房地产权属登记程序

房地产权属登记程序
依照法律的规定，土地和房屋的产权归属及变更都应当予以登记。

土地登记程序，依照原国家土地管理局颁发的《土地登记规则》和《城镇地籍调查规程》办理。

房屋登记程序依照建设部颁发的《城市房屋权属登记管理办法》办理。

各类房地产产权登记的主要程序基本一致，大体有登记申请、房地籍调查、权属审核与公告、注册登记、核发（换发、更改、注销）房地产证书等几个阶段。

1．登记申请
按规定，房地产产权登记必须由权利人提出申请。

申请内容包括房地申请人状况、房地权属状况和自然状况。

(1) 申请人
权利人为法人的，应使用法定名称，由其法定代表人申请；权利人为非法人的其他组织，应使用该组织依法登记的名称，由其代表人申请；权利人使用宅基地或为私房户主的，应使用其身份证件上的姓名申请；共有的房地产，应由共有人共同申请；房地权属变更涉及两个以上权利人的，应由权利人共同申请；房地产他项权利设定登记的，由相关权利人共同申请；华侨、外籍人士在国内的房产申请登记，须向居住国有公证机关申请公证，证明申请人的职业、住址和与国内代理申请人的亲属关系，而且该公证书须经居住国外交部指定的机构和我国驻该国使馆（或领事馆）认证。

(2) 代理申请
土地使用单位、个人或房屋所有人申请房地产权属登记的基本条件是：法人组织必须具备民事权利能力与民事行为能力。

未按我国现行法律、法规成立的单位，不能承担法律责任，因而不能申请房地产权属登记；个人无民事行为能力或限制民事行为能力的，不能作为申请人。

法定申请人不能亲自办理登记申请手续的或无民事行为能力、限制行为能力人，可以委托代理人或由其法定代理人代为申请。

代理是代理人在代理权限内，以被代理人的名义行使代理权，做出民事法律行为。

被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。

委托代理是指代理人按照被代理人的委托行使代理权；法定代理是指代理人按照法律规定行使代理权；指定代理是代理人按照法院或指定单位的指定行使代理权。

在房地产登记中委托代理和指定代理应具有代理授权书。

代理授权书是房地产登记中的重要法律文件，也是委托代理与指定代理关系的依据。

凡是代理人在代理授权书范围内所做出的行为，均直接对被代理人发生效力。

法定代理可以直接由代理人申请房地产登记，不再需要委托书。

如父母作为未成年子女的法定代理人，代理子女办理房产买卖或权属登记，就不需要办理委托书。

(3) 申请期限
房地产总登记的期限，应在当地人民政府总登记公告规定的
期限内，一般为一个月。

以划拨方式取得建设用地的项目，应自项目竣工之日起一个月之内申请土地登记。

以出让方式取得国有土地使用权的，应自交纳土地使用权出让金之日起一个月内申请土地登记。

新建的房屋，应当自房屋竣工之日起三个月内申请房屋所有权初始登记。

房屋、土地权属发生转移的，应自事实发生之日起30日之内申请转移变更登记；用途、名称等其他内容发生变更的，应自事实发生之日起30日内，申请相应的变更登记，
设定房地产他项权利及房地产产权注销登记的，应自事实发生之日起30日内申请登记。

(4) 申请登记应提交的文件
申请登记应提交的文件包括：房地产登记申请表；法人资格证明、法定代表人身份证明或个人身份证明；委托他人代理申请的，应拉交授权委托收和代理人身份证明；房地产权属来源证明；其他必需的文件，如批准文件、合同、证明等。

房地产登记申请表为统一固定格式，一般有三种形式：国家土地管理局制作的《土地登记申请书》，用于土地权属登记；建设部制作的《房屋所有权登记申请书》，用于私有房产登记。

此外，还有《房地权属登记申请书》等，主要是由实现两证合一、统一登记的部分省市使用。

2．房地籍调查
房地籍调查分为总登记房地籍调查和转移变更房地籍调查。

总登记房地籍调查与总登记的内容相适应，涉及内容广、规模大、工作复杂、技术要求高。

转移变更房地籍调查是在总登记调查的基础上，为保持房地资料的现势性和权属状况在法律上的延续性，随着转移变更登记而进行的日常调查工作。

房地籍调查是具有法律意义的调查，可发分为权属调查和房地籍测量两部分。

权属调查是查清每宗房地产的界址、位置、用途、利用状况和权属状况，并经产权人的认定，记录于《地籍调查表》或《房屋所有权登记申请书》、《房屋产权登记书》中。

房地籍测量是根据调查确定的界址点、界址线和宗地草图，测绘房地籍图，以准确确定房地产的范围、界址、位置、形状，以及各种面积数据。

房地籍调查的成果是产权产籍管理的基础档案。

在房地籍调查基础上所建立的计算机房籍地籍管理信息系统，不仅是产权管理的基础信息，而且也是城市管理、制定政策和科学决策的重要依据。

在房地籍调查界址认定过程中，需要产权人代表到现场指界。

其程序为：发送指界通知书，现场指界核实，认定界址，核实房地用途和权利事项，如他项权利事项和共用状况等。

在这一过程中，应遵循以下几点要求：
(1) 土地登记申请者接到指界通知书，须按通知书规定的时间到现场指界，由权属调查人员组织登记申请者和相邻宗地权利人认定界址界线，核实宗地权利人、实际用途及《土地登记申请审批
表》中的有关内容。

(2) 现场指界应由使用土地单位的法定代表有人或权利人出席，法定代表人或权利人不能出席的，应事前填写委托书，委托代理人出席指界。

出席指界人应携带身份证或户口簿，供调查人员核实。

共用宗地的多个申请者，均应派人出席指界，也可共同委托代表指界，并出具委托书。

(3) 界址的认定应由宗地及相邻宗地的使用者亲自到现场共同
指界。

如无法或暂进不能到场指界，须在接到指界通知次日向调查登记部门写出书面申请，经同意后方可延期指界。

(4) 无故不出席指界者，以违法处理，一方违约抽席，依其毗邻宗地指界人所指界线确认；相邻双方均违约抽席，其界址由调查人员依现状按地方习惯确定。

(5) 指界人认定自己使用土地的界线后，应在《权属四至表》中签字盖章。

认界后拒不签字盖章的，视同违约处理。

(6) 对有争议的界线，由调查人员现场调解，调解无效的按《土地权属争议处理暂行办法》的规定处理。

(7) 违约缺席或虽出席但拒不签字的，调查人员应将所确定的界线情况连同《违约缺席定界通知书》一并送交缺席者，如有异议，须在15日内提出重新划界申请，并负担重新划界的全部费用。

逾期不申请，所确界线生效。

(8) 单位违法超占用地，应向所在区（县）调查登记部门写出情况说明；个人违法超占用地，亦应写出情况说明，交区（县）调
查登记部门，由调查登记部门按有关规定处理后再予确权。

3．权属审核与公告
（1）权属审核的依据、原则
权属审核的判断房地产登记申请是否成立的依据。

申请能够成立的，予以注册登记。

因此权属审核须坚持以事实为依据，以法律为准绳和重书证的原则。

达到"权属合法、面积准确、界址清楚"三项标准的房地产，给予确定权属。

（2）权属审核的内容
权属审核的内容，包括对申请人的审核、对房地产自然状况和权属状况的审核。

对登记申请人的审核，是对房地产权利人和申请人资格的审核。

审核范围包括：权利人是否具有民事权利能力和民事行为能力，是否具有使用土地或拥有房地产的资格，确认权利人存在的可靠性等；申请人是否具有完全的民事行为能力，是否为合法的代表人，委托代理的手续是否齐全。

对房地产自然状况审核，即对房地坐落、界址、面积、房屋、质量、结构、层数、土地等级、用途、限制条件、容积率及建筑密度等的审核。

（2）权属审核的程序
房地产权属审核的程序为：初审、审核、公告和批准。

初审和审核是两个不同级别的审核，其审核内容是一样的，初审在前，它是全面、细致的审核，填写的意见为具体的、建议性的。

审核属于政策性的审核，其意见是结论性的，包括对初审所提处理意见的认可与否。

公告是房地产管理部门将房地产登记申请审核结果采取告
示的形式向社会征询意见的一种方式。

权利人可以通过公告，了解房地产权利是否得到保护、是否受到损害。

同时，房地产权利人在对审核结果存在异议时，可以申请复查，要求登记部门对存有异议的内容进行重新审核。

公告的内容为拟准予登记的房地使用者、拥有者、他项权利者的名称、地址、权属性质、房地产的面积、坐落、有关权益者对登记申请审核结果提出异议的期限、方式及受理机关等。

房地产登记申请审核结果的公告期满，房地产权益者对公告内容未提出异议的，审核人员填写审核意见后，报批准机关批复。

批准是房地产登记主管机关对登记审核结果的最后认定。

土地登记的批准机关是区、县级以上人民政府，房屋登记批准机关为政府的房屋主管部门。

批准人员通过签署《土地登记审核表》或《房屋所有权登记申请书》、《房屋产权登记书》中相关栏目的批准意见，确认是否准予登记。

4．注册登记、颁发证书
在我国，注册登记是一种行政行为，同时又具有严格的法律意义。

一经登记，房地产权利即产生法律效力，不得随意更改。

（1）注册登记。

这项工作主要是填写《土地登记卡》、《土地归户卡》或《房屋登记表》、《户卡》，并组装登记簿和归户册。

房屋、土地登记簿是房屋土地产权的法律根据。

房地产登记簿记载的内容，包括房地产的基本状况、房地产权利人的状况及房地产权属状况等。

房、地登记簿具有官方性、公开性、持久性三大特点。

所谓官方性，指登记簿只能是由政府专门机构通过特定程序制作的官方文献，而不是随意制作的文件。

所谓公开性，指登记簿可以向社会公开，准许人们通过一定的程序查询。

申请人提供的资料必须是公开的、有证明力的资料。

所谓持久性，指登记簿必须长期保存，不得由任何面关销毁，这是由房地产产权登记的法律性质决定的。

（2）颁发房地产产权证书。

房地产产权证书是房地产登记簿的外在表现形式。

颁发证书，是指房地产管理部门根据注册登记结果，缮制房地产产权证书，并颁发给房地产权利人。

颁发证书的程序是：缮证-通知权利人-验证-填写证书签收簿-发证。

缮证，即依据房地产登记簿缮制产权证书。

通知，即向产权人送发领证通知。

领证通知内容包括领证人名称、领证时间、地点、形式、领证人应携带的证明文件、《房地登记收件单》等。

委托他人代为领取的，应办理代领手续。

验证，即发证机关对领证人提交的证明文件进行检验。

发证，即经验证无误的，收回房地产登记收件收据，领证人在证书签收簿上签字后，领取产权证书。

属于转移变更登记，地址、名称变更登记的，需换发房地产产权证书。

属于用途变更登记的，需更改房地产产权证书。

属于注销登记的，收回房地产产权证书，予以注销。

（3）房地产产权证书的种类
根据1995年国家土地局颁布的《土地登记登记规则》，土地权属证书分为四种，即国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地证书分为三种，即房屋所有权证、房屋共有权证和房屋他项权下。

此外，在实现两证合一的一些地区，有房地产权证、房地共有权证，以及房地他项权利证。

也有的实行两证合一的地区采用国际上较为通行的做法，统一叫做土地产权证。

其主页记载土地产权状况，分页记载地上建筑物分幢分号内容。

5．关于登记顺序
登记顺序，指房地产产权在产权登记簿上以登记时间先后所占据的位置。

根据不动产的性质，一切不动产客体上均可以承担多个性质不同的不动产物权。

如一宗土地上，可以同时存在所有权、使用权和多种不同目的的用益权、地役权、租赁权、抵押权等。

这些权利能否得到实现，取决于所处的登记顺位。

这些权利在登记簿上按登记的顺序排列。

每一个权利所占据的位置，就是该权利的顺位。

顺位的法律意义是：优先顺位的权利对后续顺位的权利有绝对排斥的效力。

具体表现为，优先顺位的权利优先实现；后续顺位的权利不得有妨害优先顺位权利的内容，否则后续顺位的权利无效。

但是登记顺位对所有权没有决定意义。

因为所有权为完全物权、充分物权，根据其性质，不但一个物上排斥两个所有权，而且对一切权利都具有优先效力。

所以，顺位只是对不动产的限制物权，即不动产用益物权和抵押权具有决定性意义。

我国的国有土地使用权就不动产限制物权。

如按照确权原则，一宗土地若发生再次划拨，则以后划拨为准，这是在没有实行土地登记的情况下的做法。

如果进行了土地登记，先前划拨土地的权利人登记后，若不进行变更登记，后次划拨应属无效。

依照法律程序认定的顺序，政府行为也不能更改。

顺位登记在房地产抵押中的重要意义则更为突出。

6．关于预登记
预登记从法律意义上讲，是为保全房地产的请求权而进行的登记。

《土地登记规则》规定，划拨土地的建设项目，建设单位应在取得《建设用地批准书》之后30日内申请办理土地预登记。

根据《中华人民共和国土地管理法》规定，建设用地应在建设项目竣工之后申请土地登记。

在此之前，由于取得了《建设用地批准书》及其他征用、划拨手续，应该说具备了取得土地使用权的先决条件。

但是由于大中型工程建设周期长、抑或有征而不用和改变项目性质、用途等现象，因此，这时并不能确定其土地使用权。

土地预登记能够保全其土地使用权的请求权。

商品房预售以及期房抵押之前，均应进行预登记。

期房不进行预登记而设立抵押权的，在法律上是不能成立的。

商品房预售进行预登记，可以
保护买卖双方利益，减少纠纷。

商品房预售许可证，不能代替预登记，二者根本就是两个不同的概念，具体到某一买方与卖方，预售许可证并无保护的意义。

预登记具有两方面作用：（1）保全作用。

如在房产买卖合同成立之后和房产转移之前，虽然现房产权利人承担于将来转移房产的义务，但因合同没有对抗第三人的效力，买卖能否成效以及能否按合同约定的条件成交，都未可知。

而进行预登记之后，现房产权利人一旦违背预登记而加以变更，其行为为无效，对方的请求权因而得到保全。

（2）顺位保全作用。

预登记在保全实体权利的同时，还保全了请求权人取得权利的有利顺位，即排斥后续登记。