土地增减挂钩

土地增减挂钩

土地增减挂钩,以下简称挂钩,是指依据土地利用总体规划～将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块,即拆旧地块,和拟用于城镇建设的地块,即建新地块,等面积共同组成建新拆旧项目区,以下简称项目区,～通过建新拆旧和土地整理复垦等措施～在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上～最终实现增加耕地有效面积～提高耕地质量～节约集约利用建设用地～城乡用地布局更合理的目标。

简介:城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩～是指依据土地利用总体规划～将若干拟复垦为耕地的农村建设用地地块,即拆旧地块,和拟用于城镇建设的地块,即建新地块,共同组成建新拆旧项目区～通过建新拆旧和土地复垦～最终实现项目区内建设用地总量不增加～耕地面积不减少、质量不降低～用地布局更合理的土地整理工作目标。通过科学实施“挂钩”试点项目～不仅缓解了用地压力～促进了经济发展～而且有力支持了新农村建设～走出了一条依法管地、科学用地、和谐发展的新路子。

作用:从整个宏观效果来看～土地增减挂钩有这样的作用:有大量集体建设用地远没有得到充分利用～在城乡统筹的方略下～可以做到既通过保护耕地直接保护农业～又充分利用城乡建设用地发展工业和城市、最后间接刺激农业的发展。

容积率是指在城市规划区的某一宗地内～房屋的总建筑面积与宗地面积的比值～分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率～即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低～也反映了地价水平的差异。

所谓“容积率”～是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说～容积率决定地价成本在房屋中占的比例～而对于住户来说～容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高～容积率较低～建筑密度一般也就

较低～发展商可用于回收资金的面积就越少～而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度～还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区～高层住宅容积率应不超过5～多层住宅应不超过3～绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制～并不是所有项目都能做得到。

公式:总的建筑面积 / 总的占地面积一般来说～容积率越低越好。一、容积率的内涵及其特性

容积率是指在城市规划区的某一宗地内～房屋的总建筑面积与宗地面积的比值～分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率～即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低～也反映了地价水平的差异。因此～容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标～也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性:

(一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元～是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地～其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下～才能反映土地的具体利用强度～宗地间才具有可比性。

(二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具

体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同～且对单个房屋来说各层建筑面积相等时～三者之间的关系可表示为:R,C〃H～此种情况下～建筑层数与容积率成正比例关系。

(三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发～建设房屋。

房屋的单方开发成本,房屋单方造价，楼面地价，税，费

楼面地价,宗地总价,宗地内允许总建筑面积,土地单价,容积率

因此～楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。

(四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下～提高容积率可以提高土地的利用效益～但建筑容量的增大～会带来建筑环境的劣化～降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调～城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。

绿肥,green manure,是用作肥料的绿色植物体。绿肥是一种养分完全的生物肥源。种绿肥不仅是增辟肥源的有效方法～对改良土壤也有很大作用。但要充分发挥绿肥的增产作用～必须做到合理施用。按其来源分为栽培绿肥和野生绿肥。

按植物学分为豆科绿肥和非豆科绿肥。

种植季节分为冬季绿肥、夏季绿肥和多年生绿肥。按

按利用方式分为稻田绿肥、麦田绿肥、棉田绿肥、覆盖绿肥、肥菜兼用绿肥、肥饲兼用绿肥、肥粮兼用绿肥等。

按生长环境分旱地绿肥和水生绿肥。

绿肥的作用很多:(1)为农作物提供养分～其养分含量～以占干物重的百分率计～氮(N)为2,，4,～磷(P2O5)为0.2,，0.6,～钾(K2O)为1,，4,～豆科绿肥作物还能把不能直接利用的氮气固定转化为可被作物吸收利用的氮素养分,(2)有机碳占干物重的40,左右～施入土壤后可以增加土壤有机质～改善土壤的物理性状～提高土壤保水、保肥和供肥能力,(3)可以减少养分损失～保护生态环境,(4)可改善农作物茬口～减少病虫害,(5)提供优质饲草～发展畜牧业。一些绿肥还是工业、医药和食品的重要原料。绿肥的种类很多～根据分类原则不同～有下列各种类型的绿肥:

(1)按绿肥来源可分为:?栽培要肥～指人工栽培的绿作物,?野生绿肥～指非人工栽培的野生植物～杂草、树叶、鲜嫩灌木等。如

(2)按植物学科可分为:?豆科绿肥～其根部有根瘤～根瘤菌有固定空气中氮素的作用～如紫云英、苕子、豌豆、豇豆等,?非豆科绿肥～指一切没有根瘤的～本身不能固定空气中氮素的植物～如油菜、茹菜、金光菊等。

(3)按生长季节可分为:?冬季绿肥～指秋冬插种～第二年春夏收割的绿肥～如紫云英、苕子、茹菜、蚕豆等,?夏季绿肥～指春夏播种～夏秋收割的绿肥～如田菁、柽麻、竹豆、猪屎豆等。

(4)按生长期长短可分为:?一年生或越年生绿肥～如柽麻、竹豆、豇豆、苕子等,?多年生绿肥～如山毛豆、木豆、银合欢等。?短期绿肥～指生长期很短的绿肥～如绿豆、黄豆等。

(5)按生态环境可分为:?水生绿肥～如水花生、水戎芦、水浮莲和绿萍,?旱生绿肥～指一切旱地栽培的绿肥,?稻底绿肥～指在水稻未收前种下的绿肥～如稻底紫云英、苕子等。

绿肥是我国传统的重要有机肥料之一～发展绿肥有如下好处:

(1)来源广～数量大。由于绿肥种类多～适应性强～易栽培～农田荒地均可种植,鲜草产量高～一般亩产可达1000，2000公斤～此外～还有大量的野生绿肥可供采集利用。

(2)质量高～肥效好。绿肥作物有机质丰富～含有氮、磷、钾和多种微量元素等养分～它分解快～肥

稻谷、小麦9，10公斤。效迅速～一般含1公斤氮素的绿肥～可增产

(3)改良土壤～防止水土冲刷。由于绿肥含有大量有机质～能改善土壤结构～提高土壤的保水保肥和供肥能力,绿肥有茂盛的茎叶覆盖地面～能防止或减少水、土、肥的流失。

(4)投资少～成本低。绿肥只需少量种子和肥料～就地种植～就地施用～节省人工和运输力～比化肥成本低。

(5)综合利用～效益大。绿肥可作饲料喂牲畜～发展畜牧业～而畜粪可肥田～互相促进,绿肥还可作沼气原料～解决部分能源～沼气池肥也是很好的有机肥和液