房地产权属登记程序

房地产权属登记程序

依照法律的规定，土地和房屋的产权归属及变更都应当予以登记。土地登记程序，依照原国家土地管理局颁发的《土地登记规则》和《城镇地籍调查规程》办理。房屋登记程序依照建设部颁发的《城市房屋权属登记管理办法》办理。各类房地产产权登记的主要程序基本一致，大体有登记申请、房地籍调查、权属审核与公告、注册登记、核发（换发、更改、注销）房地产证书等几个阶段。

1．登记申请

按规定，房地产产权登记必须由权利人提出申请。申请内容包括房地申请人状况、房地权属状况和自然状况。

(1) 申请人

权利人为法人的，应使用法定名称，由其法定代表人申请；权利人为非法人的其他组织，应使用该组织依法登记的名称，由其代表人申请；权利人使用宅基地或为私房户主的，应使用其身份证件上的姓名申请；共有的房地产，应由共有人共同申请；房地权属变更涉及两个以上权利人的，应由权利人共同申请；房地产他项权利设定登记的，由相关权利人共同申请；华侨、外籍人士在国内的房产申请登记，须向居住国有公证机关申请公证，证明申请人的职业、住址和与国内代理申请人的亲属关系，而且该公证书须经居住国外交部指定的机构和我国驻该国使馆（或领事馆）认证。

(2) 代理申请

土地使用单位、个人或房屋所有人申请房地产权属登记的基本条件是：法人组织必须具备民事权利能力与民事行为能力。未按我国现行法律、法规成立的单位，不能承担法律责任，因而不能申请房地产权属登记；个人无民事行为能力或限制民事行为能力的，不能作为申请人。

法定申请人不能亲自办理登记申请手续的或无民事行为能力、限制行为能力人，可以委托代理人或由其法定代理人代为申请。代理是代理人在代理权限内，以被代理人的名义行使代理权，做出民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。委托代理是指代理人按照被代理人的委托行使代理权；法定代理是指代理人按照法律规定行使代理权；指定代理是代理人按照法院或指定单位的指定行使代理权。

在房地产登记中委托代理和指定代理应具有代理授权书。代理授权书是房地产登记中的重要法律文件，也是委托代理与指定代理关系的依据。凡是代理人在代理授权书范围内所做出的行为，均直接对被代理人发生效力。法定代理可以直接由代理人申请房地产登记，不再需要委托书。如父母作为未成年子女的法定代理人，代理子女办理房产买卖或权属登记，就不需要办理委托书。

(3) 申请期限

房地产总登记的期限，应在当地人民政府总登记公告规定的

期限内，一般为一个月。

以划拨方式取得建设用地的项目，应自项目竣工之日起一个月之内申请土地登记。以出让方式取得国有土地使用权的，应自交纳土地使用权出让金之日起一个月内申请土地登记。

新建的房屋，应当自房屋竣工之日起三个月内申请房屋所有权初始登记。房屋、土地权属发生转移的，应自事实发生之日起30日之内申请转移变更登记；用途、名称等其他内容发生变更的，应自事实发生之日起30日内，申请相应的变更登记，

设定房地产他项权利及房地产产权注销登记的，应自事实发生之日起30日内申请登记。

(4) 申请登记应提交的文件

申请登记应提交的文件包括：房地产登记申请表；法人资格证明、法定代表人身份证明或个人身份证明；委托他人代理申请的，应拉交授权委托收和代理人身份证明；房地产权属来源证明；其他必需的文件，如批准文件、合同、证明等。

房地产登记申请表为统一固定格式，一般有三种形式：国家土地管理局制作的《土地登记申请书》，用于土地权属登记；建设部制作的《房屋所有权登记申请书》，用于私有房产登记。此外，还有《房地权属登记申请书》等，主要是由实现两证合一、统一登记的部分省市使用。

2．房地籍调查

房地籍调查分为总登记房地籍调查和转移变更房地籍调查。

总登记房地籍调查与总登记的内容相适应，涉及内容广、规模大、工作复杂、技术要求高。转移变更房地籍调查是在总登记调查的基础上，为保持房地资料的现势性和权属状况在法律上的延续性，随着转移变更登记而进行的日常调查工作。

房地籍调查是具有法律意义的调查，可发分为权属调查和房地籍测量两部分。权属调查是查清每宗房地产的界址、位置、用途、利用状况和权属状况，并经产权人的认定，记录于《地籍调查表》或《房屋所有权登记申请书》、《房屋产权登记书》中。房地籍测量是根据调查确定的界址点、界址线和宗地草图，测绘房地籍图，以准确确定房地产的范围、界址、位置、形状，以及各种面积数据。

房地籍调查的成果是产权产籍管理的基础档案。在房地籍调查基础上所建立的计算机房籍地籍管理信息系统，不仅是产权管理的基础信息，而且也是城市管理、制定政策和科学决策的重要依据。

在房地籍调查界址认定过程中，需要产权人代表到现场指界。其程序为：发送指界通知书，现场指界核实，认定界址，核实房地用途和权利事项，如他项权利事项和共用状况等。在这一过程中，应遵循以下几点要求：

(1) 土地登记申请者接到指界通知书，须按通知书规定的时间到现场指界，由权属调查人员组织登记申请者和相邻宗地权利人认定界址界线，核实宗地权利人、实际用途及《土地登记申请审批

表》中的有关内容。

(2) 现场指界应由使用土地单位的法定代表有人或权利人出席，法定代表人或权利人不能出席的，应事前填写委托书，委托代理人出席指界。出席指界人应携带身份证或户口簿，供调查人员核实。共用宗地的多个申请者，均应派人出席指界，也可共同委托代表指界，并出具委托书。

(3) 界址的认定应由宗地及相邻宗地的使用者亲自到现场共同

指界。如无法或暂进不能到场指界，须在接到指界通知次日向调查登记部门写出书面申请，经同意后方可延期指界。

(4) 无故不出席指界者，以违法处理，一方违约抽席，依其毗邻宗地指界人所指界线确认；相邻双方均违约抽席，其界址由调查人员依现状按地方习惯确定。

(5) 指界人认定自己使用土地的界线后，应在《权属四至表》中签字盖章。认界后拒不签字盖章的，视同违约处理。

(6) 对有争议的界线，由调查人员现场调解，调解无效的按《土地权属争议处理暂行办法》的规定处理。

(7) 违约缺席或虽出席但拒不签字的，调查人员应将所确定的界线情况连同《违约缺席定界通知书》一并送交缺席者，如有异议，须在15日内提出重新划界申请，并负担重新划界的全部费用。逾期不申请，所确界线生效。

(8) 单位违法超占用地，应向所在区（县）调查登记部门写出情况说明；个人违法超占用地，亦应写出情况说明，交区（县）调