颂唐机构XXXX年徐州世茂鑫天地全案策划代理建议书88P.ppt.pptx

1、商铺整体持有率低。 2、前期商业定位混乱，市场口碑不佳。 3、周边道路整治及高架建设致使环境差，
影响项目形象。 4、路况不佳，交通拥堵成为常态。
1、老城区现有商业及未来新兴商 圈的形成都将加剧商业市场的竞争。 2、万达广场，绿地之窗等知名房企打造 的综合体将会分流本案客户。 3、随着商业市场发展的升温，国家有可能 出台新的政策实施干预。
谨呈：徐州世茂地产
徐州世茂鑫天地全案策划代理建议书
2012年12月
报告整体思路
1、审己 2、问市 3、猎客 4、深谋
透析项目 了解市场 寻找客户 解决之道
从本体出发寻找问题
项目位于何处？ 项目现状如何？ 项目属性界定？
1
审己
项目概况
项目位于徐州市城东云龙区内，周边景观资源充足，属“一城双核”规划中重要区域，发展前景较好。
项目现状分析
项目凭借世茂广场一期约8万㎡自持商业及两幢SOHO，积聚了市场人气，目前出售二期5栋独栋式商 铺，单套面积在70-400㎡之间，后续三期产品待售；从项目现状来看存在较多的不足之处，间接影 响了二期商铺的整体去化及项目整体形象。
一期 （自持商业、酒店式公寓尾盘在售）
世茂广场三期 （待售）
VS 公积金互贷也在越来越多的城市中推开：武汉在外地 用商贷购房也能提取住房公积金。沈阳、珠三角及湖南长株 潭等城市也加入到公积金异地互贷行列。住房公积金提取条 件也适当宽松。
湖南、湖北、安徽部分城市房产税试点低调推行；海南、广 州、杭州等地也均在为扩围房产税做准备。
政策影响——对全国商办市场的影响
5# 4#
3# 2#
1#
二期世茂鑫天地 （整体去化情况不理想）
SWOT分析
S 1、新老城区交界处，地理位置优越。
2、周边拥有大量居民区，消费需求旺盛。 3、品牌商户（大润发、Biblioteka BaiduFC等）的入驻， 具有一定市场影响力 4、世茂集团的品牌效应。 5、26万方的大体量商业综合体。
1、徐州经济发展迅速，人均收入可 观，消费需求旺盛。 2、东部新城的发展将进一步带动城市商业的 兴盛，本案将从中受益。 3、政策打压住宅，对商业项目是一利好。
住建部部长：限购政策短期内不会退出。 在十八大新闻
中心举行的记者招待会上，住建部部长姜伟新明确表示， 限购政策短期内不会退出。
人民日报：楼市调控短期内不可能松动。11月19日，《
人民日报》在题为“房价走势将趋于稳定”的述评文章中 断言：“今后一段时期，影响楼市走势的很多因素都有可 能发生变化，惟一确定的是，严厉的房地产市场调控政策 短期内不可能松动。”
位于城东云龙风景区 连接徐州新老城区
区域属性
项目位于中心老城和东部新城之间，取两者之长；区域内核心配套及景观资源离本案不超过8公里。
云龙湖
市中心
徐州火车站
2.9公里
4.2公里
云龙区政府
1公里 本案
5.2公里
徐州东站
8公里
四至交通
项目四至通达性好，郭庄路、东三环路是承接新老城区的主要干道，但周边由于高架施工，道路整 治等因素，使得交通拥堵成为常态；区域拥有多个公共站点，方便出行及与外域联系。
复兴南路
郭庄路 徐州铁路
兵马俑路 本案
东三环路
公交站点： 5路、49路、58路附、60路、65路、 71路、 72路、92路、93路、605路、608路
项目周边分析
项目一期以大润发为核心的商业体已运营，丰富了区域配套，但周边现有待拆迁厂房、民房及低端的 门面房，很大程度拖累本项目形象，且道路施工致使周围环境较差，造成整体档次较低的错觉。
多地出台公积金"新政" ，加重房价上涨预期：深圳从
9月28日开始就将住房公积金贷款由原来的80万元提高到90 万元；大连将首套房公积金贷款首付比例降至两成；从10月 20日起，武汉市民首次使用公积金买二手房，贷款最高限额 由40万元提高到60万元；昆明也将提高贷款最高额度，放宽 公积金贷款还款年限。
政策影响——对开发商的影响
各大开发商为规避风险已逐步转向商业地产开发，商业地产企业的增多也将加剧市场竞争，未来市场 机遇与风险并存。
保利地产：将全力冲刺商业地产领域。未来的3~5年间，将持有性商用物业的投资比例逐渐
增大到全部投资的30%。
宏观政策解读
官方说法一脉相承，维稳仍是调控的主要基调；部分地方政府出台新政刺激楼市，双方陷入深度博 弈。但在扩容房产税的问题上，地方与中央基本达成一致，政策焦点仍在住宅类物业。
中央政府、官方媒体
地方政府
国务院参事夏斌：房地产调控方向绝不会变。就是指坚
决打击投机炒房，加快社会保障房建设的方向不会变。关 于行政性的限购买房的措施在什么时候退出，关于税收、 市场的长效制度什么时候推出，取决于投资的替代和稳增 长的状况。
项目属性界定
交通通达性好，临近徐州核心商圈，成熟度高，但周边整体环境不佳，档次较低；未来依托以大润 发为核心的一期商业，配合二、三期多功能商业，打造与万达相呼应的一站式商业综合体。
市场背景研究及竞争市场分析
宏观政策背景下市场发展方向？ 城市不断发展所带来的机遇？ 从典型个案看房地产市场特征
2
问市
进入2012年，商办市场虽面临小幅盘整但整体稳升态势未改。整体商办市场投资信心逐步得到显现， 其良好的市场抗风险能力以及盈利能力受到投资者包括部分知名开发商的认可。
2011房地产开发投资额各物业类型占比
商品房销售分类增速
➢ 2011年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，达到9876.42亿元，同比增长36.17%，呈爆发式增长的态势； ➢ 2012 年1-10 月份，全国商品房销售面积78743万平方米，同比下降1.1%；其中，住宅销售面积下降1.2%，办公楼销售面积 增长6.0%，商业营业用房销售面积下降0.4%。 ➢ 2012年1~10月，徐州所在的中部地区房地产投资同比增幅16.4%，高于东部区域。是当前全国房地产投资发展的重点区域。
骆驼山
1
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狮子山楚王陵
1
3
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区域规划分析
项目辐射5公里范围内拥有近34万人口，现有商业难以满足其生活娱乐消费需求，本项目务必在原有 的业态、定位、形象、档次等基础上进一步升级，方能在市场上立足。
学区 近1万人口
居民区 近30万人口
风景区 近0.1万人口
世茂东都 近0.4万人口
本案
商贸物流建材市场 近2万人口