确认不动产权收益
不动产权益类型 第一类：集体土地所有权人
集体经济组织：经济联合社、经济社等
●暂未办理物权登记的，除法 律另有规定或者合同另有约定 外，自不动产物权变动合同生 效时，可按照合同约定内容确 认不动产权益。
核查和确认不动产权收益
实际权利人的确认
《东莞市城市更新权籍调查操作细则(草案)》 ●适用对象： 无产权登记的或者产权登记与实际权利状况不一致的
●国有土地：镇街政府出具证明 出具程序：党政联席会议决策—结果公示—出具证明 书
合并形成
2018版新政
政府主导改造
1.政府土地储备 2.市属国企土地整备开发
3.政村合作
土地权利人自行改 造
村企合作
单一主体挂牌招商
取消，统一为
前期服务商指引
前期服务商指引主体
镇人民政府 （街道办事处）
自行 实施
委 托
下属企 业实施
授 权
集体经 济组织
政府 采购
专业机构 或综合性 开发企业
实施
前期服务商实施
3.深圳对违法建筑控制严格。东莞违建控制力度较弱 4.深圳城中村多为出租，东莞旧村庄自住比例较高
拟定拆迁补偿方案
拆补原则
拟定拆迁补偿方案
拆补政策参考
◆《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范 （试行）》（东府[2019]29号）
◆《东莞市国有土地上房屋征收与补偿办法》 (东府【2017〕25号)
收集权属资 料与初审
初次公示与 异议处理
相关机构 核查确认
审查部门 最终审查
二次公示与 异议处理
•公式15日 •地点：项目现场、村公 告栏、政府部门网站和 平面媒体 •异议复核后再次公示
•镇（街）更新机构转镇 自然资源分局、镇房管 分局审查 •主要适用于土地房屋权 籍调查情形
上报市局 备案
拟定拆迁补偿方案
“钉子户”问题应对
《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作 规范(试行)》(东府办[2019]29号)
第二十五条 收购主体在收购期限(含延期)内完成要约收 购权益土地面积合计占比或人数合计占比达到70%及以 上但不足100%，并同时满足以下条件的，可在要约收购 限期届满前30日内，经协商，向镇人民政府(街道办事处) 书面申请收购时限中止： (一)未收购部分属于集体土地； (二)集体经济组织已向人民法院提起收回该部分集体土地 的民事诉讼，且人民法院已受理。
两家或两家 以上报名企 业符合条件
召开股东大会或股东代表会议进行表决， 产生了超过三分之二股东或股东代表企业 投票数的企业，则确认其为前期服务商。
各企业获取 投票数不足 三分之二
选取第一轮投票数较多的两家企业进行第 二轮表决，第二轮表决票数较多的企业确 认其为前期服务商
前期服务商指引
村集体招引流程--集体决议阶段
·每季度向城市更新办报送工作进 度·
考核不及格的进行通报并限时3 个月内整改，逾期未整改到位的， 停止执行服务协议，且5年内不 允许再参与莞城街道的前期服务
商招商。
前期服务商指引
履约管理
前期服务商的股权能否转让？
前期服务商指引
履约管理
东莞市部分城市更新项目前期服务协议： 非经甲方同意，乙方不得擅自将相关的权利 义务转让给其他第三方，或是通过转让股权 的方式让其他第三方参与改造区域的前期工 作事宜，否则甲方有权终止服务合同，相关