万达广场发展简介

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长沙万达
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南昌万达
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第二代产品：2004 年 纯商业 组合式 第二代产品：
特点： （1）选择省会或中心城市布局 （2）选址都在城市最核心商圈； （3）占地在 5 万平左右，建筑在15 万平左右； （4）主力店一般为 4 家，百货、超市、建材家电 专业卖场、影院； （5）每个主力店都为一个单体盒子，由多个盒子组 成商业广场。 案例：沈阳万达商业广场、天津万达广场
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宁波万达
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上海万达
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选址优势 规模优势 商户优势 政策优势
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前 2 代主要存在以下共性问题： 代主要存在以下共性问题：
1、 商业定位与 SHOPPINGMALL 的距离相差较大 2、 建筑形式单一，购物环境较差 3、 业态单一，90%以上为购物，缺乏休闲与娱乐 4、 以目的性消费业态为主，商业价值较低 5、 业态组合上的不科学，沃尔玛、美凯龙与精品店的组合， 无法互动 6、 主力店占到 70%以上，租金过低，影响收益 7、 过分依赖主力店的拉动效应，而忽视经营 8、 在建筑形式上主力店之间，主力店与独立街铺之间没有 形成较好的互动 9、 动线规划普遍较差，平面循环与立体交叉的动线不好 10、独立商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无法实现 11、没有解决好目的性消费（超市、建材）与非目的性消费 （精品店）的人群组合
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宁德万达广场(在建 宁德万达广场 在建) 在建 青岛李沧万达广场(在建 在建) 青岛李沧万达广场 在建 上海宝山万达广场(在建 在建) 上海宝山万达广场 在建 上海江桥万达广场(在建 上海江桥万达广场 在建) 在建 绍兴柯桥万达广场(在建 在建) 绍兴柯桥万达广场 在建 沈阳北一路万达广场(在建 在建) 沈阳北一路万达广场 在建 沈阳铁西万达广场(在建 在建) 沈阳铁西万达广场 在建 石家庄裕华万达广场(在建 在建) 石家庄裕华万达广场 在建 太仓万达广场(在建 在建) 太仓万达广场 在建 太原龙湖万达广场(在建 在建) 太原龙湖万达广场 在建 泰州万达广场(在建 在建) 泰州万达广场 在建 唐山路南万达广场(在建 在建) 唐山路南万达广场 在建 温州龙湾万达广场(在建 在建) 温州龙湾万达广场 在建
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八点关于开发商业地产的心得
4、 做对程序
做购物中心，非常重要的是做对程序。一定要先租后建， 招商在前，建设在后。而且招商绝非招一个主力店的问题。 做一个购物中心，一般有七、八家主力店，主力店一定要 是不同业态的组合在一起，这样才能满足一站式购物的需 求，同时提高大家的比较效益，而且很多大的主力店签约 时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。所以，一 定要把程序做对了，招商在前。
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八点关于开发商业地产的心得
2、 找到人才
对商业地产来说，更需要人才，因为这个行业是一个复合型的行业。 因此，单纯做零售做百货的人不一定就是商业地产的行家里手，单 纯做房地产的人也不一定是，这里需要复合型知识的人才
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八点关于开发商业地产的心得
3、 只租不售
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呼和浩特万达广场(在建 呼和浩特万达广场 在建) 在建 淮安万达广场(在建 淮安万达广场 在建) 在建 济南魏家庄万达广场(在建 济南魏家庄万达广场 在建) 在建 江阴万达广场(在建 江阴万达广场 在建) 在建 晋江万达广场(在建 晋江万达广场 在建) 在建 兰州城关万达广场(在建 兰州城关万达广场 在建) 在建 廊坊万达广场(在建 廊坊万达广场 在建) 在建 绵阳涪城万达广场(在建 绵阳涪城万达广场 在建) 在建 南昌红谷滩万达广场(在建 南昌红谷滩万达广场 在建) 在建 南京建邺万达广场(在建 南京建邺万达广场 在建) 在建
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八点关于开发商业地产的心得
1、 解决资金
做商业地产，首先要有资金实力，而且是低成本的、能长期使用的资金， 最核心的是打造一个长期能使用的资金平台。万达 2005 年时曾出现资金链 断裂的苗头，后来找到了一个战略投资机构澳大利亚麦格理伊娜很难过， 拿到几十亿元，才解决了问题。如果王健林没有预见性，等到银行催债的 时候，那就可能引起全面的断裂
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第一代产品： 第一代产品： 2002-2003年 纯商业 盒子式
特点： （1）选择省会或中心城市布局 （2）选址都在城市最核心商圈； （3）面积在 1.2-2 万平，建筑在 4-6 万平左右； （4）主力店一般 3 家，沃尔玛超市、家具家电专 4 业卖场及万达影院； （5）1 层为精品、服饰，2、3 层为超市，4 层为专 业卖场和影院。 （6）建筑形态都为单个盒子式
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沈阳万达
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天津万达
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第三代产品： 第三代产品：2006 年 多产品 综合体
特点： （1）选择省会或中心城市布局 （2）选址在城市副中心或新区的中心； （3）占地在 10-20 万平，建筑在 40-80 万平，其中商业规 模在15-20万平左右； （4）产品一般涵盖了星级酒店、写字楼、酒店公寓（或 SOHO）、SHOPPING MALL、商业街区、广场及高尚居 住社区等组成； （5）主力店为百货、超市、专业卖场、影院、美食等； （6）建筑形式为综合体，以盒子+街区+高层的组合形式； 案例：宁波万达广场、上海万达广场
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8、承受压力
商业项目要有三年的培育期，最少也要两年培育 期。所以，大多数基金收购购物中心，要开业两 年之后才考虑，有的基金要过三年才收购，他们 只要求 3-5%的回报，但必须稳定。所以，从事购 物中心一定要有承受压力的心理准备。王健林给 了这样一个 比喻，做住宅开发是小学，做写字楼、 酒店等是中学，那么做购物中心就是大学，是一 系列业态的集合，而且开业后要迎来一大堆的问 题，要有足够的心理准备，要渡过市场培育期， 才能迎来阳光坦途。
万达广场模式
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大连万达集团开发的商业地产 核心是“订单式商业地产 2002年长春、0304快速发展 分水岭：05年沈阳、哈尔滨 营业20，在建55个
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北京CBD万达广场 北京CBD万达广场 CBD 北京石景山万达广场 长春重庆路万达广场 成都锦华路万达广场 重庆南坪万达广场 福州金融街万达广场 哈尔滨香坊万达广场 洛阳万达广场 宁波江北万达广场 宁波鄞州万达广场
芜湖镜湖万达广场(在建 芜湖镜湖万达广场 在建) 在建 武汉东湖万达广场(在建 在建) 武汉东湖万达广场 在建 武汉经开万达广场(在建 在建) 武汉经开万达广场 在建 武汉菱角湖万达广场(在建 在建) 武汉菱角湖万达广场 在建 武汉万达中心(在建 在建) 武汉万达中心 在建 西安东大街(在建 在建) 西安东大街 在建 西安东新街(在建 在建) 西安东新街 在建 厦门湖里万达广场(在建 在建) 厦门湖里万达广场 在建 襄阳万达广场(在建 在建) 襄阳万达广场 在建 宜昌万达广场(在建 在建) 宜昌万达广场 在建 宜兴万达广场(在建 在建) 宜兴万达广场 在建 银川金凤万达广场(在建 在建) 银川金凤万达广场 在建 漳州碧湖万达广场(在建 在建) 漳州碧湖万达广场 在建 镇江万达广场(在建 在建) 镇江万达广场 在建 郑州二七万达广场(在建 在建) 郑州二七万达广场 在建 郑州中原万达广场
青岛CBD万达广场 青岛CBD万达广场 CBD 上海五角场万达广场 上海周浦万达广场 沈阳太原街万达广场 苏州平江万达广场 天津河东万达广场 天津万达商业广场 无锡滨湖万达广场 西安李家村万达广场 西安民乐园万达广场
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包头青山万达广场(在建 包头青山万达广场 在建) 在建 长春红旗街万达广场(在建 在建) 长春红旗街万达广场 在建 长春宽城万达广场(在建 在建) 长春宽城万达广场 在建 成都金牛万达广场(在建 在建) 成都金牛万达广场 在建 重庆万州万达广场(在建 在建) 重庆万州万达广场 在建 长沙开福万达广场(在建 在建) 长沙开福万达广场 在建 常州新北万达广场(在建 在建) 常州新北万达广场 在建 大连高新万达广场(在建 在建) 大连高新万达广场 在建 大连万达中心(在建 在建) 大连万达中心 在建 大庆萨尔图万达广场(在建 在建) 大庆萨尔图万达广场 在建 福州仓山万达广场(在建 在建) 福州仓山万达广场 在建 抚顺万达广场(在建 在建) 抚顺万达广场 在建 广州白云万达广场(在建 在建) 广州白云万达广场 在建 哈尔滨哈西万达广场(在建 在建) 哈尔滨哈西万达广场 在建 合肥包河万达广场(在建 在建) 合肥包河万达广场 在建 合肥天鹅湖万达广场(在建 在建) 合肥天鹅湖万达广场 在建
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万达的前 10 个购物中心，有部分商铺是销售的，一 共卖了 9 万多平方米。如果从单一销售的角度来看， 是很成功的，全国每平米均价 3 万多，卖了几十亿， 但是这10个项目竣工后，虽然也进行了招商经营， 还是有 5、6 个出现了问题。商铺在销售之后，再进 行商业规划、整合，有两个方面保证不了，一是经营 的整体性，二是经营的有效性。当经营不好的时候， 于是出现了长春的打人事件、沈阳业主集体打官司事 件等，直接影响了万达的企业品牌。
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万达第 3 代产品建筑规划设计特点
多功能的城市开发 街坊式的街区布局 大型市民广场 地标式的城市建筑
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万达未来发展方向
通过万达今年所开业的 3 个项目及正在建设的 9 个项目， 发现万达的开发模式已经从中小规模的纯商业项目向大规 模的城市综合体转变，运作模式更成熟，各种产品与业态 更加丰富，归结起来有以下几点： 城市以直辖市、省会城市及经济中心城市为主 选址以城市副中心或新区为主 建筑更加现代，更具地标性 产品有商业、住宅、酒店公寓、酒店，合理搭配，投资收益 最大化 商业以持有为主，只租不售 商业业态增加了休闲、餐饮、娱乐的比重，打造"24 小时不 夜城" 引进国际投资基金，推动快速扩张
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Baidu Nhomakorabea
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5、商业定位
（1）定位置 （2）定规模 （3）定主力店
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6、搞好规划设计
（1）人流动线 （2）视觉通透 （3）交通体系 （4）主力店的技术标准
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7、商业物管
商业物管购物中心的开业，对购物中心是 个考验。开业后经营不好要掉铺，一般来 讲，购物中心开业的前三年，尤其是第一 年的掉铺率会达到 30%。小租户的特点是 只能共繁荣不可能共患难，火的时候想方 设法挤进来，生意不好卷铺盖就走，但小 租户的好处是能承受不断提升的租金。所 以，招满商、开了业绝不意味着大吉，第 一年可能会掉 30%，补充上来后，第二年 可能会掉 20%，这种调整是个永远的循环