房地产市场报告分析(ppt 91页)

市场供应以新城为主， 老城和部分乡镇为辅 新城是目前南川房地产的热点板块，老城有少量的旧城改造项目。
与此同时，部分乡镇以及旅游区也有一定的产品供应。
产品结构以高层为主， 少量的洋房和别墅产 目前，南川房地产市场供需仍以普通高层为主，约占整体的80%以
品。
上，也有少量的洋房和别墅项目，中高端产品还处于起步阶段。
第一部分 宏观市场分析
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一、南川区城市概况 二、南川区经济环境 三、城市发展规划
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南川南区川城区市城概市况概况
城市概况综述
历史文化——1374年的建制史留下了丰富的历叱 遗存，被称为“南方如初佛地，巴蜀第一名山”。 区域区位——地处重庆二环和三环之间，属于重 庆城市发展新区。 旅游资源——旅游资源得天独厚，金佛山、神龙 峡、黎香湖等进近闻名，金佛山和神龙峡景区升 级为5A景区 城市人居——南川总人口68万人，城市人口近20 万人，三山聚首、三江汇流，人居条件优越。 发展潜力——南川被评为“中国西部最具投资潜 力区”，荣居“中国百佳投资潜力区”第三位， 充分利用区位交通、市场潜力、资源禀赋、环境 容量等方面独特优势。
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南川南区川经区济经环济境环境
人均可支配收入：城乡居民收入保持较快增长
“十二五”以来，南川区城乡居民人均可支配收入始终保持稳定增长态势。城乡居民人均可支配 收入由2010年的10116元，增加到2015年的19624元，年均增长1092元，年均增速14.17%， 均保持两位数增长。 南川区2015年全体居民人均可支配收入19621元，同比增长10.1%，保持两位数增长。收入绝对 值位全市排名20位；收入增长幅度全市排名第26位。城镇常住居民人均可支配收入26758元， 同比增长8.2%。收入绝对值全市排名22位；收入增长幅度全市排名第27位。
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城市城发市展发规展划规划
城市交通规划
逐步完善的交通体系，将加强城市与外界 的联系，提升南川区对周边区县的辐射力， 促进南川区经济发展。 南川处于交通要道。与8个区县毗邻，自 古以来就是黔北通往重庆主城的要冲。渝 湘高速公路界石至南川段已建成通车，距 重庆主城区仅60余公里，到江北国际机场 和长江深水港码头仅1小时车程，已融入 重庆大都市“1小时经济圈”。 南（川） 涪（陵）铁路建成后，将连接渝怀线、川 黔线和沪汉蓉大通道。随着重庆高速公路 “三环十射三连线”网络规划的实施，南 川的立体交通网络将逐渐形成。
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第二部分 项目区域市场分析
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目录
一、项目区域市场解读
二、区域竞争楼盘情况分析 三、项目基本情况分析
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南川项房目地区产域市市场场研解究读
市场供求分析
注：数据来源于房交所，2015年成交数据
在经历2014年的短暂市场供求萎缩后，2015年市场供求达到了历史的高峰， 成交面积相比14年也有一定的提升，但价格略有下降。 市场容量在12年爆发，年去化量达60万方，2014年受市场供应不足影响，导 致市场成交量大幅下降，不足40万方。 2015 年 南 川 商 品 房 成 交 面 积 53.14 万 方 ， 成 交 套 数 6187 套 ， 成 交 金 额 248296.8万元（含非住宅），商品房成交均价4670元/平方米。较14年成交面积 涨幅为39.8%，但成交价格下降4.2%。
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南川南区川城区市城概市况概况
区位价值：处于交通要道，是一座区域中心城
南川区
南川处于交通要道，是一座区域中心城。毗邻重庆、贵州8个区县，素为“”渝黔喉襟、巴渝先要、 渝湘要冲“境内有渝湘、南万、南涪、渝道、南两和南万、南涪”五高两铁“相连。渝湘高速公 路距重庆主城区仅58余公里，到江北国际机场和长江深水港码头仅1小时车程，已融入重庆大都市 “1小时经济圈” 。南涪铁路建成后，将连接渝怀线、川黔线和沪汉蓉大通道。随着重庆高速公路 “三环十射三连线”网络规划的实施，南川的立体交通网络将逐渐形成。 南川，作为重庆重庆五大功能区中的“城市发展新区” 的重要组成部分，渝南黔北地区人流、物 流、信息流的中转站和集散地。
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南川南区川城区市城概市况概况
旅游价值：金佛山-神龙峡成为南川名片
旅游业已成为南川名片。金佛山-神龙峡成功创建 5A级景区、金佛山列入世遗名录、生态大观园成 为重庆市现代农业与乡村旅游结合的典范等等。 金佛山—神龙峡成为重庆市第6个5A级景区。 成功创建国家5A级景区后，金佛山-神龙峡区进入 国家旅游局精品旅游景区宣传平台，同时也获得进 军国际旅游市场的“通行证”，将拥有更多的境内 外客源市场份额，促进旅游业及餐饮、娱乐、购物、 交通、服务等相关产业的大发展，取得经济效益和 社会效益双丰收。
销售价格整体变化相 对平稳，2015年略 有下降。
2015年南川房地产销售价格呈下降趋势，进入2015年，由于市场环境 的变化，价格相对2014年略有下降。
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目录
一、项目区域市场解读 二、区域竞争楼盘情况分析 三、项目基本情况分析
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主力竞争楼盘分析 区域竞争楼盘情况分析
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宏观城小市结发展规划
南川区在重庆整体规划中站位高，是重庆重要的卫星城市、工业强区、旅游 名城、生态花园， 打造渝南黔北地区经济高地和区域性中心城市；
目前南川经济实力在区县中处于靠前的位置，经济产值高、社零总额高、人均可支配收入高、 房地产投资稳定健康；
在十三五规划中，南川产业以“特色化定位、园区化布局、集群化发展、产城化推进、创新 化驱动”，优化“一园三组团多基地”空间指引，形成目化的“4+2”支柱产业布局体系， 完善的产业规划将对区域经济发展有着巨大推动作用，在未来几年区域经济实力将上一个新 台阶。
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一、南川区城市概况 二、南川区经济环境 三、城市发展规划
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南川南区川经区济经环济境环境
地区生产总值（GDP）：全区经济稳中提速。
2015年，南川区累计实现GDP 186.25亿元，增长10.7%，延续了2014年以来的 企稳回升态势。分产业看，三次产业全面提速，一二三产业分别增长5.1%、11.4% 和12.0%，分别比去年同期提高1.1、5.2和3.3个百分点。从近5年GDP增长走势来 看，全区经济企稳回升明显。
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南川ຫໍສະໝຸດ Baidu房目地区产域市市场场研解究读
产品业态结构及价格水平
注：数据来源于房交所，2015年成交数据
市场上主要是普通的高层产品为主，少量的洋房和别墅项目。南川房 地产市场刚刚处于功能需求到舒适需求过渡阶段。 洋房和别墅产品还处于一个起步阶段。高层住宅开发相对成熟。
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南川项房目地区产域市市场场研解究读
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南川南区川城区市城概市况概况
地理位置
位置——南川区位于重庆南部，地处渝黔、渝湘经济 带交汇点，属重庆城市发展新区，东南与贵州省道真、 正安、桐梓县接壤，东北与武隆县为邻，北接涪陵区， 西连巴南区、綦江区，是渝南黔北的重要交通门户。 面积——南川区境内南北场80公里，东西宽52.5公里， 幅员面积2602平方千米。 行政区划——南川区辖3个街道、19个镇、12个乡， 59个居委会，185个村委会。户籍人口68.66万人，常 住人口为55.91万人，全区农民户籍人口49.50万人， 站总人口的72.1%。南川是一个历史悠久、资源富集、 交通便捷、生态优越、开明开放的秀美隽永之城。
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南川南区川经区济经环济境环境
社会消费品零售总额：消费品市场保持平稳增长态势
2015年，面对复杂多变的国内经济形势和宏观经济下行的不利影响，南川区消 费品市场保持平稳增长态势。2015年全区实现社会消费品零售总额103.06亿元， 增长13.6%，增速列城市发展新区第6位，列全市第18位,较前三季度提高0.2个 百分点，比全市平均增速高1.1个百分点。
各区域板块市场状况
注：数据来源于房交所，2015年成交数据
从各区域板块来看，新城是目前的热点板块，市场交易量占整体市场近6成。 部分乡镇以及老城区有少量的项目开发。
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南川项房目地区产域市市场场研解究读
南川房地产市场概况
区域房地产供大于求 整体呈现存量大，新 增大，市场竞争激烈 的局面
南川区的房地产市场整体来看，市场供应面积略高于销售面积，整 体呈现供大于求的发展态势。市场存量有进一步增大的趋势，未来 南川的房地产市场竞争将进一步加剧。
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南川区城市概况
产业结构：三次产业全面提速，第三产业扮演主力军角色
2015年，南川区经济稳中提速，累计实现GDP 186.25亿元，增长10.7%，快于 全国平均水平3.8个百分点。其中，一产业实现增加值38.49亿元，增长5.1%；二 产业实现增加值 63.86 亿元，增长11.4%，其中工业增加值46.40亿元，增长 10.9%；三产业实现增加值83.90亿元，增长12.0%。三次产业全面提速，分别比 去年同期提高1.1、5.2和3.3个百分点。
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南川南区川经区济经环济境环境
固定资产投资
2015年，南川区共计完成固定资产投资171.72亿元，同比增长18.3%，比全市固投增速高1.2个 百分点，增速位居全市第19位、城市发展新区第10位。其中，项目投资共计完成111.22亿元， 同比增长26.7%；房地产投资共计完成41.38亿元，同比增长3.7%；跨区投资共计15.23亿元， 同比增长14.1%；农户投资共计3.89亿元，同比下降4.4%。 整体看，区域固定资产投资虽然受经济大环境影响，但房地产开发投资稳定，且房地产开发投 资占固定资产投资比重逐步上涨， 2014年，房地产投资比重占28%，达到近几年的峰值。在区 域固定资产投资下降的情况下，房地产投资额度保持稳定，可见区域房地产市场较为稳定。
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南川南区川经区济经环济境环境
城市化进程
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一、南川区城市概况 二、南川区经济环境 三、城市发展规划
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城市城发市展发规展划规划
南川区城市定位
一小时经济圈 渝两翼
南川区
南川定位为重庆重要的卫星城市、工业强区、旅游名城、生态花园，打造渝南黔 北地区经济高地和区域性中心城市。南川区发展以工业为主导、投资打主力、三 产作主攻，促进资源要素在区域、产业、城乡之间优化配置，努力实现差异发展 、特色发展、提速发展，全面落实城市发展新区建设任务
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城市城发市展发规展划规划
城区及人口规划
南川城市以老城区、新城区和生态新 城建设为核心，用地规模达39270亩， 城市规划总人口达40万人。
城市西进是城市主流发展方向，开发 重心向新城区倾斜。
目前南川城区人口约15万，规划新 增人口达25万人，目前人均居住面 积约35㎡，未来几年区域市场刚性 需求将达875万方，从规划角度研判 房地产市场需求缺口大。
南川区从提升旅游景区竞争力出发，以“旅游名城”定位，培育旅游战略支柱产业，放大优 势、强化特色、提高档次、聚集人气，推动现代服务业发展。
南川城市规划为“一老一新、两园区”，以老城为核心，带动新城发展，以 两园区带动经济 发展，新城发展是区域城市主导方向；
城市规划人口40万人，未来规划新增人口达25万人，商品房需求缺口约875万方，房地产市 场潜在需求量大。
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南川南区川城区市城概市况概况
产业发展
产业定位：全市未来工业化城镇化的主战场，集聚新增产业和人口的重要区域， 全市重要的制造业基地，“四化”同步发展示范区和川渝、渝黔区域合作共赢先 行区，是解决好大城市病的关键区域。 产业划分：充分利用山脉、河流、农田形成的自然分割和生态屏障条件，建设组 团式、网络化、人与自然和谐共生的大产业集聚区和现代山水田园城市集群。
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南川南区川城区市城概市况概况
区位交通：重庆南大门—三环重要承接点
境内有渝湘、南万、南涪、渝道、南两和南万、南涪” 五高两铁“相连。 南川至万盛高速 ——从万盛城区建设乡到南川水江， 不渝湘高速路相连，全长约29.89公里，另一端接綦 万高速路。 南川至涪陵高速 ——公路北起涪陵李渡，南至南川 双河口，设计线路全长55.261公里，连接重庆至长沙 高速公路和重庆至涪陵(宜昌)高速公路； 而万盛至南川高速公路北起南川，与重庆至长沙高速 公路相连；南川至万盛区，与建成的綦江至万盛高速 公路相接。该线路全长29.89公里，全线四车道，总 投资24亿元，设计行车时速80公里，已于2013年9 月28日实现通车。