物业管理权交接方案

物业管理权交接方案提要：更换正在实施管理的公司是一件艰巨的事务，除需要发展商和业主委员会的支持，原物业管理公司的有效支持配合

权交接方案

更换正在实施管理的物业管理公司是一件艰巨的事务，除需要发展商和业主委员会的支持，原物业管理公司的有效支持配合，更需要接管单位有策略有步骤的实施运作。我公司在"更换"问题上，有着深入的研究，并有多次和实践，从九九年至今，亲历的更换事件，便有七起，并全部参与了更换方案的制订。

根据我司以往经验，在更换前首先将必须考虑如下几个重点：

一、程序的合法性

物业管理委员会是代表物业产权人、使用人利益，负责监督检查物业管理工作的非法人社团，是解决物业管理问题的关键。所以必须依法确立业主委员会合法的法律地位。另一个是有关更换事宜，要经产权人大会通过。在保证广大产权人、使用人支持的前提下召开产权人大会，形成决议，使更换物业公司的行动具备充分的群众基础和法律依据。

二、协调相关方面的关系，取得中正第三方的支持

协调相关单位的关系，包括发展商、、原企业、新物管企业间的关系，使其尽可能得取得一致性意见，对于顺利更换，尤为重要。

中正方的支持主要是指：

法律顾问，提供法律支持。

物管顾问、顾问，提供专业支持。

政府主管部门，提供政策支持，取得指导、支持，不可忽视。

三、具体交接工作安排

1．发展商负责书面通知，现在管物业公司解除日期，确认后与新入驻物业公司签署物业管理合同。

2．双方物业公司确认交接步骤及内容。

3．以书面形式发给每位业主更换物业通知。

4．在最大限度减低对客户服务影响的情况下，按步骤进行物业交接工作，并由第三方进行监督。

5．发展商与原物业公司的合同缮后事宜。

四、交接内容

交接中涉及的内容繁多：设计方案，配套设施，运行记录，外网联络，固定资产，管理费余额及管理基金等等。具体大块如下：

（一）工程交接

1．成立接收小组，由交、接双方专业人员组成，指定工程验收负责人及各专业交验人员，一般由以下专业人员组成：电气、暖通、给排水、土建、电梯（如有）、锅炉（如有）。

2．召开工作会议，布置各专业组接收要求及具体事项。

3．接收工作要求

参照国家及行业标准，及设计要求，对接收工作内容中各条款逐项核对，确保文件资料手续齐备，工程质量及各项技术指标符合标准。

4．物业交接工作程序

（1）接双方签定物业接收委托书，确定接收程序接收人员及接收时间。

（2）交方应提供的资料、文件。

1）图纸资料、文件、交接清单。

2）设备清单。

3）能源消耗情况（列表、双方共同确认电表水表、燃气表、热水表、热力表等计量仪表交接时的表计数字）。

4）住户交纳能源费情况统计表。

5）备品备件、材料物品库存登记表。

6）设备运行记录。

7）交接班记录。

8）值班记录。

9）工具、仪表，设备登记表。

10）人员花名册。

11）设备维保合同（有效期内）。

12）维修费使用情况及盈亏。

（3）交接工作开始时，双主应签定物业交接协议书。

明确双方交接人员名单、交接内容、交接时间和日程安排等。

（4）交接工作中，双方交接人员应就交接物品的位置、数量、性能进行清点检查，并认真填写物业交接清单和运行试验记录。

（5）交接工作结束，双方共同签署交接。对交接中发现的问题，双方应认真记录，协商解决办法，对交接中遇到的工程遗留问题，若不能马上解决，双方应签署备忘录，说明存在的问题，产生的原因、责任、解决的方法和时间等。

（6）钥匙移交

（7）设备交接顺序

1）变配电设备（变配电室）。

2）热力设备（热力站、锅炉房、热交换站）。

3）燃气设备（调压站或调压装置、燃气表房）。

4）消防报警设备。

5）监控设备（含摄像、可视对讲等）。

6）泵房（生活水泵、消防泵、污水泵）。

7）运输设备（电梯）。

8）维修设备（工程维修用如，电焊机、钻床、砂轮机、套丝机等）。

9）其它设备（电脑、办公设备、电开水器等）。

（各类交接清单见附件。）

（二）财务交接

确定财务交接的日期，在正式交接之前，交接双方均应做好充分的准备。交付方应对帐、物、资金进行清理造册；接受方应对原物业管理的财务会计工作有定性的了解。在交接日始业务人员对口进行交接。

交接内容主要包括核实资产与负债；清理债权、债务；重新认定未执行的合同；银行、税务等业务口的结束和新建、会计档案的必要说明和交付；原管理工作中遗留的财务问题的说明和拟定解决方式等。

交接方式上，应做到交付方对交接内容真实、明确；接收方对交接内容查证、清楚。同时，接收方要同交接内容涉及的第三方见面，落实交接内容，并履行必要的法律手续。

（三）文档交接

鉴于各家管理公司所实施物业管理体系不同，文档编制也有较大区别，物业管理文档交接清单由原执行机构提供。如已通过ISO-9002的企业，文档依据为三级文件中作业指导书目录索引。如未通过，则文档依据为办公室文档管理文件目录索引。

双方交接按目录内容进行签收即可。

文档中重点文件为各项法律文本和承诺性文本，主要包括：维修管理公约、客户手册、物业管理费核定标准、政府批准文件、与相关服务管理部门的合同文本。（四）安排

１．岗位交接

根据我公司的交接方案及原物业管理公司所提交的交接内容目录，我公司派人对原物业管理公司的保安部、工程部、客户关系部、部等逐一进行岗位交接，并以文字说明交接完毕，经双方确认签字。

２．人事安排

在原有人员人事安排上，本着"双向选择，择优安排，加强"的原则，充分考虑原有员工的各人意向与职业特长，合理安排，调动其工作积极性与主动性，发挥潜能，实现企业与个人利益双赢。对于工作热情高但管理水平或岗位技能尚未过到岗位要求的员工，要组织培训、考核，使其达到上岗要求，确保服务质量，维护物业管理公司的声誉。对于员工的合理流动，积极做好人事的各环节工作，手续齐备、快捷。做到"留者安心，离者舒心"。

３．劳动关系

对考核及经培训考核通过达到上岗要求的人员，应办理相关的人事手续，即终止与原物业管理公司的劳动关系，与均豪物业管理公司签定劳动合同，并根据我公司的整体工作布置，安排在原项目部或我公司其它项目部的相应工作岗位。

关于接管工作的其它说明

1．接管工作需提前一个月进行安排，其中

二周时间进行接管机构、干部的组建抽调员工招聘等筹备工作。

二周时间的全员培训。