【世联地产】项目住宅项目定位及产品定位全案报告ppt课件

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地块内部平整，现状为零时建筑及设施，地块周边主要以中低档居住区和市 政道路，对项目品质提升有一定的外部影响，地块内外部无强势景观资源
地块内部
地块平整，目前作为零时建 筑和驾驶培训基地之用。
地块外部
地块周边多为中低档居住区， 地块西侧为城市主干道。
地块内部—地块平整
>沙坪坝版块：主要以区域内客户为主，其次为对子女 教育敏感的区县客户
>南岸版块：以区域内客户为主，部分南部区县客户； >杨、石、二版块：以区域客户内为主； >大、华、李、茶版块：以承接相邻区域价格溢出客户 和高端改善客户为主。
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合计：
地块面 积（亩）
113 5.7 5.55 7.95 22.2 32.7 18.6 12.15 23.85 241.7
容积 率 1.8 4.0 4.0 4.0 4.5 4.5 4.5 4.0 4.5
建筑面积 （㎡） 135540 15200 14800 21200 66600 98100 55800 32400 71550 511190
用地性质
商业 商业兼住宅 商业兼住宅 商业兼住宅
商业 商百度文库 住宅兼商业 住宅兼商业 住宅兼商业
一 期住宅总 建面 127350 平 方米，占 项目 总建筑面 积
511190平方米的25%，其建筑面积占到了项目总建筑面
积的四分之一，在整个项目中有着非常重要的地位。
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目标
产品建议
住宅产品打造； 住宅与商业之间的比例； 配套设置； 各种产品打造。
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企业或项目目标
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报告逻辑架构
一期住宅地块分析 核心问题界定
区域住宅竞争市场分析 项目发展战略方向与定位
项目物业发展建议
D
12400
4.5
55800
商住
E
15900
4.5
71550
商住
共计
28300
4.5
127350
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一期住宅规模占据项目总建筑规模的四分之一，关系着项目整体 开发战略及企业投资收益，在整个项目中有着非常重要的地位
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报告逻辑架构
一期住宅地块分析 核心问题界定
区域住宅竞争市场分析 项目发展战略方向与定位
项目物业发展建议
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核心问题
策略层面问题
►一期住宅用地整体定位？ ►一期住宅与项目整体之间的关系？
地块外部—市政道路
地块内部—临时建筑
地块内部—驾驶训练场
地块外部—中低档居住区
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地块外部—中低档居住区
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地块属性
项目中比重较大、无强势资源，但离区域城市核心板块更近的城市住宅
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报告逻辑架构
一期住宅地块分析 核心问题界定
区域住宅竞争市场分析 项目发展战略方向与定位
项目物业发展建议
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一期住宅用地位于项目南地块中，地块面积不大但容积率较高， 相对项目其他地块更靠近大坪石油路板块
高九路
>项目整体占地面积约240亩，建筑面积约52万方，开发 呈中等规模； >项目地块分散，高九路贯穿地块内部，难以形成聚集效 应；各地块用地性质有一定差异，商业、住宅等多种物 业类型复合；
地块名称
A38-1-1/07 B23-1-2/04 B24-5-2/03 B24-5-2/03 C16-6-1/05 D3-1/05 D3-2/03 D4-2/03 D4-10-2/02
项目竞争市场筛选：就区域内项目特征及主要客户构成来看，主 要竞争对手以君临盛世、恒大名都及万科锦城为主
>住宅占地面积不足3万平方米，整体规模不大，不具 备强势的规模效应；
>4.5的容积率，就城市住宅来讲属于偏高的，在重庆 普通城市住宅市场较为普遍，但对发展高品质存在一 定影响；
F
>住宅总建筑面积12.7万平方米，就项目所在的区域来
讲，横向比较本项目住宅规模较小，规模效应不明显。
G
地块编号 用地面积（㎡） 容积率 建筑面积（㎡） 地块性质
技术层面问题
►住宅产品打造； ►住宅与商业之间的比例； ►配套设置； ►各种产品打造。
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问题结构化分析
竞争
竞争市场供应环境
一期住宅用地整体定位
支撑
需求
需求市场环境
包含 一期住宅与项目整体之间的关系
协信高九路项目 一期住宅部分定位及产品建议报告
中原顾问事业部（重庆） ChongQing.11.2010
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项目竞争市场筛选：就重庆房地产市场特征，项目面临的竞争市 场更多是在区域内部
重庆房地产市场是典型的版块市场，因城市发展格局带来的房地产市场格局，呈现以各自为中 心、辐射周边区域客户，自成体系发展，相互之间直接影响不明显
三北区域版块
大
学
沙坪
城
坝版
版
块
块
石— 二版 块
杨家 坪版 块
华岩 版块
大渡 口版 块
渝中 版块
南岸 版块
李家 沱版
块
茶园 版块
主要房地产版块 主要客源辐射范围
重庆各个板块市场客户构成：
>三北区域：主要以区域内客户为主，辐射渝中及周边 区域吸引大量东部郊县客户置业；
>渝中版块：住宅市场客户以区域内客户为主，部分外 地投资客户；