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2019年住宅库存年度报告

本报告以2019年全国及20个典型城市的商品住宅库存情况为重点，分析了在供求关系变动下的库存历史表现及规律，并从库存的角度研究了城镇化及房价等热点问题。

报告显示，无论是全国还是20个典型城市，在2019年都表现出库存高企的状况。三线城市的库存量增加，在这其中扮演了重要的角色。报告还认为，在2019年至2019年期间，商品住宅存销比与房价环比涨幅走势呈现了显著的负相关关系。

基于库存与存销比的历史走势，报告认为，2019年，全国库存量总体将上涨，但地区差异明显。一二线城市库存量上升空间不大，而三线城市仍有一个较大的上升空间。当然，无论是全国还是一二三线城市，缓慢去化过程仍将延续。

一、全国总体分析

1、待售面积居高不下

截至2019年12月末，全国商品住宅的待售面积为23619万平方米，同比增长30.6%。

观察1994年至2019年全国商品住宅的待售面积，可以看出，在2019年以前基本上处于5000万平方米的低位水平。但从2019年开始，待售面积越过了5000万平方米的水平线，并呈现了攀升的趋势，目前已处于居高不下的状态。

图1 全国商品住宅待售面积数据来源：国家统计局

2、竣工面积节节攀升

2019年，全国商品住宅竣工面积为79043万平方米，较2019年的74289万平方米，增长6.4%。

从1994年到2019年，住宅竣工面积总体上呈节节攀升的局面。比如在1994年，竣工面积仅为11370万平方米。在接下来的3年微弱上涨后，从2019年开始，竣工面积的增长势头显著。

图2 全国商品住宅竣工面积数据来源：国家统计局

3、成交面积稳步提升

2019年，全国商品住宅成交面积为98468万平方米，较2019年增长2.0%。

从1994年到2019年，成交面积基本上呈稳步提升的趋势。在1994年，这一面积仅为6118万平方米。在3年的微弱上涨后，成交面积在2019年开始进入提升的通道。除了2019年略有下滑外，成交面积稳步提升的态势已明显确立。

图3 全国商品住宅成交面积数据来源：国家统计局

4、待售面积/成交面积的数值下滑趋势有所遏制

1994年至2019年，在待售面积、竣工面积及成交面积总体攀升的情况下，待售面积/成交面积的数值却呈现了下降的趋势。受部分需求在楼市持续调控下的减少，及市场供应量又有明显的上升这两个因素的影响，近5年该数值下滑趋势有所遏制。当然，从该数值仍低于历史平均水平的情况来看，去化趋势依然是明显的。

图4 全国商品住宅待售面积与成交面积的关系数据来源：国家统计局

二、20个典型城市分析

我们选取20个典型城市来分析住宅库存及去化情况。这20个城市按一二三线划分如下：

一线城市：北京、上海、广州、深圳。二线城市：青岛、南京、杭州、南昌、福州、厦门。三线城市：丹东、唐山、济宁、蚌埠、温州、九江、莆田、荆门、茂名、北海。

1、库存高位盘整

截至2019年12月末，20个典型城市新建商品住宅库存总量为8392万平方米，同比增长3.1%。

在2019年到2019的这3年中，库存量的特征各有差异。2019年库存总体上在6000万平方米以下的水平小幅波动。到了2019年，受过去新开工量及限购限贷政策的影响，库存量出现了攀升的趋势。在2019年12月库存达到顶峰后，2019年总体上保持了高位盘整的格局。当然，库存上涨空间将持续收窄，未来出现小幅回落的可能性加大。

图5 20个典型城市新建商品住宅库存量数据来源：各地官方房地产信息网

2、月度新增供应低迷与高涨并存

2019年，20个典型城市新建商品住宅新增供应量为9232万平方米，相比2019年9258万平方米的水平，下降0.3%。受2019年房地产持续收紧的调控政策影响，住宅新开工面积略有下滑，这也导致了2019年月度新增供应量呈现相对低迷的特征。当然，9月与12月略有差异，出现了供应井喷的现象。9月传统旺季销售的预期，提升了房企推盘的热情。11月份暖冬行情的出现，又刺激了12月份的推盘高涨。

观察2019年至2019年这3年的月度新增供应情况，可以看出月度效应明显。1月及2月往往是供应的低迷期，而9月与10月往往会形成供应的高峰，12月受年末及相关节日的影响，也会迎来另一个供应高峰。

图6 20个典型城市新建商品住宅月度新增供应量数据来源：各地官方房地产信息网

3、销售业绩呈现可喜局面

2019年，20个典型城市新建商品住宅销售量为8756万平方米，相比2019年6361万平方米的水平，增长37.7%，销售业绩呈现可喜局面。当然，这一可喜局面也是在波折中取得的。1月到6月，行情节节攀

升，到7月迎来了成交高峰；8月到10月逐渐陷入了低谷，市场失落情绪明显；11月与12月出现逆转，市场行情开始好转，从而使暖冬特征进一步凸显。比如在12月份，20个城市月度销售量共计998万平方米，同比增长90.3%，环比增长12.4%。

观察2019至2019年这3年的销售情况，可以看出，相比2019年，2019年和2019年的销售业绩总体上表现不错。受限购限贷政策影响而引致的各种需求压抑，在2019年尤其是下半年得到了有效的释放。

图7 20个典型城市新建商品住宅销售量数据来源：各地官方房地产信息网

三、2019年库存特征总结与分析

1、库存总体压力大

从全国以及20个典型城市来看，商品住宅库存量在2019年呈现了几个特征。第一、在2019年库存逐渐攀升的基础上，2019年库存面临了较大的压力。无论是全国还是20个典型城市，库存总体水平都较高。第二、全国商品住宅库存量稳步攀升，而20个城市的库存量上升空间逐渐收窄。究其原因，很可能众多三线城市的库存量逐月增加，影响了全国总体库存水平。

2、供求博弈，使库存去化的四阶段特征明显

住宅库存，如同一个蓄水池，输入方为月度新增供应量，而输出方为月度销售量。供求双方的博弈与力量对比，影响了库存去化水平。分析2019年供求双方，即房企与购房者的行为，有利于掌握库存去化的特点。

存销比是衡量库存去化水平的重要指标，其计算公式为：新建商品住宅存销比=当月新建商品住宅库存量/最近六个月新建商品住宅销售面积的平均值。根据经验，存销比在7至10的数值之间是比较正常的，也即用7至10个月消化完库存是比较合理的。存销比下降，表明需求方力量大于供给方力量，市场消化能力较好。相反，当存销比出现上升，表明市场需求不足以消化更为强势的供给，库存面临周转速度下降甚至积压的困境。

观察20个城市的库存及存销比走势，可以看出在2019年呈现了4个不同的阶段，这也反映出市场供求双方一直处于不断调整的博弈策略之中。

第1阶段：1月份至2月份。该阶段库存保持了高企水平。加上传统销售淡季的影响，存销比仍延续攀高的趋势，到2月份迎来了近两年的峰值。

第2阶段：3月份至8月份。该阶段库存总体上呈现高位盘整格局。随着交易量逐渐增加，新增供应量在攀升后逐渐趋于平稳，存销比出现加速下滑的趋势。随着7月份成交高峰的到来，存销比达到了年内最快的下滑速度。

第3阶段：9月份至10月份。该阶段库存出现了"逆增"现象。在传统"金九银十"热销的期待下，房企加大了推盘力度。但由于市场观望情绪依然浓厚，去化效果不明显，存销比在"逆增"后速度趋于放缓。