住宅楼项目定位建议

5号地项目定位建议
一 市场研究部分 周边楼盘调查及分析 1、天鹅花园丽景国际 天鹅花园丽景国际是由东营新邦房地产开发有限责任公司建设的。该项 目位于东营市东城北一路与东二路交叉路口（向东300米），该项目总 用地面积285800平方米，总建筑面积213740平方米，地块内有两处油 井，是一个多层与小高层住宅组合的混合项目，属“5＋1”带阁楼的多 层住宅结构。分期开发，目前四期，一期交房，二期封顶、三期已售 罄、四期10月22日开盘。 面积区间：104平米—150平米， 户型配比：104平米，两室两厅一卫（15％），126平米，三室两厅一卫 （20％），134平三室两厅两卫（40％），147平米，三室两厅两卫 （25％）。 该项目交付标准：毛坯房， 结构：属框架结构，立面以高档面砖为主，局部刷涂料变化形式表现。 一层设计有车库和储藏室，比例4：6；车库销售价格为：5-6万/个；储 藏室1080元/个起。 物业费为：0.4元/平米（多层），0.7元/平米（小高层） 层 高：3米； 配套：智能化物业管理系统，小区围墙红外线监控系统，出入口管理系 统，闭路电视监控系统，楼宇对讲系统，家庭安防及报警系统，背景音 乐系统，停车管理系统。室内配套包括铝合金门窗，彩铝＋中空玻璃； 楼梯间地面贴石材及铁艺扶手，室内地面为水泥砂毛地面，厨房卫生间 地面墙面均为毛面，灯具为普通日光灯，开光，插座均已经安装好，地 热采暖，并免费赠送太阳能； 会所规划部分：面积和功能待定。 商业配套：规划有两栋3层的商业商业楼，物业的周边建有物业管理用
销售电话
商
楼
盘 地
东二路与沂河路交汇处
址
代理商
8312222 /
承
建 单
凉山建筑公司
楼盘类型
多层、别墅
位
楼
盘
总
24栋多层
物业公司
众成物业
栋
数
占
地 面
208亩
建筑面积
10万余平
开盘 栋数
积
13栋
户 数
900多户
开盘户数
480多
容积 率
0.79
一期交房、
结 构
框架砖混
开盘时间
2005.9.22
工程 进度
84
136
㎡
优惠 一次性99折、按揭无优惠
畅销单位及 洋房：180㎡。原因：一层赠送花园，开间8.2米的超 原因 大横厅设计，卧室、工人房、多功能室、储藏室功能 分区明确、中西餐厅分离使居家生活丰富多彩，大面 积外飘窗使室内生活更具情调
6、新新家园
楼 盘 名 称
新新家园
开 发
山东众成房地产开发公 司
2*2
3*2*1
3*2*2
4*2*2
其他
户型 分析
面 积
套 数
面积
套 数
面积
套数
面 积
套 数
面积
套数
82
60
105120
210
115140
210 156 20
优惠 一次性付款20元/平米,按揭无优惠.
畅销
单位 及原
所有户型已全部售完,主要客户群是油田职工.
因
8、国际新城 楼盘名称
国际新城
开发商
胜宏置业
畅
销
单 位 及
205㎡：大客厅、空间感好，采用动静分离，主要是在东 营还没有与之竞争的户型
来自百度文库
原
因
4、凤凰国际
楼盘名称
凤凰国际
开发商
东营昌浩房地产开发有 限公司
销售电话
8090666
8090777
楼盘地址
东营市东城北一路与东 三路交汇处
代理商
/
承建单位
江苏三兴
普通住宅、别墅、 楼盘类型 洋房（情景、宽
约 90
优 惠
一次性付款97折,按揭80元/平米
畅 销 单 畅销户型是130型和150型,在开发的户型中这两种户型较小,总 位 房款较少,户型布局较好,大客厅,大卧室,,大视野,采光和通风 及 好,充分体现业主的尊贵身份. 原 因
景）
楼盘总栋数
80多栋
物业公司 第一太平戴维斯
占地面积 420亩 建筑面积
28万
开盘栋 数
40多栋
户数
/
开盘户数
1000多户 （1、2期）
容积率
0.8
结构
框架
开盘时间
一期 05.9.22
二期 06.5.10
一期三、四 工程进 层
度 二期未动工
销售情况 80%
交房标准
毛坯
交房时 间
一期07.2
主力户型 楼层
因
7、胜大花园
楼盘 名称
胜大花园
开发 商
楼盘 地址
胜大置业有限公司
东二路以西,北一路 以北
销售电话 代理商
8363999 无
承建 单位
金辰建设,胜利建安
楼盘类型
多层,别墅
楼盘
总栋
45
数
物业公司
胜大物业
占地 面积
920亩
建筑面积
26万
开盘 栋数
25
户数 1600 开盘户数
800
容积 率
0.8
结构 框架
2900
2900 2900 2850
储藏室 多层： 车库
未定 阁楼
/
1080洋
房：1200
2*2 3*2*1 3*2*2 4*2*2 5*2*2
面积
套 数
面积 套数 面积
套数
面积
套 数
面积 套数
户型分析
多
层：
多 层： 110 ㎡
60
120 ㎡花 园洋 房
60\40
160 ㎡洋 房
110
180260 ㎡洋 房
房。 销售周期及销售进度：销售周期预计将会持续3年。 销售价格：住宅销售均价为2300元/平米。 成交客源分析：50%以上为油田职工，40%为当地私营业主及企事业职工 购买，10%为外地及投资者购买。 周边生活配套：由于社区临近东营市直经济适用房，周边配套相对比较 齐全，油田三中，四中，九年义务教育学校，众成都市广场。 项目评价：该项目是东营市东城最大的一个多层在售项目，是一个在政 策之后开盘的楼盘，项目临近北一路，靠近东城市直经济适用房片区， 地理位置佳，该项目的地块内有三处油井，景观设计上对该部分做了细 致的处理，将该部分的油井地上部分的机器做了更换，减少了占地面 积，也大大的降低了噪音的影响，将这一部分做成了一个类似小品的景 观。 2、海通骏景
结 构
框架
开盘 时间
金辰聚豪苑
销售电话
8098666/8098777
代理商
无
楼盘类型
小高层
物业公司
金辰建设
8万平 300左右 05.10
开盘栋数
8
容积率 工程进度 已封顶
销
售 情
75%
况
交房 标准
厨卫简装
交房时间 06.8
主
力 130- 所占 户 150 比例
70%
型
销售状况
150型 已售 完
楼 层
面积
套数 面积
套 数
面积
套 数
80-
100-
130-
130- 40-
90
130
160
160
50
优惠 一次性94折、首付50%（96折）、首付30%（98折）
一期所开户型一层有院，客户比较喜欢、层层退台。 畅销单位及
原因 二期所开户型小户型40-80-90都有，户型较小价格适中 总价较低，迎合了客户的需求
3*2*2 4*2*2 其他
户 面积 套数 面积 套 面积 型
套 数
面套 面 积数 积
套 数
分 析
8796㎡
90
111 121 124127
80 80 140
144147
90
/
/
/
/
优 现房总房款可优惠2000元/户，二期每平方优惠40元/㎡， 惠 另外总房款优惠2000元
畅 87-96㎡是因为面积小房款少，市场存量较少，纺织厂、 销 化工厂的工作人员及明月市场的做小生意的对此房型较为 单 认可。111-121㎡的3*2*1房型结构相对较为合理，无浪费 位 面积，且联通公司及东城南区的在此购房的也较多，还有 及 职业学院的教师对这样的房型也较满意 原
5、万达高尔夫花园 楼盘名称
万达高尔夫花园
开发商
万达房地产 销售电话 8058888 8057777
楼盘地址 东城莒州路与南一路 交汇处
代理商
深圳安佳置业
承建单位
桓台、江苏
楼盘类型 多层、小高层、花 园洋房
楼盘总栋数 16栋、500户（一 物业公司 期）
未定
占地面积 350亩 建筑面积
24万
开盘栋 数
2400
右
2100
储藏室 998
车库
48000- 阁楼 5：1400
68000
6：1300
2*2
3*2*1 3*2*2 4*2*2 其他
户型分析
面积
套数 面积 套数 面积 套数 面积
套 数
面积 套数
90
230
104113
150
112129
150
138147
72
/
/
优惠 一次性付款98折、按揭99折
畅销单位 所在地理位置较好，价格适中，户型设计比较合理， 及原因 东城居住人群工薪阶层较多，房款不超过30万的，有
销售电话
楼盘地址
北一路以北,东三路以 东
代理商
7766966 无
承建单位 富海建安,广饶天华 楼盘类型
多层
楼盘总栋数
27
物业公司
胜宏置业
占地面积
300亩
建筑面积
8万平米
开盘栋 数
27
户数
600 开盘户数 600 容积率 0.8
结构
砖混
开盘时间
未定
工程进 部分封顶 度 部分二层
销售情况
80%
交房标准
（一、二 期）600
容积率
1.037
结构
框架
开盘时间
05.8.13
工程进 度
一、二期封 顶， 三期
未开发
销售情况
85%
交房标准
厨卫精装
交房时 间
一期06.11 二期07.5
主力户型 楼层
90 一楼
所占比例 二楼
40% 三楼
销售状况 95%
四楼
五楼
价位
2200
2300-2400
2300- 2200左
楼盘名称
海通骏景
开发商
山东海通地产有限责 任公司
销售电话
8368788
楼盘地址 北一路路北，锦华小 区对面
代理商
/
承建单位 胜中建设、天奇建 楼盘类型 普通住宅、小高层 设、天华、凯泽
楼盘总栋 数
31栋
物业公司
海通物业
占地面积 9.44886万 建筑面积
100600平 开盘栋
米
数
17栋
户数
1100
开盘户数
2栋
积
户 数
144户
开盘户数
48户 容积率 0.42
结 构
框架
开盘时间
2006.5.2
工程进 度
全部封顶
销
售 情
30%
况
交房标准
毛坯
交房时 间
2006.7.30
主 力 户 型
复式 205㎡ 4*2*2
所占比例
60%
占总销售 销售状况 的20%
楼 层
一楼
二楼
三楼 四楼 五楼+阁
价 位
2600
2600
二期封顶 三期420户
未定
销
售 情
89%
交房标准
初装修
交房 时间
2006.7.30
况
主
力 户
111-120㎡ （3*2*1）
所占比例
35%
销售 状况
80%
型
楼 层
一楼
二楼
三楼 四楼 五楼+阁楼
价 位
2208
2248
2248 2088 2346
储
藏
988
室
车库 4.5-5.5万 阁楼 1080
2*2
3*2*1
套 数
面积 套数
90
30
110120
150
135
300
150 120
优惠
无
畅销单位及 135平米三室两厅两卫 原因 主要客房群是油田的,135平米户型设计更合理.
9、金辰聚豪苑
楼 盘 名 称
开 发 金辰建设
商
楼
盘 地
东三路509号
址
承
建 金辰第一项目
单
部
位
楼
盘
总
8
栋
数
占
地
建筑
面
面积
积
户 300左 开盘 数 右 户数
的客户还是勉强接受，所以面积在100㎡左右的户型是 最畅销的。
3、富贵园 楼
盘
富贵园
名
称
开
发
富邦地产
销售电话 8055077 8055099
商
楼
盘 东城沂河路92号（怡
地
和家园西邻）
代理商
/
址
承
建 单
江苏、凉山
楼盘类型
位
复式
楼
盘
总
6栋
物业公司
富邦物业
栋
数
占
地 57000 面㎡
建筑面积
24000㎡
开盘栋 数
一楼
二楼
三楼
四楼/五楼 六-十二 楼
价 位
2380
2480
2780
2880-2980 3080
储 藏无 室
车库
7.9万/个
阁楼
无
2*2 3*2*1
3*2*2
4*2*2
其他
户 型 分
面 积
套 数
面 积
套 数
面积
套 数
面积
套面套 数积数
析
130/151/168/171
约 210
220270/185.35
厨卫简装
交房时 间
07.4
主力户型 楼层
135 一楼
所占比例 二楼
50% 销售状况 90%
三楼 四楼
五楼
价位
2100
2280
2280 2000 1800
储藏室
900
车库
5万/6 万/6.5万/ 阁楼
7万
930-1080
2*2
3*2*1 3*2*2 4*2*2 其他
户型分析
面积 套数 面积 套数 面积 套数 面积
12栋
户数 1500户 开盘户数 380户 容积率 1.05
结构
框架 开盘时间 05.11.15 工程进 已封顶 度
销售情况 30%左右 交房标准
毛坯
交房时 间
2006.7
主力户型 花园洋房 所占比例 40%（总户 销售状况 10%（总销
（一层
数）
售）
180）
楼层
一楼
二楼
三楼 四楼 五楼
价位
2950
2600 2600
2060
储 藏 室
1000/ ㎡
车库
120/月租
阁楼
1650-1750/ ㎡
2*2 3*2*1（阁） 3*2*2 4*2*2 其他
户 型 分
面套 积数
面积
套 数
面 积
套 数
面积
套 数
面 积
套 数
析 / / 80-100 40 /
/
170210
80
214
24
优 惠
一次性99折、按揭无优惠
100 一楼
所占比例 二楼
10% 三楼
销售状况 90% 四楼 五楼
价位
2700-
3000(带院) 2080(不带
2200-2360
院)
2200-2360
19802000
1880
储藏室
/
车库
6.5-7万 阁楼 1580二期无
2*2
3*2*1
3*2*2
4*2*2
其他 （1*1）
户型分析
面积 套数
面积
套数
开盘时间
05.1(05.10)
工程 进度
一期主体封顶 二期未定
销售
交房
情况 95% 交房标准 厨卫精装 时间 06.5.30(8.30)
主力 户型
120平米
所占比例
楼层 一楼
二楼
40% 三楼
销售状 况
四楼
100% 五楼
价位 1926
1956
1956
1886
1786
储藏 室
786
车库
1556
阁楼
786