新调控政策对房地产市场的影响分析及政策建议(精)

2010年第7期《发展研究》

新调控政策对房地产市场的影响分析及政策建议

廖英敏

[内容提要] 2010年3月中旬开始，北京等一线城市住房市场出现明显反弹，推动房地产市场泡沫继续增大。针对住房市场的严峻形势，国务院及时出台了一系列大力度的调控政策，严格抑制不合理需求，增加住房供给、改善供给结构，加大住房保障力度。新政的实施将缓解供求矛盾，挤出泡沫，促进房价合理回归。今后要根据市场的反应适时进行政策的微调，使调控政策更加符合市场的客观实际，取得更大的成效。还要注重建立促进房地产市场稳定发展的长效机制。

[关键词] 房地产市场政策调控建议

中图分类号：F294. 1 文献标识码：A 文章编号：1003-0670（2010）

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一、当前房地产市场运行特点

(一一、二月份房地产市场运行比较平稳2009年年末，中央相继出台一系列遏制投机炒作和房价过快上涨的房地产调控政策。2010年初效果开始显现：1～2月商品住宅销售面积同比增长36.6％，增幅比上年全年回落7.3个百分点；2月份

全国70个大中城市新建住宅销售价格虽然同比上涨l3.0％，环比上涨l.3％，但环比涨幅比1月份缩小0.4个百分点；二手住宅销售价格环比涨幅比1月份缩小0. 5个百分点，出现了交易量、房价上涨均趋缓的形势。

(二三月份相当一部分城市住房价格快速上涨但进入3月份，房地产市场发生变化，尤其是3月15日后北京土地拍卖价格不断创新高，先后拍出三块“新地王”，带动周围房价纷纷上涨，迅速改变了市场的预期。随后，杭州、福州、长春等地土地拍卖价格不断刷新，北京等一线城市住房市场出现明显反弹。北京市3月最后一周，12个新开楼盘中，有5个楼盘开盘当天全部售完；3月份新建商品住宅成交量比2月份上升48.5％，整体开盘均价为25337元／平方米，比2月份开盘均价上涨了34.5％；3月二手房总成交量为1～2月成交量的1.23倍，成交均价在14650元／平方米左右，比2月底上涨8.8％。上海、深圳、广州等城市也出现住房市场销售火爆、住房价格大幅上涨的现象。据国家统计局统计，3月份北京、上海、广州、深圳四城市城市新建住宅价格分别比上年同期上涨19.1％、ll. 2％、20. 3％和15.7％(见下图。

(三房价高涨趋势快速蔓延，市场形势异常严峻

2009年8月～2010年3月北京等城市新建住宅同比价格走势(％

资料来源：根据国家统计局公布的数据整理。

值得注意的是，一线城市住房价格快速上涨开始向

二、三线城市传导和蔓延。据国家统计局统计，3月份有23个二、三线城市新建住宅销售价格同比上涨10％以上，出现量、价齐涨的局面。从全国情况看，1～3月份商品房销售面积为15361万平方米，同比增长35.8％。其中3月销售面积为8206 万平方米，是1～2月份销售总和的1.15倍；比去年同期增长32.8％，增幅较去年同期上升了16.4个百分点。3月份全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨14.2％，涨幅比2月扩大1.2个百分点，比上年同期扩大16.1个百分

点，而且70个大中城市新建住宅销售价格全部上涨；二手住宅销售价格同比上涨9.5％；l～3月商品房综合销售均价为5193元，同

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宏观经济

比上升了16.1％。2009年房价上涨过快，价格水平较高，导致部分城市住宅租售价格比、房价收入比不尽合理，已经出现房地产泡沫的迹象。目前房价快速上涨，将推动房地产市场泡沫继续增大，也将有更多的普通居民买不起房，引起了社会的恐慌，带来的社会影响更加严重，潜伏着房地产泡沫破灭的风险。

二、此轮房价上涨的原因分析

房地产市场的变化和房价高涨是多种因素综合作用的结果。

第一，土地价格不断升高，对房价产生推动作用。土地是住房建设的基本要素，土地成本约占全部住房成本的l／3以上。由于我国住房用地资源供应有限，2009年年末房地产开发企业待开发的土地储备比上年下降32.4％，使得开发企业对土地资源的争夺异常激烈。加之近年来房地产业丰厚的投资收益，吸引了更多的社会资金投入房地产业。新进入的企业首先需要土地，导致土地招拍挂的价格一路飙升。地价上升又进一步带动了周边房价的快速上涨，并不断推高整个市场的房价水平，成为此轮房价上涨的导火索。

第二，住房供给不足和供给结构不合理。市场经济条件下，住房价格由供求关系决定。住房的供给需要一年以上的周期。当前住房的供应量由2009年开工形成。受国际金融危机的影响，2009年1～6月，完成土地开发面积同比下降

15.2％，新开工面积下降10.4％，住宅施工面积仅增长11.3％，而2010年1～3月份新建商品房销售增长35.8％，并呈加速增长的趋势，住房供给明显不足，供求缺口较大。同时供求结构不匹配，进一步加剧了供求矛盾。国土资源部土地市场动态监测显示，2009年三季度中低价位、中小套型普通商品房用地供应同比减少

45.0％，占住宅用地供应量的14.9％，同比下降14.6个百分点，“70、90”政策并没

有得到真正落实。普通商品房用地减少，进而影响中低价位、中小套型普通商品房的供应下降。

第三，住房需求过旺，非自住性需求增长较快。

现阶段我国城市住房消费需求主要包括城市改造、住房被拆迁的居民，新生代成家立业的人群，城市化中新迁入的人群和需要改善住房的人群(统称自住性需求。同时也包括对住房投资保值和投机炒房获利的需求。

投资和投机性需求不断增加。目前社会资金比较充沛、投资渠道较少、住房投资回报率高，导致投机炒房占消费需求的比例不断增加。近期上海、江浙等地出现投资客大量收购中小户型住房的情况。投机需求挤占了有限的住房资源，加剧了供求矛盾，是房价过快上涨的主要原因之一。

自住性需求依然较旺。我国正处在工业化和城市化加快推进的过程中，自住性需求依然较旺。目前过高的房价已挤出了一部分支付能力较弱的实际需求者，但等待住房结婚、人口增加必须改善住房的刚性需求依然大量存在，高房价迫使他们降低购买标准，许多城市中小户型的住房非常38

紧俏。

保障性范围小，需求挤向市场。目前我国住房保障范围仅限于城市低收入人群，对于中低收入和夹心层人群住房困难的解困政策较少，将本应由政府承担的住房保障责任更多地转移给住房市场，加大了住房市场需求的压力。

通胀预期增强了房价上涨的预期。央行第一季度全国城镇储户问卷调查显示，居民通胀预期仍显上涨，储蓄和投资意愿高涨。加之地价大幅上涨的影响，社会对房价上涨的预期增强，进一步加大住房需求量。一方面买涨不买落的心态激发了自住性需求更多的入市行为，恐慌性购房现象重新出现，透支了未来部分需求。另一方面助长了炒房囤房的投机行为，上海、杭州等地出现大批量投机购房现象。