中粮祥云商业定位主题报告
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Ø 居住人口导入加速，区域的消费能力将逐步提升 Ø 区域产业规划较为成熟，已逐渐形成特色鲜明的产 业基地，商务氛围得到加强 Ø 区域以生活配套为主，其他业态存在发展空间 Ø 有钱有闲阶层正在释放他们的精神需求 Ø 798等文艺区域艺术家对创作环境有改善型需求 Ø 住宅市场打压，商业地产成未来投资主战场 Ø 北京文化消费将在未来几年出现井喷
4. 乐客湾：水岸式商业，小型配套广场建筑面积：8000 ㎡，定位：商务，生活
阿拉伯餐厅，幼儿园，荷悦轩，酒吧，Spa，超市，DVD，洗衣房， 地产中介，画廊等
中粮祥云国际社区 | Page 14
Part 2-2 第一辐射区商业案例分析
5. 赛特奥莱：最纯正的美式奥莱商业街道，建筑面积：150000㎡， 定位：目的购物
中粮·祥云小镇商业项目主题汇报（初稿）
2013.百度文库2.15
中粮祥云国际社区 | Page 1
Ø 位于城市近郊区，人口基数小，对开发大面积的公建 用地而言，挑战很大 Ø 区域商业氛围不足，没有商业聚集性，难以吸引区域 外部的消费人口 Ø 区域整体租金水平较低，项目为街区型商业，用地面 积较大，整体建设成本较高 Ø 零售商家对区域认可度较低，招商难度大 Ø 奥特莱斯区域竞争白热化
【
区
位
小
结
】
• 项目战略位置十分重要，不仅仅针对中央别墅区的中外家庭，更是北京北 部大量居民的全新消费目的地。
• 区域是富豪与国际人士聚居区，呈现明显的高端化特征； • 随着“中央别墅区”的成形，呈现明显的国际化特征。
中粮祥云国际社区 | Page 10
PART 2
中粮祥云国际社区 | Page 11
作为北京第一家纯欧美式outlet，，各商铺之间紧密相联，形成一个集购物、文化、娱 乐、休闲的超大型、超完备的商业空间。在与精品店无差异的品牌氛围中，令消费者畅 享超低惊喜折扣，真正体验到“大品牌，小价钱，平价享受高品质奢华生活”的十分满 足感。
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Part 2-3 第二、三辐射区商业吸引力分析
区 祥云小镇 域 商 业 市 场 n 2-1 区域商业分布现状
n 2-2 第一辐射区商业案
例分析
n 2-3 第二、三辐射区商
业吸引力分析
n 2-4 区域分析总结
Part 2-1 区域商业分布现状
中粮祥云国际社区 | Page 13
Part 2-2 第一辐射区商业案例分析
2. 荣祥广场：开放式商业街区，建筑面积：8000㎡， 定位：商务，生活
Jenny Lou，Subway，Starbucks，旅行社，柯达，地产中介， 诊所，洗衣，宠物服务，意大利餐厅，Domino’s, 小饰品，冰 淇淋，Top Cellar, 墨西哥餐厅等
上地商圈
华润·∙五彩城
祥云小镇
n 北京商业地产市场正在由传统购物 中心模式向Lifestyle 模式发展。
亚奥商圈
望京酒仙桥商圈
颐堤港
燕莎商圈
蓝色港湾
n 新型商业开始向城市外围辐射。
n 祥云小镇的出现，不仅仅满足中央 别墅区人群，它的商业辐射影响力巨 大，将同时吸引亚奥、望京、燕莎、 上地等四个区域的中高端消费者。
期经济动力。
中粮祥云国际社区 | Page 5
Part 1-2 区域概况
祥云小镇
中央别墅区
临空商务区 国展商业区
中粮祥云国际社区 | Page 6
2、新国展中心
项目处于新国展中 心旁。新国展的出现 ，为项目带来众多商 业便利： • 众多年度大型国际展览 • 国际会展经济服务链 • 参展消费人流 长远来看，新国展一 带必将形成一个全新 的国展商务区，一个 商家云集的品牌必争 之地。 为项目提供聚集性商 业气氛。
3. 荣和广场：底商式商业街，建筑面积：13000㎡， 定位：生活，休闲
荣和儿科门诊，啤酒城，药房，麦当劳Drive Thru, 越南餐 厅，伊斯坦布尔餐厅，日本料理，ice cream cafe, Papa Johns, Jenny Lou等
【项目周边商业分布】
Ø 周边单体品牌商业零散分布 Ø 综合型广场体量小，商户品 类不全 Ø 机场附近商业仅仅服务于机 场客流，目标群单一 Ø 依托空港经济，以顺义城区 为中心，大型连锁商场品牌已 基本完成布局 Ø 基本满足当地居民的基础消 费需求
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Part 1-2 区域概况
祥云小镇
北七家居住区 亚北居住区
中央别墅区
临空商务区
望京居住区 中粮祥云国际社区 | Page 9
4、 城市居民聚集区
1. 亚北居住区 【常住人口】约250万人 【典型社区】安慧里、欧陆花园、 凯旋城、新新小镇等 【生活状态】亚北居住区总体生活 较为舒适，商业以生活配套和社区 商业为主。 2. 望京居住区 【常住人口】约150万人（其中，日 韩籍人士占有很大比例） 【典型社区】大西洋新城、花家地 、南湖小区、东湖湾等。 【生活状态】之前望京被称为睡城 ，居民生活较为单调。近些年，众 多大型商业中心和写字楼的建设， 开始为居住区注入活力。 3. 北七家居住区 【常住人口】约60万人 【典型社区】威尼斯花园、王府 花园、蓬莱苑等。 【生活状态】是新的睡城，总体商 业环境刚刚起步，消费以社区沿街 底商为主。
快餐、零食、服务类、鞋包
服务类、儿童、超市
租户 Jessie Tailor, Kookids, 思妍丽 俏江南、IQ Air、Villa Lifestyles、木兰居、Aussino 闻香小厨、非空间、蓝蛙、多尚画廊、东廊艺术、上岛咖啡 山河汇、普罗旺斯、泰姬楼、Papa Johns、Gi 吉野家、麦当劳、茗莱都、尊宝、Fruits & Passion、Cold Stone、 Comptoirs de France、美客美家、美联物业、中国银行、信仲 誉、翠凰阁、Crumpler、Crocs、Eastern Living Embroidery Market Place、芬芳茗香、中原地产、德南、Dominique’s、来易 好、乐友、福奈特、固瑞、花斋坊、柯达、全家有机生活馆
Part 1-2 区域概况
3. 中央别墅区
• 【关键词】最多
• 中央别墅区分别形成三个独立成熟区
域，拥有新老别墅7000多套
• 30－40个代表性项目，占北京别墅
市场供应总量的五分之一
后沙峪区域：以优山美地，龙湾，裕京花 园，莱蒙湖，名都园，欧陆苑，嘉浩别墅， 龙湖及澳景园围合而成，以ISB为代表的多 家国际学校及荣祥广场，欧陆广场和龙湾 的商业配套使其商业配套最为完善。 天竺区域：主要以丽字头的丽京，丽斯， 丽高，丽嘉，丽宫及美林香槟小镇，誉天 下，棕榈滩组成，温榆广场是其主要商业 配套，英国学校等国际学校是其主要的教 育资源。靠近机场高速是其优势。 来广营区域：包括观唐，长岛澜桥，大湖， 卓锦万代等。其最大的优势在于靠近五环， 交通极为便利。同时有京西学校等国际学 校资源。但相应的配套设施，尤其是针对 外国人的配套没前两个区域完善。
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Part 2-4 区域分析总结 区域特征
中粮祥云国际社区 | Page 17
Part 2-4 区域分析总结
Ø 项目体量大，能形成规模效应 Ø 地块规整周边环境较好，城市基础设施基本到位 Ø 周边道路条件较好 Ø 位于中央别墅区，人口消费水平较高 Ø 国际学校聚集，儿童消费及高端家庭消费需求较强 Ø 中粮实力雄厚，拥有较好开发经验，政府及市场资 源丰富
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Part 2-2 第一辐射区商业案例分析
1. 欧陆广场：时尚购物中心,建筑面积：46700㎡，定位：商务，生活
楼层 L5 L4 L3 L2
L1
B1
业态 服装定制、儿童、Spa
餐饮、生活家居 餐饮、生活家居 餐饮、生活家居
一 项目区位 二 区域商业市场 三 客户描摹 四 商业定位 五 业态划分 六 品牌落位
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目 录
PART 1
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祥云小镇
项 目 区 位
n 1-1 地缘战略 n 1-2 区域概况 n 1-3 区位小结
Part 1-1 地缘战略
祥云小镇
上
地
居
住
区
未来科技城
顺义新城区 临空商务区
中央别墅区
国展 商业区
北七家居住区
孙河别墅区
亚亚北北别别墅墅区区
一级辐射区
国门商务区
二级辐射区
大山子文化保税中心
北京文化艺术聚集地
祥云小镇
临空商务区
中央别墅区 孙河别墅区
国门商务区
1、临空、国门商业带 主要包括： • 首都机场 • 国门商务区
• 临空商务区 • 国展商业区 • 孙河别墅区 围绕首都机场这个重
要的交通物流枢纽， 建立起众多的第二、 第三产业基地。 为项目的发展提供长
Part 1-2 区域概况
祥云小镇
亚北别墅区
临空商务区 中央别墅区
孙河别墅区
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3、高端别墅区
1.孙河别墅区 【关键词】最快 顺义天竺建设速度最快的 区域，中粮、龙湖、泰禾 、首开近两年连续进驻。 2. 亚北别墅区 【关键词】最大 从亚运村、望京，直至小 汤山，是全北京区域最广 ，覆盖面积最大的别墅区。
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Part 2-4 区域分析总结
【市场空白点】
• 后 沙 峪 区 域 商 业 整 体 较 为 落 后 ， 缺 失 大 型 生 活 中 心； • 首 都 需 要 一 个 距 离 空 港 最 近 的 ， 高 端 涉 外 生 活 街 区； • 推 进 首 都 城 镇 化 建 设 ， 需 要 一 个 国 际 化 生 活 的 样 板 工 程。
Ø 宏观经济发展的不可预见性，导致商户的扩张速 度降低，对于新店开发持谨慎态度 Ø 项目周边已经有欧陆广场、荣祥广场等商业项目， 现有物业几年内经营状况存在不确定性 Ø 未来京密路沿线大型商业供应较多，易对项目客 群截流 Ø 空港商务区和新国展本身有酒店规划，拥有地理 优势，有可能会面临比较激烈的市场竞争
望京居住区
三级辐射区
祥云小镇，占据中央别 墅区中心。 分三个区域层级影响首
都北部大多数商圈和重 要居住区。 项目战略位置十分重要 ，未来将成为享誉中央
别墅区一带，甚至享誉 全北京的知名休闲消费 目的地。
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Part 1-2 区域概况
4. 乐客湾：水岸式商业，小型配套广场建筑面积：8000 ㎡，定位：商务，生活
阿拉伯餐厅，幼儿园，荷悦轩，酒吧，Spa，超市，DVD，洗衣房， 地产中介，画廊等
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Part 2-2 第一辐射区商业案例分析
5. 赛特奥莱：最纯正的美式奥莱商业街道，建筑面积：150000㎡， 定位：目的购物
中粮·祥云小镇商业项目主题汇报（初稿）
2013.百度文库2.15
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Ø 位于城市近郊区，人口基数小，对开发大面积的公建 用地而言，挑战很大 Ø 区域商业氛围不足，没有商业聚集性，难以吸引区域 外部的消费人口 Ø 区域整体租金水平较低，项目为街区型商业，用地面 积较大，整体建设成本较高 Ø 零售商家对区域认可度较低，招商难度大 Ø 奥特莱斯区域竞争白热化
【
区
位
小
结
】
• 项目战略位置十分重要，不仅仅针对中央别墅区的中外家庭，更是北京北 部大量居民的全新消费目的地。
• 区域是富豪与国际人士聚居区，呈现明显的高端化特征； • 随着“中央别墅区”的成形，呈现明显的国际化特征。
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PART 2
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作为北京第一家纯欧美式outlet，，各商铺之间紧密相联，形成一个集购物、文化、娱 乐、休闲的超大型、超完备的商业空间。在与精品店无差异的品牌氛围中，令消费者畅 享超低惊喜折扣，真正体验到“大品牌，小价钱，平价享受高品质奢华生活”的十分满 足感。
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Part 2-3 第二、三辐射区商业吸引力分析
区 祥云小镇 域 商 业 市 场 n 2-1 区域商业分布现状
n 2-2 第一辐射区商业案
例分析
n 2-3 第二、三辐射区商
业吸引力分析
n 2-4 区域分析总结
Part 2-1 区域商业分布现状
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Part 2-2 第一辐射区商业案例分析
2. 荣祥广场：开放式商业街区，建筑面积：8000㎡， 定位：商务，生活
Jenny Lou，Subway，Starbucks，旅行社，柯达，地产中介， 诊所，洗衣，宠物服务，意大利餐厅，Domino’s, 小饰品，冰 淇淋，Top Cellar, 墨西哥餐厅等
上地商圈
华润·∙五彩城
祥云小镇
n 北京商业地产市场正在由传统购物 中心模式向Lifestyle 模式发展。
亚奥商圈
望京酒仙桥商圈
颐堤港
燕莎商圈
蓝色港湾
n 新型商业开始向城市外围辐射。
n 祥云小镇的出现，不仅仅满足中央 别墅区人群，它的商业辐射影响力巨 大，将同时吸引亚奥、望京、燕莎、 上地等四个区域的中高端消费者。
期经济动力。
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Part 1-2 区域概况
祥云小镇
中央别墅区
临空商务区 国展商业区
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2、新国展中心
项目处于新国展中 心旁。新国展的出现 ，为项目带来众多商 业便利： • 众多年度大型国际展览 • 国际会展经济服务链 • 参展消费人流 长远来看，新国展一 带必将形成一个全新 的国展商务区，一个 商家云集的品牌必争 之地。 为项目提供聚集性商 业气氛。
3. 荣和广场：底商式商业街，建筑面积：13000㎡， 定位：生活，休闲
荣和儿科门诊，啤酒城，药房，麦当劳Drive Thru, 越南餐 厅，伊斯坦布尔餐厅，日本料理，ice cream cafe, Papa Johns, Jenny Lou等
【项目周边商业分布】
Ø 周边单体品牌商业零散分布 Ø 综合型广场体量小，商户品 类不全 Ø 机场附近商业仅仅服务于机 场客流，目标群单一 Ø 依托空港经济，以顺义城区 为中心，大型连锁商场品牌已 基本完成布局 Ø 基本满足当地居民的基础消 费需求
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Part 1-2 区域概况
祥云小镇
北七家居住区 亚北居住区
中央别墅区
临空商务区
望京居住区 中粮祥云国际社区 | Page 9
4、 城市居民聚集区
1. 亚北居住区 【常住人口】约250万人 【典型社区】安慧里、欧陆花园、 凯旋城、新新小镇等 【生活状态】亚北居住区总体生活 较为舒适，商业以生活配套和社区 商业为主。 2. 望京居住区 【常住人口】约150万人（其中，日 韩籍人士占有很大比例） 【典型社区】大西洋新城、花家地 、南湖小区、东湖湾等。 【生活状态】之前望京被称为睡城 ，居民生活较为单调。近些年，众 多大型商业中心和写字楼的建设， 开始为居住区注入活力。 3. 北七家居住区 【常住人口】约60万人 【典型社区】威尼斯花园、王府 花园、蓬莱苑等。 【生活状态】是新的睡城，总体商 业环境刚刚起步，消费以社区沿街 底商为主。
快餐、零食、服务类、鞋包
服务类、儿童、超市
租户 Jessie Tailor, Kookids, 思妍丽 俏江南、IQ Air、Villa Lifestyles、木兰居、Aussino 闻香小厨、非空间、蓝蛙、多尚画廊、东廊艺术、上岛咖啡 山河汇、普罗旺斯、泰姬楼、Papa Johns、Gi 吉野家、麦当劳、茗莱都、尊宝、Fruits & Passion、Cold Stone、 Comptoirs de France、美客美家、美联物业、中国银行、信仲 誉、翠凰阁、Crumpler、Crocs、Eastern Living Embroidery Market Place、芬芳茗香、中原地产、德南、Dominique’s、来易 好、乐友、福奈特、固瑞、花斋坊、柯达、全家有机生活馆
Part 1-2 区域概况
3. 中央别墅区
• 【关键词】最多
• 中央别墅区分别形成三个独立成熟区
域，拥有新老别墅7000多套
• 30－40个代表性项目，占北京别墅
市场供应总量的五分之一
后沙峪区域：以优山美地，龙湾，裕京花 园，莱蒙湖，名都园，欧陆苑，嘉浩别墅， 龙湖及澳景园围合而成，以ISB为代表的多 家国际学校及荣祥广场，欧陆广场和龙湾 的商业配套使其商业配套最为完善。 天竺区域：主要以丽字头的丽京，丽斯， 丽高，丽嘉，丽宫及美林香槟小镇，誉天 下，棕榈滩组成，温榆广场是其主要商业 配套，英国学校等国际学校是其主要的教 育资源。靠近机场高速是其优势。 来广营区域：包括观唐，长岛澜桥，大湖， 卓锦万代等。其最大的优势在于靠近五环， 交通极为便利。同时有京西学校等国际学 校资源。但相应的配套设施，尤其是针对 外国人的配套没前两个区域完善。
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Part 2-4 区域分析总结 区域特征
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Part 2-4 区域分析总结
Ø 项目体量大，能形成规模效应 Ø 地块规整周边环境较好，城市基础设施基本到位 Ø 周边道路条件较好 Ø 位于中央别墅区，人口消费水平较高 Ø 国际学校聚集，儿童消费及高端家庭消费需求较强 Ø 中粮实力雄厚，拥有较好开发经验，政府及市场资 源丰富
中粮祥云国际社区 | Page 12
Part 2-2 第一辐射区商业案例分析
1. 欧陆广场：时尚购物中心,建筑面积：46700㎡，定位：商务，生活
楼层 L5 L4 L3 L2
L1
B1
业态 服装定制、儿童、Spa
餐饮、生活家居 餐饮、生活家居 餐饮、生活家居
一 项目区位 二 区域商业市场 三 客户描摹 四 商业定位 五 业态划分 六 品牌落位
中粮祥云国际社区 | Page 2
目 录
PART 1
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祥云小镇
项 目 区 位
n 1-1 地缘战略 n 1-2 区域概况 n 1-3 区位小结
Part 1-1 地缘战略
祥云小镇
上
地
居
住
区
未来科技城
顺义新城区 临空商务区
中央别墅区
国展 商业区
北七家居住区
孙河别墅区
亚亚北北别别墅墅区区
一级辐射区
国门商务区
二级辐射区
大山子文化保税中心
北京文化艺术聚集地
祥云小镇
临空商务区
中央别墅区 孙河别墅区
国门商务区
1、临空、国门商业带 主要包括： • 首都机场 • 国门商务区
• 临空商务区 • 国展商业区 • 孙河别墅区 围绕首都机场这个重
要的交通物流枢纽， 建立起众多的第二、 第三产业基地。 为项目的发展提供长
Part 1-2 区域概况
祥云小镇
亚北别墅区
临空商务区 中央别墅区
孙河别墅区
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3、高端别墅区
1.孙河别墅区 【关键词】最快 顺义天竺建设速度最快的 区域，中粮、龙湖、泰禾 、首开近两年连续进驻。 2. 亚北别墅区 【关键词】最大 从亚运村、望京，直至小 汤山，是全北京区域最广 ，覆盖面积最大的别墅区。
中粮祥云国际社区 | Page 18
Part 2-4 区域分析总结
【市场空白点】
• 后 沙 峪 区 域 商 业 整 体 较 为 落 后 ， 缺 失 大 型 生 活 中 心； • 首 都 需 要 一 个 距 离 空 港 最 近 的 ， 高 端 涉 外 生 活 街 区； • 推 进 首 都 城 镇 化 建 设 ， 需 要 一 个 国 际 化 生 活 的 样 板 工 程。
Ø 宏观经济发展的不可预见性，导致商户的扩张速 度降低，对于新店开发持谨慎态度 Ø 项目周边已经有欧陆广场、荣祥广场等商业项目， 现有物业几年内经营状况存在不确定性 Ø 未来京密路沿线大型商业供应较多，易对项目客 群截流 Ø 空港商务区和新国展本身有酒店规划，拥有地理 优势，有可能会面临比较激烈的市场竞争
望京居住区
三级辐射区
祥云小镇，占据中央别 墅区中心。 分三个区域层级影响首
都北部大多数商圈和重 要居住区。 项目战略位置十分重要 ，未来将成为享誉中央
别墅区一带，甚至享誉 全北京的知名休闲消费 目的地。
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