关于房价的宏观调控

关于房价的宏观调控
住房问题正在被中国老百姓视为“最大民生”之一，去年的房价暴涨让百姓怨声载道，于是“高房价”也成了今年全国“两会”代表委员议论的焦点，大有“过街老鼠人人喊打”之势。

今年年初以来，国家已经采取系列措施，努力拉住房价这匹脱缰之马，效果已开始显现。

但全国代表委员们也不无担忧，本轮房地产市场调控会不会再次陷入“调控-观望-反弹”的怪圈，重新上演近年来出现的每经历一次循环往复，房价都会攀升到一个新的高点的“且调且涨、越调越涨”现象.
“且调且涨、越调越涨”已是近几年来我国房地产市场调控的老戏路，不仅开发商看得明白，有了亲身经历，而且消费者也有所感悟，信以为真了，从开发商和消费者仍普遍看涨未来房价就可以看出这一点。

君不见有开发商逆市高喊“政策越紧房价越高”，凸显了一些房地产商看轻调控政策的一般心态。

为什么前几轮的房市调控会出现“调控-观望-反弹”的怪象，致使房价越调越高呢？影响因素固然是多方面的，但有一个因素似乎一直没有得到有关方面的注意和重视，即严格控制房地产业的利润率。

具体来说，就是房地产业越来越成为暴利行业，且没有反暴利法的制约，从而致使城市房价“无法无天”地向上蹿。

反思近年来的房市调控政策，明显存在调控手段不成熟、缺乏类别化区分、政策“一刀切”倾向严重等问题，其结果是在遏制房价快速上涨的同时，不仅降低了开发商的投资热情，客观上减少了房源供应，而且严重压抑了百姓对住房的刚性需求。

而一旦政策放松，立即出现供不应求的局面，成为开发商借机涨价谋取超额利润的最佳机会，加之我国反暴利法缺位，法律并未规定房地产行业的利润率水平，房价出现不见顶的飙升就再正常不过了。

经济不确定性宏观调控政策化.
宏观调控活动既具有一定的确定性，如调控主体的设置、调控程序的规定等，这些可以通过制定行政组织法和行政程序法来解决；又具有鲜明的不确定性，如宏观调控的客体——经济波动的发生与幅度具有不可预测性、宏观调控手段的搭配方式具有非固定性、宏观调控效果具有不确定性等，这些显然采用灵活的政策来应对比较好。

因为宏观调控的客体、手段和效果是宏观调控活动中更为核心的内容，所以，笔者主张宏观调控更多地适宜于行政部门按照法定程序而产生的政策调整，而不同意有些学者关于制定一部宏观调控法，使宏观调控法律化的主张。

宏观调控的手段很多，最主要的是财政政策和货币政策。

但这两种手段没有固定的的搭配方式，需要根据不同情况而进行不同的组合。

概括而言，有三种：一是双松的财政货币政策；二是双紧的财政货币政策；三是松紧搭配的政策。

社会总需求严重落后于总供给，存在相当严重的通货紧缩时，采用双松的财政货币政策；社会总需求大于总供给而存在巨大的通货膨胀时，采用双紧的财政货币政策；存在一定的通货膨胀，但不太严重，或者经济增速虽然较低，但不至于全面衰退时，采用松紧搭配的政策。

第三种又可分为松财政、紧货币和紧财政、松货币两种，需视具体情况而定。

宏观调控的节奏也具有不确定性。

有时需要多步小幅的渐进式的微调或平滑调控节奏，有时需要“一步到位”的激进式调控节奏。

后者一次性地将经济指标调控到目标水平，前者分步渐进地调控，逐步地将经济指标调控到目标水平。

前者是西方国家采用的基本模式，后者是我国20世纪八九十年代采用的模式。

两者各有利弊，我们现在还很难刚性地规定一种宏观调控的节奏方式。

还应指出的是，除了财政和货币两个手段外，还有科技进步、土地供给等手段。

里根时期和克林顿时期的美国经济之所以能够走出衰退，都和里根时期的“星球大战”计划带来的尖端技术产业的发展和克林顿时期的信息技术的跳跃式发展密切相关。

[8]中国在多次宏观调控活动中采取限制土地供给手段，也取得
了较好的效果。

在市场经济条件下，所有制多样化，造成市场主体决策分散化。

但市场经济条件的生产却都是社会化的大生产，因此，市场主体的利益多元化和决策分散化与生产社会化、经济一体化存在一定的矛盾，可控性不强是市场经济的一个重要特点。

计划经济就是试图解决这一矛盾，但带来的是短缺和浪费。

因此，没有最好，只有较好，我们在享受市场经济在资源配置方面的优越性的同时，也要承担市场经济可控性不强的折磨。

在市场经济条件下，生产者、消费者、供给者等市场主体是凭着各自的心理预期作出分散的经济决策的，如果他们的心理预期“过热”，就有可能出现通货膨胀；如果他们的心理预期“过冷”，就有可能出现通货紧缩；如果他们的心理预期出现“过热”与“过冷”不一致的情况，就有可能出现滞胀。

人们的心理预期具有相当的不确定性，所以经济波动也就相应具有不确定性。

所以经济部门和经济学界都非常重视社会各个阶层的经济信息指数。

物价现状也火上浇油，难容乐观。

目前我国社会需求增长仍然过快，通货膨胀的主要因素并未消除，粮价至今涨势不止，副食品价格潜伏着波动的危险，国际游资炒作，各方面要求调价的强大呼声，市场流通秩序混乱状况尚未根本扭转，乱收费、乱涨价等等仍会对物价上涨起推波助澜作用，直接或间接影响助推房价上涨。

由此可见一斑，政策制定、执行的不给力，以及当前物价的总体形势，为开发商房产涨价“鼓足”了底气。

为此，我们必须抓紧政策的制定完善，并不折不扣的执行，确实做好各项稳控物价政策，创造条件稳控房价，稳控经济健康发展。