商业街区业态分布建议报告
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银行、小超市 、餐饮、理发 等 银行、小超市、 餐饮、理发等 8
周围商业分布分析
• 综合分析本项目周围商业体发现，在万达广场进驻 西夏区以前，以浙江商城为代表形成同心路、怀远 路商业群，整体商业消费较为集中，整体造成万达 广场相对高端，同心路、怀远路市场相对低端一些 ，且消费群体主要以周围住户为主，所以我们项目
一定程度上限制了商业规模的 扩张，且展示面不长，可视性 不强。
商业集中，将会弱化社区商业 便利性的特点；
商业比较分散，一定程度上有 商业分散，难以形成规模效应
利于居民消费的便捷。
。
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4
社区商业特点分析
• 本项目社区商业融合了底商满布型和入口集中型两种商业类型，故我们应当充分
发挥本项目社区商业的特点，在项目运作上应当部分自持部分对外销售。即入口 集中部分由公司自持，住宅裙楼部分或者商业街区一楼可尝试对外销售 。
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一、整体规划建议一
其中之一连锁超市？？？
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一、整体规划建议一
• 1F：充分体现社区服务功能，如：银行、干洗店、理发店、 药房、烟草专卖、面包、鲜花店、鲜果店等。
• 在此建议在合理的预算下在东西区商业部分用天桥链接使得 东西两区商业街通融，同时天桥上可以做部分商业小摊点， 增加整体商业板块价值。
浩海·幸福满庭
商业街区业态分布建议报告
售房部
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一、商业定位 • 社区商业街区
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商业定位
• 1、目标客户群定位
• 根据项目地段分析，以及综合比对周边商业群分析，我们幸福满庭的商 业体客户群体主要来自于项目本身的业主及周围厂区的职员。
• 2、商业类型定位 • 根据客户群体的需求分析，及周围消费群体的判断，建议本项目定位为
自持
销售
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二、市场背景 • 五公里范围内商业分布情况
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周围商业分布分析
案名 西夏万达广场
类型 综合体
文化宫广场
综合体
浙江商城
综合体
特点
主要人流
新市区地标 性建筑，拥 有较好口碑 形象。
附近居民和周 围厂区职员
新市区新型 商业体，暂 时没有营业 ，几乎模仿 万达模式
宁大、民族大 学等大学生、 附近居民
思考），西区为露天广场舞培训基地。
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二、整体规划建议二
• 地下做两层的方式： • -2F：东西区都做整体地下车位和车库 • -1F：东区整体做连锁超市（面积约6000㎡） • -1F： 西区做地下商场，可尝试做西夏区大学生或者退离休职员创业基
地。
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二、整体规划建议二
• 1F：社区服务功能型商业群，主要经营干洗店、银行、理发 店、药房、烟草专卖、面包房、鲜花、鲜果等店铺。东西区 对称布置，充分结合在营业功能上实现中国传统美学。
社区入口型商 业街 社区入口型商 业街
特点
主要人流
综合便民商 业步行街， 涵盖了所有 社区服务功 能
周围住户、厂 区职员
综合便民商 业步行街， 涵盖了所有 社区服务功 能
周围住户、厂 区职员
便民社区商 小区业主 业街区
便民社区商 小区业主 业街a区
经营范围 蔬菜、粮油、 衣服、家具等
蔬菜、粮油、 衣服、小吃等
• 2F：东区餐饮美食，东区为清真区，西区为汉餐区。 • 3F：休闲娱乐区，东区为茶馆、咖啡厅、私人会所、电影院
等，西区为运动健身会所、酒吧、KTV、游戏会所等
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三、两种方案对比思考
• 整体上建议将东、西区做动区与静区分化，在保持为社区服 务功能型商业的情况下将动区设置为音乐酒吧或音乐餐厅， 大型游戏厅或KTV等，静区做私人会所或茶馆，供业主休闲 谈事用。
的整体定位不要太过于高端，主要来体现体验式消
费的消费商业街区。以社区服务功能带动部分休闲
功能。
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周围商业分布分析
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三、商业街区规划建议
• 一、整体规划建议一
• 二、整体规划建议二
• 三、两种方案对比思考
• 四、分层细化建议
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一、整体规划建议一
• 地下做一层的方式： • -1F西区：整体车位 • -1F东区：连锁超市？Or整体车位？
西区
东区
或
连锁超市，首选新百，其次可
尝试华润万家或者人人乐、沃
整体车位
尔玛国内或者国际品牌连锁超 市。个人建议可尝试自营，百
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货行业初期基本上都是赔钱，19
长远来看盈利相对客观。
四、分层细化建议（一） • 社区商业街人流动线图分析
天桥
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四、分层细化建议（一）
• 1F：在不影响基本设计的思路的情况下，由于一楼的本身商业价值较其 他楼层高很多，同时一楼承载着为整个社区服务的功能，故我的思路是 小巧灵活，便于我们日后销售，建议一楼的商业面积不宜过于偏大，应 当分割为60-300㎡左右。但我们又不能局限于传统的商业规模，尽量形 成内街与外接相连，增加商业的体验性和能动性。具体草图如下：
社区商业街区。 • 3、社区商业街的功能 • 社区商业街是一种以社区范围周围的居民为服务对象，以便民、利民，
满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。
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社区商业特点分析
• 社区商业的规划主要有以下几种类型：
类型
优点
不足
底商满布型
商业体量可以较大限度的扩张 ，展示面较长，可视性较佳；
对外性较强，在一定程度上有 利于商业的销售。
同心路老商 业区，与同 心路市场毗 邻，建筑设 计偏老，物 业管理凌乱
宁大、民族大 学等大学生、 附近居民
经营范围 高档家电、服 装、连锁超市 、餐饮、休闲 等 暂未定
中低档服饰、 餐饮、连锁超 市等
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周围商业分布分析
案名 同心路市场
怀远路市场
嘉宝花园商业街 荷花湖畔商业街
类型 综合型商业街
综合型商业街
商业规模较大，不利于业态的 控制，如果出现街面空置的情 况，会对社区的整体形象有较 大的负面影响。
入口商业街型 入口集中型
散点列布型
有利于社区居民的消费； 街铺商业价值较高。
将商业独立于住宅区，减少商 业对居住的影响；
在一定程度上有利于商业规模 的扩大，易于形成集中规模效 应，带旺整个社区商业。
• 第二种建议方案比较传统型的商业模式，第一种建议方案突 破常规传统商业模式，大胆尝试类似于露天咖啡厅、天桥商 业街等等具有一定的风险性，但在成本节约上和收益回报方 面应该比第二种建议方案更可观。
• 以上两种建议方案供领导参考决定。
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四、分层细化建议（一）
• -1F：东西两区分别是6000㎡左右。
旨在把怀远路夜市 分化或迁移过来
可尝试做新市区大学
生或者退离休职员创
业Baidu Nhomakorabea地且统一管理
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一、整体规划建议一
• 2F：东区为餐饮美食。 • 3F：东区为茶馆、咖啡厅、私人会所、电影院等。 • 2F,3F：西区2层和3层整体尝试做以“城市微度假”为主题城市休闲体。 • 3F屋面：东区为露天茶馆，咖啡厅等（结合当地风沙较大，可行性再做
周围商业分布分析
• 综合分析本项目周围商业体发现，在万达广场进驻 西夏区以前，以浙江商城为代表形成同心路、怀远 路商业群，整体商业消费较为集中，整体造成万达 广场相对高端，同心路、怀远路市场相对低端一些 ，且消费群体主要以周围住户为主，所以我们项目
一定程度上限制了商业规模的 扩张，且展示面不长，可视性 不强。
商业集中，将会弱化社区商业 便利性的特点；
商业比较分散，一定程度上有 商业分散，难以形成规模效应
利于居民消费的便捷。
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社区商业特点分析
• 本项目社区商业融合了底商满布型和入口集中型两种商业类型，故我们应当充分
发挥本项目社区商业的特点，在项目运作上应当部分自持部分对外销售。即入口 集中部分由公司自持，住宅裙楼部分或者商业街区一楼可尝试对外销售 。
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一、整体规划建议一
其中之一连锁超市？？？
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一、整体规划建议一
• 1F：充分体现社区服务功能，如：银行、干洗店、理发店、 药房、烟草专卖、面包、鲜花店、鲜果店等。
• 在此建议在合理的预算下在东西区商业部分用天桥链接使得 东西两区商业街通融，同时天桥上可以做部分商业小摊点， 增加整体商业板块价值。
浩海·幸福满庭
商业街区业态分布建议报告
售房部
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一、商业定位 • 社区商业街区
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商业定位
• 1、目标客户群定位
• 根据项目地段分析，以及综合比对周边商业群分析，我们幸福满庭的商 业体客户群体主要来自于项目本身的业主及周围厂区的职员。
• 2、商业类型定位 • 根据客户群体的需求分析，及周围消费群体的判断，建议本项目定位为
自持
销售
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二、市场背景 • 五公里范围内商业分布情况
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周围商业分布分析
案名 西夏万达广场
类型 综合体
文化宫广场
综合体
浙江商城
综合体
特点
主要人流
新市区地标 性建筑，拥 有较好口碑 形象。
附近居民和周 围厂区职员
新市区新型 商业体，暂 时没有营业 ，几乎模仿 万达模式
宁大、民族大 学等大学生、 附近居民
思考），西区为露天广场舞培训基地。
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二、整体规划建议二
• 地下做两层的方式： • -2F：东西区都做整体地下车位和车库 • -1F：东区整体做连锁超市（面积约6000㎡） • -1F： 西区做地下商场，可尝试做西夏区大学生或者退离休职员创业基
地。
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二、整体规划建议二
• 1F：社区服务功能型商业群，主要经营干洗店、银行、理发 店、药房、烟草专卖、面包房、鲜花、鲜果等店铺。东西区 对称布置，充分结合在营业功能上实现中国传统美学。
社区入口型商 业街 社区入口型商 业街
特点
主要人流
综合便民商 业步行街， 涵盖了所有 社区服务功 能
周围住户、厂 区职员
综合便民商 业步行街， 涵盖了所有 社区服务功 能
周围住户、厂 区职员
便民社区商 小区业主 业街区
便民社区商 小区业主 业街a区
经营范围 蔬菜、粮油、 衣服、家具等
蔬菜、粮油、 衣服、小吃等
• 2F：东区餐饮美食，东区为清真区，西区为汉餐区。 • 3F：休闲娱乐区，东区为茶馆、咖啡厅、私人会所、电影院
等，西区为运动健身会所、酒吧、KTV、游戏会所等
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三、两种方案对比思考
• 整体上建议将东、西区做动区与静区分化，在保持为社区服 务功能型商业的情况下将动区设置为音乐酒吧或音乐餐厅， 大型游戏厅或KTV等，静区做私人会所或茶馆，供业主休闲 谈事用。
的整体定位不要太过于高端，主要来体现体验式消
费的消费商业街区。以社区服务功能带动部分休闲
功能。
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周围商业分布分析
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三、商业街区规划建议
• 一、整体规划建议一
• 二、整体规划建议二
• 三、两种方案对比思考
• 四、分层细化建议
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一、整体规划建议一
• 地下做一层的方式： • -1F西区：整体车位 • -1F东区：连锁超市？Or整体车位？
西区
东区
或
连锁超市，首选新百，其次可
尝试华润万家或者人人乐、沃
整体车位
尔玛国内或者国际品牌连锁超 市。个人建议可尝试自营，百
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货行业初期基本上都是赔钱，19
长远来看盈利相对客观。
四、分层细化建议（一） • 社区商业街人流动线图分析
天桥
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四、分层细化建议（一）
• 1F：在不影响基本设计的思路的情况下，由于一楼的本身商业价值较其 他楼层高很多，同时一楼承载着为整个社区服务的功能，故我的思路是 小巧灵活，便于我们日后销售，建议一楼的商业面积不宜过于偏大，应 当分割为60-300㎡左右。但我们又不能局限于传统的商业规模，尽量形 成内街与外接相连，增加商业的体验性和能动性。具体草图如下：
社区商业街区。 • 3、社区商业街的功能 • 社区商业街是一种以社区范围周围的居民为服务对象，以便民、利民，
满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。
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社区商业特点分析
• 社区商业的规划主要有以下几种类型：
类型
优点
不足
底商满布型
商业体量可以较大限度的扩张 ，展示面较长，可视性较佳；
对外性较强，在一定程度上有 利于商业的销售。
同心路老商 业区，与同 心路市场毗 邻，建筑设 计偏老，物 业管理凌乱
宁大、民族大 学等大学生、 附近居民
经营范围 高档家电、服 装、连锁超市 、餐饮、休闲 等 暂未定
中低档服饰、 餐饮、连锁超 市等
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周围商业分布分析
案名 同心路市场
怀远路市场
嘉宝花园商业街 荷花湖畔商业街
类型 综合型商业街
综合型商业街
商业规模较大，不利于业态的 控制，如果出现街面空置的情 况，会对社区的整体形象有较 大的负面影响。
入口商业街型 入口集中型
散点列布型
有利于社区居民的消费； 街铺商业价值较高。
将商业独立于住宅区，减少商 业对居住的影响；
在一定程度上有利于商业规模 的扩大，易于形成集中规模效 应，带旺整个社区商业。
• 第二种建议方案比较传统型的商业模式，第一种建议方案突 破常规传统商业模式，大胆尝试类似于露天咖啡厅、天桥商 业街等等具有一定的风险性，但在成本节约上和收益回报方 面应该比第二种建议方案更可观。
• 以上两种建议方案供领导参考决定。
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18
四、分层细化建议（一）
• -1F：东西两区分别是6000㎡左右。
旨在把怀远路夜市 分化或迁移过来
可尝试做新市区大学
生或者退离休职员创
业Baidu Nhomakorabea地且统一管理
a
14
一、整体规划建议一
• 2F：东区为餐饮美食。 • 3F：东区为茶馆、咖啡厅、私人会所、电影院等。 • 2F,3F：西区2层和3层整体尝试做以“城市微度假”为主题城市休闲体。 • 3F屋面：东区为露天茶馆，咖啡厅等（结合当地风沙较大，可行性再做