优先租赁权是债权性质的优先缔约权
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案例 参考 文/周 峰（二审审判长、承办法官） 叶 兰 李 兴
案例
1262/2011
优先租赁权是债权性质的 优先缔约权
【裁判要旨】 优先租赁权是由当事人约定产生的同等条件下的优先缔约 请求权，既不具备对抗第三人和物权的效力，也不具备单方形成新合同关系的 效力，对该请求权不宜通过强制履行的方式进行保护。 原合同到期终止后，承租 人依据优先租赁权抗辩出租人提出的返回租赁物请求及要求判令出租人与其 签订新租赁合同的诉请，均不应支持。
又签订了一份与前述合同条款相 同的租赁合同，并由悦味食公司实 际使用系争房屋。 2007 年起，永基 公司、悦味食公司与建森公司约定 年租金增加至 57 万元。 2009 年 6 月，租赁合同期限届满，建森公司 即要求永基公司、悦味食公司返还 房屋，但遭拒，遂诉至法院，请求判 令 ：1． 永 基 公 司 、 悦 味 食 公 司 立 即 将 东 方 路 912 号 底 层 房 屋 归 还 建 森 公 司 ；2． 永 基 公 司 、 悦 味 食 公 司 支付自 2009 年 6 月 1 日至实际归 还房屋之日止的房屋使用费，按月 租金 9 万元的标准计算。
宣判后，永基公司、悦味食公 司均不服一审判决，共同向上海市 第一中级人民法院提起上诉。 诉 称，根据双方租赁合同约定，其享 有优先租赁权，依法可以在原合同 到期后进行续约，请求二审法院改 判驳回被上诉人要求其搬离的原 审诉请，支持上诉人的原审反诉请
求。 上海市第一中级人民法院经
审理认为，本案租赁合同中约定了 优先租赁权， 现合同已到期终止， 永基公司与悦味食公司依约享有 同等条件下的优先租赁权，但该权 利属于当事人约定产生的债权性 权利，不具备对抗出租人物权请求 权的效力。 合同自由是当事人的基 本权利，现建森公司表示不同意二 上诉人在本案中提出的缔约要求， 故上诉人抗辩其不应搬离系争房 屋，及要求建森公司与其签订新租 赁合同的反诉请求均缺乏法律依 据，法院难以支持。 且目前被上诉 人并未对外出租，缺乏判断优先租 赁权是否被侵犯的明确依据，但条 件成就后二上诉人可另外主张。 故 判决：驳回上诉，维持原判。
二者的区别。 优先购买权是法 定权，其对应权利义务由法律予以 规定； 而优先租赁权是意定权，其 对应权利义务通过当事人约定形 成； 优先购买权指向的是买卖合 同，而优先租赁权指向的是租赁合 同；优先购买权人实现权利的结果 是取得房屋所有权，而优先租赁权 人仅是继续租赁使用房屋。
永基公司、 悦味食公司则辩
案例
1262/2011
案例 参考 019
称，根据合同约定，其享有优先租 赁权， 请求驳回建森公司的诉请。 并提起反诉，请求判令：建森公司 将 东 方 路 912 号 商 铺 按 原 租 赁 合 同约定续租于永基公司、悦味食公 司，租赁期限为三年以上。
【审判】
上海市浦东新区人民法院经 审理认为，合同是平等主体的自然 人、 法人、 其他组织之间设立、变 更、 终止民事权利义务关系的协 议，当事人依法享有自愿订立合同 的权利，任何单位和个人不得非法 干预。 本案双方的续租合同到期后 虽有磋商但未能续约，系争房屋亦 未出租，故永基公司、悦味食公司 以优先续租权为由要求建森公司 将 东 方 路 912 号 商 铺 按 原 租 赁 合 同约定续租于永基公司、悦味食公 司， 租赁期限为三年以上的诉请， 无事实及法律依据， 法院不予支 持。 判决：一、悦味食公司应于判决 生效之日起 10 日内自上海市浦东 新 区 东 方 路 912 号 底 层 房 屋 内 迁 出，并将该房屋返还建森公司；二、 永基公司、悦味食公司应于判决生 效之日起 15 日内向建森公司支付 2009 年 6 月 1 日 至 迁 出 日 止 的 房 屋使用费（按每月标准计付 ）；三、 建森公 司 应 于判 决 生 效 之 日 起 15 日内返还永基公司房屋租赁押金 137500 元；四、驳回永基公司、悦味 食公司的反诉请求。
【评析】
优先租赁权是近年来房地产 审判实践中出现的新型疑难问题。 二审中，上诉人永基公司与悦味食 公司对租金支付并无异议，而被上 诉人建森公司对二上诉人依据合 同享有优先租赁权也无异议。 本案 二审的核心争议即在于永基公司 与悦味食公司享有的优先租赁权 是否具有对抗建森公司返回原物 请求权及单方形成新合同关系的 效力。 要处理该上诉请求，关键在 于对此项权利的属性与效力作出 明确界定。
2004 年 7 月 ， 建 森 公 司 与 永 基公司签订房屋租赁合同，由建森 公 司 将 浦 东 新 区 东 方 路 912 号 底
层房屋出租给永基公司。 合同第一 条约定：乙方（指永基公司）在东方 路 912 号 店 铺 的 租 期 至 2009 年 5 月底止。 甲方（指建森公司）如继续 出租，在同等条件下，乙方享有优 先承租权。 合同第三条约定：乙方 若为符合餐饮业务需要须对现有 房屋结构改造，应事先征得甲方同 意并且对改造后的房屋能够安全 正常使用负责，待租期终止时应完 整无损归还甲方。 合同第五条约 定：2006 年至 2009 年 5 月底，每年 租金以 55 万元计算。 2004 年 9 月 16 日，悦 味 食 公 司 注 册 成 立 ，住所 地即争议房屋地址，其与建森公司
一、优先租赁权与优先购买权 的异同
房屋租赁纠纷案件中，过去常 见的优先权争议是承租人的优先 购买权，最高人民法院相关司法解 释对此也有规定。 目前理论界和实 务界对优先租赁权属性的探讨，习 惯性地从优先购买权的角度进行
类比推理。 笔者认为，二者即存在 联系，也有区别。
二者的联系。 都是租赁合同中 承租人的权利；都指向预期优先缔 约利益的权利；都是以保护承租人 持续使用房屋为目的。
■案号 一审：（2009）浦民一（民）初字第 9513 号 二审：（2009）沪一中民二(民)终字第 4135 号
【案情】
上诉人 （原审被告、 反诉原 告）： 上海永基办公用品有限公司 （以下简称永基公司）。
上诉人（原审被告、反诉原告）： 上海悦味食餐饮有限公司（以下简 称悦味食公司）。
被上诉人（原审原告、反诉被 告）：上海建森商务有限公司（以下 简称建森公司）。
案例 参考 文/周 峰（二审审判长、承办法官） 叶 兰 李 兴
案例
1262/2011
优先租赁权是债权性质的 优先缔约权
【裁判要旨】 优先租赁权是由当事人约定产生的同等条件下的优先缔约 请求权，既不具备对抗第三人和物权的效力，也不具备单方形成新合同关系的 效力，对该请求权不宜通过强制履行的方式进行保护。 原合同到期终止后，承租 人依据优先租赁权抗辩出租人提出的返回租赁物请求及要求判令出租人与其 签订新租赁合同的诉请，均不应支持。
又签订了一份与前述合同条款相 同的租赁合同，并由悦味食公司实 际使用系争房屋。 2007 年起，永基 公司、悦味食公司与建森公司约定 年租金增加至 57 万元。 2009 年 6 月，租赁合同期限届满，建森公司 即要求永基公司、悦味食公司返还 房屋，但遭拒，遂诉至法院，请求判 令 ：1． 永 基 公 司 、 悦 味 食 公 司 立 即 将 东 方 路 912 号 底 层 房 屋 归 还 建 森 公 司 ；2． 永 基 公 司 、 悦 味 食 公 司 支付自 2009 年 6 月 1 日至实际归 还房屋之日止的房屋使用费，按月 租金 9 万元的标准计算。
宣判后，永基公司、悦味食公 司均不服一审判决，共同向上海市 第一中级人民法院提起上诉。 诉 称，根据双方租赁合同约定，其享 有优先租赁权，依法可以在原合同 到期后进行续约，请求二审法院改 判驳回被上诉人要求其搬离的原 审诉请，支持上诉人的原审反诉请
求。 上海市第一中级人民法院经
审理认为，本案租赁合同中约定了 优先租赁权， 现合同已到期终止， 永基公司与悦味食公司依约享有 同等条件下的优先租赁权，但该权 利属于当事人约定产生的债权性 权利，不具备对抗出租人物权请求 权的效力。 合同自由是当事人的基 本权利，现建森公司表示不同意二 上诉人在本案中提出的缔约要求， 故上诉人抗辩其不应搬离系争房 屋，及要求建森公司与其签订新租 赁合同的反诉请求均缺乏法律依 据，法院难以支持。 且目前被上诉 人并未对外出租，缺乏判断优先租 赁权是否被侵犯的明确依据，但条 件成就后二上诉人可另外主张。 故 判决：驳回上诉，维持原判。
二者的区别。 优先购买权是法 定权，其对应权利义务由法律予以 规定； 而优先租赁权是意定权，其 对应权利义务通过当事人约定形 成； 优先购买权指向的是买卖合 同，而优先租赁权指向的是租赁合 同；优先购买权人实现权利的结果 是取得房屋所有权，而优先租赁权 人仅是继续租赁使用房屋。
永基公司、 悦味食公司则辩
案例
1262/2011
案例 参考 019
称，根据合同约定，其享有优先租 赁权， 请求驳回建森公司的诉请。 并提起反诉，请求判令：建森公司 将 东 方 路 912 号 商 铺 按 原 租 赁 合 同约定续租于永基公司、悦味食公 司，租赁期限为三年以上。
【审判】
上海市浦东新区人民法院经 审理认为，合同是平等主体的自然 人、 法人、 其他组织之间设立、变 更、 终止民事权利义务关系的协 议，当事人依法享有自愿订立合同 的权利，任何单位和个人不得非法 干预。 本案双方的续租合同到期后 虽有磋商但未能续约，系争房屋亦 未出租，故永基公司、悦味食公司 以优先续租权为由要求建森公司 将 东 方 路 912 号 商 铺 按 原 租 赁 合 同约定续租于永基公司、悦味食公 司， 租赁期限为三年以上的诉请， 无事实及法律依据， 法院不予支 持。 判决：一、悦味食公司应于判决 生效之日起 10 日内自上海市浦东 新 区 东 方 路 912 号 底 层 房 屋 内 迁 出，并将该房屋返还建森公司；二、 永基公司、悦味食公司应于判决生 效之日起 15 日内向建森公司支付 2009 年 6 月 1 日 至 迁 出 日 止 的 房 屋使用费（按每月标准计付 ）；三、 建森公 司 应 于判 决 生 效 之 日 起 15 日内返还永基公司房屋租赁押金 137500 元；四、驳回永基公司、悦味 食公司的反诉请求。
【评析】
优先租赁权是近年来房地产 审判实践中出现的新型疑难问题。 二审中，上诉人永基公司与悦味食 公司对租金支付并无异议，而被上 诉人建森公司对二上诉人依据合 同享有优先租赁权也无异议。 本案 二审的核心争议即在于永基公司 与悦味食公司享有的优先租赁权 是否具有对抗建森公司返回原物 请求权及单方形成新合同关系的 效力。 要处理该上诉请求，关键在 于对此项权利的属性与效力作出 明确界定。
2004 年 7 月 ， 建 森 公 司 与 永 基公司签订房屋租赁合同，由建森 公 司 将 浦 东 新 区 东 方 路 912 号 底
层房屋出租给永基公司。 合同第一 条约定：乙方（指永基公司）在东方 路 912 号 店 铺 的 租 期 至 2009 年 5 月底止。 甲方（指建森公司）如继续 出租，在同等条件下，乙方享有优 先承租权。 合同第三条约定：乙方 若为符合餐饮业务需要须对现有 房屋结构改造，应事先征得甲方同 意并且对改造后的房屋能够安全 正常使用负责，待租期终止时应完 整无损归还甲方。 合同第五条约 定：2006 年至 2009 年 5 月底，每年 租金以 55 万元计算。 2004 年 9 月 16 日，悦 味 食 公 司 注 册 成 立 ，住所 地即争议房屋地址，其与建森公司
一、优先租赁权与优先购买权 的异同
房屋租赁纠纷案件中，过去常 见的优先权争议是承租人的优先 购买权，最高人民法院相关司法解 释对此也有规定。 目前理论界和实 务界对优先租赁权属性的探讨，习 惯性地从优先购买权的角度进行
类比推理。 笔者认为，二者即存在 联系，也有区别。
二者的联系。 都是租赁合同中 承租人的权利；都指向预期优先缔 约利益的权利；都是以保护承租人 持续使用房屋为目的。
■案号 一审：（2009）浦民一（民）初字第 9513 号 二审：（2009）沪一中民二(民)终字第 4135 号
【案情】
上诉人 （原审被告、 反诉原 告）： 上海永基办公用品有限公司 （以下简称永基公司）。
上诉人（原审被告、反诉原告）： 上海悦味食餐饮有限公司（以下简 称悦味食公司）。
被上诉人（原审原告、反诉被 告）：上海建森商务有限公司（以下 简称建森公司）。