三四线城市综合体

深圳两大核心商圈之间，地王广场正对面，深圳金融中心核 心位置，深南大道中心地段，地铁大剧院站出口
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深圳华润中心
一期开发运营成功的商业和顶级写字楼树立了强势的高端形 象，为二期酒店、住宅和公寓等物业的成功奠定了良好基础
一期 华润大厦：国际标准5A甲级写字楼， 深圳第四代写字楼先锋典范，为世 界500强及国内成功商业机构量身 打造深圳顶级写字楼 万象城：开发与运营始终坚持“全 新的建筑形态、全新的消费环境、 全新的业态组合”的理念

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深圳中信城市广场
SEIBU、JUSCO两大主力店带动商业发展，星 光广场的酒吧街成为时尚消费主体
楼层
B1
经营内容
健身 中航健身会
主要品牌
LG 1 2
3 4 5 6
百货 百货、餐饮 百货、餐饮
百货、娱乐 餐饮、休闲、电器 餐饮、娱乐 餐饮
JUSCO SEIBU、星巴克咖啡、哈根达斯、肯德基 SEIBU、必胜客
内因： • 超大规模，形成建筑集群效应，成为名符其实的“城市名片”； • 利用高档次的写字楼＆高档时尚购物中心填补市场空白，树立强 势的市场形象，以保证二期其他物业开发的成功； • 超前的规划设计、领先的业态设计成为深圳一大旅游参观景点；
• 资金雄厚、资源丰富的开发商背景；
• 围绕商业核心的超前规划设计保证各功能空间的相对独立，同时 又相互连通
综合四种模式与项目条件和要求的拟合分析，
初步判断本项目可选取模式一作为发展方向。
模式一：以商业为核心功能的发展模式 office
complex =shopping (主) +hotel apartment ……
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项目发展模式研究
综合体的不同发展模式
成功案例总结与启示
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在开发商强势品牌的带动下， 以大型颠覆性的集中商业—— 万象城为驱动华润中心成功启 动，负一层月租金水平达到 1000元/平米，出租率97%
商业街：被誉为未来深圳 “新天地”
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深圳华润中心
围绕商业核心的超前规划设计保证各功 能空间的相对独立，同时又相互连通
入口下层式 广场设计 88部电扶梯与直 梯纵横交错
书城
东门与华强北两大商圈之间，位于深南路市政府南侧， 毗邻深圳国际商场、岁宝百货等，背靠深圳著名的老城 区巴登街及南园路的商业一条街，未来还将通过地下商 本报告是严格保密的。 业街的形式，与地铁科学馆站和上步地下通道相连
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深圳中信城市广场
功能分区明确，但又相互连通；3万平米 的“城市广场”成为该项目独特
SEIBU 、新南国影城 舞鹤日本料理、观星台咖啡厅、丽嘉生活馆 逸和轩酒楼、新南国影城、王子厨房 王子厨房

整体只租不售，保证集中商业统一经营是其成功经营的一大前提
开发商勇于牺牲，敢于放弃3万平米的广场空间而赋予了该项目 独特地浪漫气质
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深圳中信城市广场
中信城市广场成功的关键驱动因素：
综合体是城市发展到高级阶段的产物，是城市功能高度集约化、 符合化的产物 城市级别越低，综合体地标性越明显；三四线城市往往靠综合体 来建立城市中心 同时承载城市的旅游、展示、观光功能
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综合体的四种发展模式
模式一：以商业为核心功能的发展模式
office shopping (主) +hotel apartment
商业连廊成为区隔和联系各功能空间的主要手段
深圳首创立体停车场：独特的立体停车设计将人流直接 导入上层空间，提升整体租金水平
大尺度的空间设计： 层高高（5.6米至6.8 米不等），使用率达 到60%
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深圳华润中心
华润中心成功的关键驱动因素：
外因： • 地处成熟的蔡屋围商业金融中心； • 深南大道核心地段，直接与地铁大剧院站相连；
出现于国际大都市， 有的足够的商业和商 务市场支撑

优越的地理位置，位 于商业区核心区，依 托CBD

良好的交通环境
开发商实力与品牌 号召力超群；；

具有良好的可视性和标志 性

交通可达性好，紧 临主干道或者交通 枢纽

超大规模，形成建筑 集群效应，成为名符 其实的“城中城”
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发展 条件
城市酒店市场发展 城市已经或者即将进入一 优越的地理位置， 成熟，有足够的商 个服务业为主的后工业时代， 位于城市核心商业区 务客户群支持 产业簇群已形成，写字楼市 /成熟商务区 不远离城市CBD区， 场有客户（产业）支撑 市场对大型商业设 所处区域具有较大 优越的地理位置，城市的 施需求旺盛 的发展潜力； 商务/金融区中心/未来商务 地块沿街面长，具 区域内已形成酒店 核心区； 有良好的交通可达性 经济和会展经济的 和可视性 区域具有较大的发展潜力； 氛围;
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四种模式发展条件与本项目条件的拟合分析
模式 KPI（外因） 地理位置——城市商业核心区 沿街面长，具有良好的交通可达性和可视性 模式一 开发商实力与品牌号召力超群； 市场对大型商业设施需求旺盛 城市已经或者即将进入一个服务业为主的后工业时代，产业 簇群已形成，写字楼市场有客户（产业）支撑 模式二 优越的地理位置，城市的商务/金融区中心/未来商务核心区 具有良好的可视性和标志性 城市酒店市场发展成熟，有足够的商务客户群支持，不远离 城市CBD区，所处区域具有较大的发展潜力 模式三 不远离城市核心区，所处区域具有较大的发展潜力 交通可达性好，紧临主干道或者交通枢纽 出现于国际大都市，有的足够的商业和商务市场支撑 模式四 优越的地理位置，位于商业区核心区，依托CBD 良好的交通环境 超大规模，形成建筑集群效应 本项目具备的条件 地块紧靠遵义商业中心 地块沿主干道面长达近900米 XXX公司具有贵州最强的品牌和 实力 遵义对大型高档商业需求较大 遵义城市尚未完成工业化 遵义商务市场尚未形成 地块沿街面长具有良好的可视性 遵义缺乏商务客户群对酒店市场 的支持 区位好，发展潜力大 主干道沿线 遵义属于四线城市 地理位置优越，处于城市中心 紧邻主干道，交通条件良好 建筑面积60万㎡ 拟合 情况 判断
君悦酒店：超五星级酒店是“君悦酒 店”，深圳也因此成为继北京、上海、 香港、台北之后，中国第五个拥有 “君悦酒店”的城市 公寓：酒店顶部是酒店式公寓，享受 超五星级的酒店服务。 住宅：城市中心的顶级豪宅
万象城街区+五星级酒店+高档公寓+住宅
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五星甲级写字楼
一期
二期
万象城集中商业
二期
20.0% 21.0% 19.0%
30.0%
50.0% 55.0% 83.4%
酒店往往是城市核心商业区 综合体不可或缺的一部分，且 往往是所在城市最高档的酒店

三线 莱蒙都会
二线 世博广场
华润中心 华贸 太古 0.0%
5.0% 0.0% 8.3% 8.3%
城市级别越低写字楼的比重 会越小，住宅与公寓往往成为 一线 写字楼的替代品；城市级别越 高，写字楼的比重往往会更高， 且均为顶级 公寓在综合体中的比重往往 不会很大甚至没有，多承担补 缺作用或是写字楼的替代品； 城市级别越高，居住功能越明 显，城市级别越低，办公功能 越明显
第二部分
项目发展模式研究
本项目发展模式的选择
成功案例总结与启示
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前一阶段我们通过案例，研究了不同级别 城市的综合体特征及成功因素
案例选取原则 1.位于城市核心商圈
研究目的——
2.复合功能的综合性 物业
确定不同城市发展阶段的综合体特征及成功因素
案例研究对象：
一线城市案例——
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深圳中信城市广场
中信城市广场——总建面19万平米（商业面积为 15万平米）的以商业休闲广场为特色的城市综合体
定位：
以商务休闲、购物为特色的“城市广场”
中信大厦+以西武百货、吉之岛为主力店的购物中心＋3万平米的星光广场
万润大厦
深南中路
购书中心
新闻大厦
地王大厦
中信城市广场 深发展大厦

8.4% 12.0%
21.0% 56.6% 30.3% 25.8% 19.7% 24.2%
14.0% 14.0% 29.0%
43.0%
20.0% 零售商业
40.0% 酒店
60.0% 写字楼
80.0%
100.0%
公寓（住宅）
城市核心区综合体均具有地标性，往往会成为城市商务、购物、办公 中心

城市综合体四大功能：商业、住宅、酒店、公寓（写字楼） 各物业均定位城市高端，城市引领时尚、与外部区域对接的窗口 四大类别：商业驱动、酒店驱动、写字楼驱动、住宅驱动
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综合体案例启示（二）
三四线城市综合体成功驱动核心因素：
外因：1.城市核心商业区的位置
2.良好的通达性，往往处于城市的主干道、与地铁等直接相连 内因：1.相对超前的业态定位 2.自身有很强的资源优势（政府、招商）或者聘请行业一流的中 介 （如定位、招商、销售）公司推进项目进展 4.选取最适合城市阶段的市场突破口
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我们研究了30多个国际知名综合体的成功案例，从中总结以商业为核心 的大规模综合体项目成功的关键因素，为本项目提供可借鉴的经验
初步考虑案例 美国纽约洛克菲勒中心 （Rockefeller Center） 加拿大多伦多伊顿中心（Eaton Center） 加拿大蒙特利尔玛丽城广场（Place Ville Marie） 日本东京的阳光城 法国巴黎德方斯新城（DeFence） ASEM·会展中心 日本福冈博多运河城 深圳华润中心 深圳中信城市广场 北京东方广场 常州莱蒙购物中心 ……………………
3万平米的城市广场成为城市记忆 的一部分：圣诞聚会、露天酒吧风 情街、广场表演活动等

写 字 楼
商业区
写字楼、购物区、休闲区相互独 立有相互联系

独特的建筑形态： 写字楼：号称深圳第一剪， 独特的建筑形态成为地标建 筑

集中商业：弧形环抱的建 筑形态与广场形成一个整体

3万平米的星光广场：独特 的城市景观
着重分析了其中的三个

华润中心，深圳 中信城市广场，深圳 莱蒙购物中心，常州


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深圳华润中心
Βιβλιοθήκη Baidu
深圳华润中心——以万象城大型购物中心为 主力品牌和主导产品的“都市综合体”
定位：
以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的“都市综合体”
时尚购物中心＋ 5A甲级写字楼+商业步行街+超五星级酒店+酒店式公寓＋高尚住宅
模式四：酒店、写字楼、商场、公寓等 各种功能均衡发展的发展模式
hotel + office + shopping + apartment +…… 案例：香港太古广场、 北京东方广场、北京华 贸中心
世联研究
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四种综合体发展模式发展条件总结
模式一： 以商业为核心功能的 发展模式 模式二： 以写字楼为核心功能的发展 模式 模式三： 以酒店为核心功能 的发展模式 模式四： 各种功能均衡发展的 模式
比较适合本项目的发 展模式
遵义没有形成相应的 商务市场
遵义的酒店市场不能 支撑如此大规模的物 业
遵义的城市发展阶段 尚未达到
项目可塑性较大，但考虑到城市属性、地理位置、项目规模等因 素，经初步判断，以商业为核心的发展模式与本项目最为相符。
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拟合度最高 拟合度最低
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本项目发展模式方向的判断
香港太古广场 北京华贸中心 深圳华润中心
二线城市案例——
福州宝龙城市广场 广东东莞世博广场
三线城市案例——
江苏常州莱蒙都会 湖北宜昌均瑶国际
广场
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综合体案例启示（一）
城市级别越低零售商业比重 越大，且均成为城市时尚购物 中心

综合体各物业比例
四线 均瑶广场
0.0%
外因： • 地处城市主干道，公共交通便捷 • 位于城市两大核心商圈之间
内因： • 开发商雄厚的资金实力支持，项目只租不售，保证经营权的统一 • 知名主力店（SEIBU、JUSCO）的入驻成为项目的定海神针，并奠 定了高端形象 • 3万平米的“星光广场”赋予项目城市空间的特质，也是项目的最
大魅力所在
模式二：写字楼为核心功能的发展模式
shopping office (主) +apartment(次) +hotel ……
……
案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城
案例：广州中信广场、深圳信兴广场
模式三：以酒店为核心功能的发展模式
shopping Hotel(主) +apartment(次) + office …… 案例：上海商城