瑞祥花园营销推广方案(idea)

第二个意思：走出《十面埋伏》
➢因为我们有大河春天，四月天，新希望奥园的夹击，瑞祥花园需要 做好“反围剿”的准备
➢我们对此楼盘的总的指导方针是“三高”政策：
o
高利润收入，
o
高速度消化，
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高价值体现。
第二个意思：走出《十面埋伏》
面对这样的《十面埋伏 》 ➢ 我们所有的思路只有一条，那就是： 和别人不同
“认真做事只能把事情做对， 用心做事才能把事情做好”
清蒸鲈鱼VS水煮肉片
从主题定位上说： 瑞祥花园 恰恰是大河春天的反动
清蒸鲈鱼VS水煮肉片
如果说： 大河春天是50万平米的规模大盘，瑞祥花园就是8万平米的特色中盘 如果说： 大河春天要把楼盘卖到清华大学去 ；瑞祥花园就是用房子买回生活 如果说： 大河春天的楼盘是映象派的 浪漫主义；瑞祥花园的楼盘就是写实派的现实主
首创的营销模式
当然，我们会采取低开高走的价格模式， 小步快跑，动态把握，
把每一套的价格卖给出价最高的人 （举例）
首创的营销模式
这样做的好处：
增加了针对性，使项目的个性特征明显 对后期项目的价格提升留下了较大的空间 使项目推广平稳而健康
首创的营销模式
以上的所有分主题的背后都有一个 总的精神主题
因此，我们一定要抛弃以前的价格第一的 营销思路思路，采取高举低打的思路，实现项 目品牌和公司品牌的双赢。
何谓高举低打
所谓高举：就是在前期的推广要形成强烈 的爆发力，快速引爆市场，强占消费者 的有限 视野，争取在一定时间内形成短暂的瑞祥效应。 在战术安排上，我们一定要利用主流媒体的优 势，采用覆盖式的广告投放策略，在一定程度 上形成一种“势不可挡”的局面
卖出去的产品首先要感动自己，然后 才能感动别人。
（将在后面详细论述）
第三个意思：感动自己
广告抓住了读者的眼球， 只是第一步 我们首先要做感动自己广告，然后才去感动别人
第三个意思：感动自己
如果你做的广告有什么地方感动了你,那么有很大的机 会,你也感动了别人，
“已所不欲,勿施于人”.记住:消费者不是低能儿，她是你 的妻儿，不可侮辱她的智慧。
瑞祥花园
营销推广方案（idea）
在提交本方案的同时 我们想传达三个意思
第一个意思：清蒸鲈鱼VS水煮肉片
如果大河春天是一盘清蒸鲈鱼， 那么瑞祥花园是一盘地道的水煮肉片
清蒸鲈鱼VS水煮肉片
美食家评判厨师的水准是以家常菜为准，野 味不算，把水煮肉片做出来，那才叫真功夫。
对于这盘水煮肉片，我们只有一句话，
开水理论：30-----50----80----在100度时沸腾 很多客户并不了解瑞祥花园的全部优势 煮开水的人掌握节奏，如果效果达不到指定
目标怎么办。
走出《十面埋伏》（举例之营销模式）
针对这种情况：我们将抛弃平常的推广思路 （即把楼盘的销售期分为销售前期－开盘前期－高峰期－尾盘期）
启动我们自己的销售模式
总结： 瑞祥花园的广告：不只是宣传硬件——房
子，更渲染一种独特居住感受
清蒸鲈鱼VS水煮肉片
➢ 因为，让越来越多购房人产生购买冲动，早已不仅仅 是户型，绿化率这些基础目标，他们有时更关注房子 能带来的味道
➢ 因为不管是价值几十万的不动产商品，还是价值一元 的一杯酸奶，顾客在做出决定的那一秒钟时，一定是 冲动的，感性的
➢我们所能走的只能是一步棋，那就是： 出奇制胜，
从策略设计，到广告表现……
走出《十面埋伏》
➢当所有的人向右的时候，记住向左…… ➢大盘以正合，小盘以奇胜，
我们不能为奇而奇，这样做的结果将是灾难性的，我们有奇的理由
走出《十面埋伏》（举例）
在此仅举一例：在瑞祥花园的户型中，可以分为7类
100平方米的二房（多层）50套 120平方米的两房（小高层）80套 140平方米的三房（多层）20套 150平方米的三房（多层）35套 160平方米的三房（小高层）40套 160平方米的四房（多层）15套 顶层复式或者平层
物业推广模式
多层---小高层-----高层----商铺 前期重点推多层带小高层， 如果有人买小高层或者高层怎么办？
首创的营销模式
独立主题的营销模式
首创的营销模式
什么意思呢？ 将产品分期分批，有重点的进行主题推广，
例如在推广100平方米的户型时。我们将以亲 情为主打牌进行针对性的宣传，其他的户型尽 可能的销控起来，先把不好卖的，位置差的， 户型不合理的房子卖出去，这样以后的价格提 升就不会没有底气。
所谓高举就是造势
何谓高举低打
所谓低打：就是启动“体验式”营销，做好 一流的 销控，注重案场人员的素质，技能培养，把隐患消灭 在萌芽状态，只要有意向购买房子的客户，一枪打死
一个。
因此，我们将结合上海销售模式和深圳案场控制模 式的优点，在案场实行
销售经理接待客户制度，
案场经理客户回收制度，
一天两会制度，
义 如果说： 大河春天的广告策略以量取胜，做足面子文章；瑞祥花园的广告策略就是以
质取胜，下够里子功夫 如果说： 大河春天卖的是一种梦想；瑞祥花园卖的就是一种感情，一种回忆
清蒸鲈鱼VS水煮肉片
所以：
瑞祥花园活在现实中，它卖出一种回忆 瑞祥花园只销售生活，一种让人感动的亲情生活
ຫໍສະໝຸດ Baidu
清蒸鲈鱼VS水煮肉片
以上户型占总量的90％
户型分析
从总体上讲，本小区52亩地，涵盖了多层， 小高层，高层和商业，业态比较复杂，购买人 的层次也比较复杂，会在一定程度上造成推广 的难度。
很显然，喜欢住多层的人和小高层的人是 两种人，他们的生活习惯甚至思维方式就有很 大的区别
户型分析
从户型上讲，我们的户型大部分是“舒适 型住宅”面积偏大，总价较高，舒适型住宅有 舒适型住宅的推广模式。这对我们在策略设计， 广告推广和案场管理方面的要求更高
及时奖励兑现制度，
表格管理制度
体验式营销：
何谓体验式营销：举一个实践中确实存在的例子 排号-----5000元老客户排号------广告推广新客户排号--老客户带动新客户排号-----电影票----活动-----产品说 明会-----意想选房（5套）----公布户型-----选房方案信 息分析-----最后一刻拿出价格和优惠方案---通知准客户 带5000元转大定----10分钟按号选房-----七天内签合同 出现的问题：
广告之父－奥格卫
因此：亲情主题是我们要在广告中着力表 现