思源经纪_南京天正滨江商业中心项目营销策略解决方案_121p_2011年

项目本体分析-问题思考
住宅楼栋朝向问题 本案住宅采取围合式规划，虽然保证了各个楼栋的观景效果，却产生出楼栋朝向问题， 项目2号楼为东西朝向，南京客户购买抗性大，给去化造成很大难度。
项目本体分析-问题思考
住宅楼栋噪音问题 本案北面1栋和南面2栋住宅皆沿主干道排布，道路车流量大，噪声影响明显；其余3 栋住宅紧邻学校，同样受噪音影响。
项目本体分析-区域分析
规划设计 本案的规划亮点为超大中心景观区，绿化率超过42%,充分满足居住的舒适度；通过巧妙布局， 满足客户快捷购物需求的同时实现商住互不干扰，保证居住的私密性。
住宅 地上
项目南北东三侧分布6幢18层高层住宅， 以中央景观区位核心，成围合式社区。 项目西侧沿月安街布置1-2层特色商业 中心大型景观水域、泳池，组团主题花 园 2600平米净菜超市
通达秦淮区、雨花台区，扬子江大道和江东中路北通鼓楼
区、下关区，南抵青奥村，过江隧道迅速切入江浦，轻松 通达南京各板块；
项目本体分析-区域分析
河西新城教育配套规划起点高，中学服务半径不大于1000米，小学服务半径不大于500米，全 部实行小班化教学。金陵中学河西分校、南师附中新城初中等一批名校已建成开学。南京外国 语学校河西分校、中华中学高中部等正处规划前期阶段； 依托河西整体教育规划，本案周边教育资源较为丰富， 更为突出的是本案周围的浓郁文化韵味。 本案紧邻金陵图书馆、艺兰斋。艺兰斋为中国最大私 人美术馆，馆藏众多孤本名画，其设计师为黑川纪章， 世闻名的荷兰阿姆斯特丹梵高美术馆新馆、日本东京 国家美术馆等均出自黑川纪章之手。金陵图书馆创立 于1927年（民国十六年），馆藏200多万册，具有鲜 明时代风格和人文蕴涵，是南京市知识信息枢纽和精 神文明建设的重要设施；
项目近期推广回顾
时间 2011-8-20/21 13/14 2011-8-10 2011-8-6 2011-6-11 2011-7-9 2011-6-25 2011-6-6 2011-6-6 2011-5-21 2011-5-21 2011-4-20 2011-4-9 2011-4-6 2011-4-15 2011-3-20 2011-3-12 2011-3-5 2011-1-23 2011-1-8 2010-12-25 2010-12-12 2010-12-11 2010-12-4 2010-11-26/27 2010-11-7 2010-11-5 2010-9-18 2010-9-4 2010-7-1 天正滨江2010至今营销活动汇总 内容 制作水果沙拉（小规模） 2号楼E1户型样板间公开 365看房团河西线看房 梦境探秘业主夜宴 天正滨江顶级豪车风赏大典 365看房团河西线看房 端午加推2个点购房优惠 端午节回馈老客户（赠送克莉丝汀和元祖蛋糕券） 365看房团河西线看房 加推3号楼楼王 推出7套特价房，单价降5000 奥迪A8车展，商铺、楼王首推 网络软文炒作，奥迪4S店进驻滨江商铺 网络软文炒作，商铺、楼王热销 工法样板间公开 2011天正滨江绿色春潮活动，派发环保袋 365看房团河西线看房 免费赠送名家书写春联 世界名表之夜（江诗丹顿、万国、朗格、芝柏等） “江南风怀·三百年文人翰墨”展览 “照”福，贵宾专场摄影沙龙 亲子活动日贵宾专场 “卡通世界，欢乐家园”亲子活动日 “天正滨江杯”业余高球排位赛 宝马全系试驾 小型秋冬季养生讲座 值台湾名品交易会之机派发邀请函，邀请客户品茶台湾下午茶 365看房团河西线看房 售楼处公开
所处的奥体滨江板块所在；
南部为规划预留的现代化居住、工作、休闲等设施用地； 西部为江心洲农业休闲旅游区；
项目本体分析-区域分析
河西CBD，——南京第二市级商业中心
河西CBD现状： 以发展金融产业、信息服务、行政、商务办公、旅游会展及相关配 套服务等商务功能为主，积极吸引企业公司管理总部、国内外金融 保险机构、中介服务机构入驻。。 目前，占地一平方公里的 CBD一期已全面建成，包括13个项目16栋 标志性建筑，总建筑面积 241 万平方米，全长 2000 米的中央绿轴， 将中央公园、行政广场、欧洲城(论坛新闻)商务广场三个景观绿化广 场及绿色景观带串联。 CBD工商注册企业数1300户，注册资本106
动总部大楼已施工至第十九层，省农村信用总部大楼已施工
至第七层，省交通银行已盖到20多层，国泰君安和江苏联通 已完成试桩，美国富顿的南京世界贸易中心大楼和中国香港 新鸿基的南京环球贸易大厦正进行前期施工。未来“地下城” 堪比新街口，南京国际博览中心将扩容。 CBD河西大街真正显示作为南京第二市级商业中心的作用， 辐射范围突破河西新城，覆盖全南京；
*资料来源：南京园林规划设计院
项目本体分析-区域分析
河西新城是南京新的立体交通枢纽，路网规划指标达到国家领先水平，网格式道路路口平均间 距为300－400米，中心区则达到了150米，人均道路用地达19.5平方米。由快速路、主干路、 次干路、支路构成，有5条地铁线经过，交通十分便利； 本案依托河西良好的交通规划，周边路网纵横分布，交通 通达性极佳。 轨道交通： 地铁 1 号线西延线、地铁 2号线在本案周边均设站点，分别 为绿博园站、兴隆大街站和奥体东站，本案距离绿博园站 仅350米，与主城区实现无缝链接。 路网交通： 本案周边路呈规整的纵横布局，应天大街、梦都大街快速
项目本体分析-产品分析
工艺、科技 建筑内外全方位极致的考究
外墙 屋面 门窗
全花岗岩无缝干挂，南京第一例此工艺 七道工序防水 XPS挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板屋面保温，为目前最理想 的屋面保温系统 德国旭格门窗系统，国际顶级一体化门窗
墙面 卫生间 安防 节能
岩棉保温板，防火、保温、吸引功能俱佳 四重防水 七重安防系统 三大节能体系
*资料来源：南京河西新城区开发建设指挥部官网
项目本体分析-区域分析
河西CBD绿轴，将高端商务办公区建在园林之中
CBD绿轴：
CBD商务绿轴地处河西中央商务区，是集商业、文化、休闲、
行政礼仪、集会、交流、服务等功能于一体的综合性景观带， 整个绿轴由中央公园、行政广场、欧洲城商业广场及绿洲景 观带串联而成。绿轴的特色是商务与商业的结合，除了着力 打造的景致景观外，还为商业、服务等功能预留了空间，是 一个绿树成荫、花木繁茂、鼓励步行、交往和休闲的商务社 区，是体现南京现代化城市形象的重要特征，与本案客户的 高端商务成功人士的形象相映衬；
*资料来源：南京河西新城区开发建设指挥部官网
地下部分由地铁、地下商业广场及地下停车库组成；
项目本体分析-区域分析
绿博园： 南京绿博园位于河西新城滨江风光带内，占地面积 54公顷，是2005年首届中国国际绿化博览会主会 场，绿博园以滨江绿色生态景观营造为主，遵循生 态、文化、人本与科技的设计理念，结合博览、科 普、环保、休闲、度假与旅游功能，配以适量的商 业服务、游赏设施，是大型城市绿色开放公园和现 代化新南京标志区,充分提升了整个河西新城的环境 品质。本案于绿博园仅隔扬子江大道，业主在家即 可享受绿色盛宴；
总建筑面积约94万平方公里，其中陆地面积56万
平方公里，洲及江面38万平方公里。 现有人口35万，规划人口60万。
*资料来源：南京河西新城区开发建设指挥部官网
项目本体分析-区域分析
本案所在的河西新城是南京唯一的计划先行于建设的区域，规划建设成南京城市新中 心和现代化新南京标志区。
河西新城规划： 河西新城规划高度统一，系统性强，规格标准高，整体定位为商务、商 贸、文体三大功能为主的南京城市副中心，居住与就业兼顾的中高档居 住区和以滨江风貌为特色的城市西部休闲游览地；新城区域功能划分明 确： 北部片区以居住区和科技园区为主体功能； 中部形成新区现代服务业聚集区、中高标准居住区、滨江休闲地与都市 产业园,包含河西CBD、奥体中心、绿博园等重点建设项目，亦是本案
项目本体分析-产品分析
户型 本项目户型配置纯粹，全部为170㎡以上的大平层户型，是南京市场上迄今为止唯一的纯大平层项目； 户型分析： 本项目全部户型均为大平层，面积 170-270 ㎡ 不 等 ， 分 为 170-190 ㎡ 面 积 段 的 三 房 和 220270㎡面积段的四房； 户型均方正通透，设计有观景大阳台，卧室带 飘窗设计，最大限度满足主人的观景需求，客 厅、餐厅大开间，极富空间感，方便宴客会谈， 展现主人的不俗品位与成就，是为顶级成功人 士量身定做的户型；
*资料来源：南京河西新城区开发建设指挥部官网
项目本体分析-区域分析
河西中央公园，绿博园，滨江公园共建“绿色河西，生态公园”——河西新城绿化覆盖率48%，人均绿地22 平方米，所有主干道两侧都建有20米宽绿带，次干道和滨河两侧各控制10米绿带，任意500米半径就有一处 公园、广场或街头绿地，是南京的又一城市绿肺。
商业 景观 超市
地下
车库
约310个地下车位，实现人车分流
项目本体分析-区域分析
景观园林——入口景观 本案入口景观设计层层递进，富有仪式感，让住户的每一次归家都备受尊崇；
入口半月形水景 第一层 入口广场 第二层 第三层 缓坡步道及精美雕塑 中央水景区
轻盈灵动的仪式前奏 渲染大气广阔感 营造庄严正式感 炼成磅礴气势
项目本体分析
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 指标 占地面积 总建筑面积 建筑控高 容积率 绿地率 建筑密度 车位配比 成交总价 楼面价 5.26亿元 7003元/㎡ 数量/比例 35764㎡ 75000㎡ 60m 2.1 42.6% 26%
项目本体分析-区域分析
本案位于奥体滨江板块，是河西新城规划中包含河西CBD、奥体中心、绿博园、滨 江公园等重点建设项目的河西新城中心区域。 河西新城概况： 河西新城位于南京西南，北起三汊河，南京秦淮 新河，西临长江夹江，冬至外秦淮河、南河，是 连接主城和江北的桥梁。
中央公园：
中央公园是河西十字型城市规划中的中心节点，是河西
地区的中心绿肺； 公园内景观精致，构思奇巧，下沉式广场让市民下了地 铁就能直达公园； 公园内小品棋布，水池晶莹，绿意盎然，空气清新。地 上部分除大面积的绿化、水面、铺装等软硬质景观外， 还有一些功能性建筑，如文化艺术中心、旅游资讯中心、
特色旗舰店、咖啡茶座等；
项目本体分析-产品分析
建筑 以新古典主义诠释建筑的经典恒久美学，以独有的“三段式”造筑保障建筑的极端严苛品质；
本案住宅筑造谨守严格对称的古典美学，整体均 衡，比例精确，同一元素按一定规律和原则重复 表现，富有韵律感和节奏感，同时拥有独有的 “三段式”造型，点下端基座敦厚庄重、中段主 题典雅内敛、上段顶层和檐口精致巧妙，给居住 者精妙的视觉享受。
项目本体分析-区域分析
河西中央公园，绿博园，滨江公园共建“绿色河西，生态公园”
滨江公园： 规划用地20公顷，依托原有滨江地形，强调江畔地
形的独特景观优势，营造开阔、自然、生态、休闲
的滨江景观区域。园内植物种植注重疏密有致，浓 密树荫和大面积草坪的相呼应，既为人群提供私密 和遮阳的空间，也为人们提供观赏江滩和享受阳光 的场所。滨江公园预计2014年建成使用，届时与 其紧邻的天正滨江业主将充分享受观景的乐趣与惬 意；
亿元，其中千万元以上企业12户。入驻企业员工约1.54万人，其中
金融高管 200 余人，金融海归人才 50 余人，本科以上学历人才 80%
*资料来源：南京河西新城区开发建设指挥部官网
以上；
项目本体分析-区域分析
河西CBD，——南京第二市级商业中心
CBD展望： CBD二期监视已全面启动，十四所大楼已交付使用，南京移
天正滨江营销策略解决方案
2011年8月
思源经纪·南京
PART 1 基本面观察
本体解读
PART 2 问题研判
综合观察
Байду номын сангаас
PART 3 营销策略
价值重构
PART 4 思源力量
企业简介
市场审视
客群洞察
关键因素导出
解决思路
推广策略
线下行动 销售力提升
经典案例
资源整合
本体分析
-基础数据 -区位分析 -产品分析 -问题思考
项目本体分析-产品分析
景观园林——中心景观 本案特别在项目中心区域设置超大水景主题园林，配以多重跌水景观，营造浪漫法式风范，给 客户的呈上视听感受盛宴；
本案景观设计由香港知名设计院贝尔高林精心策 完成，800 平米中央水景掩映在层叠错落的乔木 花草之间，给住户一个顶级私密花园，实现客户 住在公园的梦想。本案同时为各年龄层家庭成员 献上主题分明的组团花园，充分展现以人为本的 设计理念；